La metodología empleada en esta serie es convertir un proyecto inmobiliario en un estudio de caso o profundizar en un tema de interés de la industria inmobiliaria en cada edición.
ALERTA DE TRAMPA – SUPER AREA
Cuando las personas usan ADJETIVOS, significa que no han logrado poner su punto de vista objetivamente. Estoy seguro de que este término SUPER AREA también se habría puesto de moda cuando un gran cerebro de marketing de la industria de bienes raíces lo hubiera acuñado para presentarlo positivamente frente al comprador que no habría tenido idea sobre el costo adicional que se le cobra en el área que no estaba recibiendo. ¿Confuso? Bueno, sigue leyendo.
Los constructores a menudo recurren a trampas de precios . A continuación se presentan las seis trampas:
- Los grandes constructores de marcas
- Ubicación
- Fuerte impulso de marketing
- Mejora cosmética en diseño
- La trampa del valor
- Cargos escondidos
SUPER AREA – La trampa más grande en el sector inmobiliario
El proyecto de ley recientemente notificado RERA, Autoridad Reguladora de Bienes Raíces, trae consigo un cambio transparente muy importante en la forma en que se han vendido bienes raíces hasta ahora en la India.
Los desarrolladores introdujeron un término “Super Área” que supuestamente cubría el área de la alfombra, el área debajo de las paredes, las áreas comunes (escaleras, pasillos, casas club, estacionamiento, pasillos, vestíbulos de entrada, elevadores, etc., etc.) etc. el área así lograda se dividiría proporcionalmente entre las unidades de vivienda para garantizar una distribución uniforme de los costos. Hasta ahora tan bueno.
Pero dado que no es prácticamente posible que un comprador minorista mida las áreas comunes en desarrollo, esto proporcionó una laguna potencial para que los desarrolladores exploten lo que explotaron de manera menos ética al máximo. Algunos de los más reputados y prestigiosos practicaron este engaño y causaron pérdidas injustas a los compradores confiables.
Ejemplo de lo que se practicó!
Hasta ahora era difícil determinar si un proyecto llamado “Nice” y un proyecto llamado “Fine” con super área de un apartamento, digamos, “2000 pies cuadrados”, proporcionaría al comprador el mismo espacio de uso, etc. Es posible que en el proyecto “Niza” el espacio de uso fuera de 1200 pies cuadrados + las áreas comunes fueran de 600 pies cuadrados y 200 pies cuadrados solo se cargaran en papel del comprador, pero en realidad no se proporcionaron. Por otro lado, el proyecto “Fino” podría proporcionar 1400 pies cuadrados de espacio de uso + 600 pies cuadrados de área común. Por lo tanto, realmente no había medios para determinar las áreas utilizables reales en la definición de Super Área y estaba más allá de la capacidad de un comprador minorista encontrar detalles tan complejos.
Ahora, con suerte con RERA, esas cosas deberían cambiar. Bajo RERA, los desarrolladores estarían obligados a proporcionar “áreas de alfombra”. Ahora viene la parte gris, incluso bajo RERA, los desarrolladores tendrán que construir las áreas comunes y las comodidades, estacionamiento, etc.
¿ Super Area quedaría obsoleta?
Sería ingenuo pensar que “Super Area” se volvería obsoleta. Se enmascararía de alguna otra forma y las manipulaciones continuarían. Por lo tanto, los compradores deben proteger sus intereses haciendo estas preguntas a los desarrolladores.
Preguntas que debe hacer un comprador.
Pregunte el área “Contratada” dada al “contratista civil”
Entonces, mientras el desarrollador le cobra por la “super área”, le paga a los contratistas civiles según las “áreas de construcción”.
Pregunte la lista de cantidades
Si uno está realmente inclinado a entrar en detalles hasta ese punto, no solo para determinar la cantidad sino también la calidad del desarrollo.
Solicite las aprobaciones obtenidas de las autoridades pertinentes.
Las autoridades, afortunadamente, otorgan aprobaciones precisas sobre la extensión de las áreas comunes y las comodidades que se desarrollarán. Entonces, una mirada cuidadosa a las aprobaciones ayudaría a determinar este hecho básico.
Una simple suma de las áreas totales.
Incluye: áreas de alfombra, áreas de construcción, áreas debajo de las paredes, servicios, etc. y luego dividido por el número total de apartamentos puede dar una idea aproximada del “Super Área” que se está desarrollando. Para hacer una verificación cruzada de la misma, el “número total de apartamentos” multiplicado por la “alfombra + super área” daría el otro lado de la ecuación. La diferencia entre el “lado izquierdo” de la ecuación y el “lado derecho” de la ecuación le daría al comprador una idea aproximada pero justa de que el área “falsa” se está cargando en el producto.
- ¿Cuánto es el área total de los espacios comunes, servicios, etc. que se están construyendo? Un método simple para hacer esto es preguntar al área “Contratada” que se le ha dado al “contratista civil”. Entonces, mientras el desarrollador le cobra por la “super área”, le pagan a los contratistas civiles según las “áreas de construcción”.
- Incluso se puede preguntar a la Lista de Cantidades, si uno está realmente inclinado a entrar en detalles hasta ese punto, no solo para determinar la cantidad sino también la calidad del desarrollo.
- El segundo método es solicitar las aprobaciones obtenidas de las autoridades pertinentes. Las autoridades, afortunadamente, otorgan aprobaciones precisas sobre la extensión de las áreas comunes y las comodidades que se desarrollarán. Entonces, una mirada cuidadosa a las aprobaciones ayudaría a determinar este hecho básico.
- Una simple suma de las áreas totales a incluir; Las áreas de alfombras, las áreas de construcción, las áreas debajo de las paredes, las comodidades, etc. y luego divididas por el número total de apartamentos pueden dar una idea aproximada de la “Super Área” que se está desarrollando. Para hacer una verificación cruzada, el “número total de apartamentos” multiplicado por la “alfombra + super área” daría el otro lado de la ecuación. La diferencia entre el “lado izquierdo” de la ecuación y el “lado derecho” de la ecuación le daría al comprador una idea aproximada pero justa de que el área “falsa” se está cargando en el producto.
Estas consultas y cálculos básicos pueden ayudar al comprador a ahorrar mucho dinero (10-15%) mediante el descubrimiento del precio correcto por pie cuadrado.
¿Qué pasa si todavía no quieres hacer todas estas preguntas?
Si usted es alguien que no está dispuesto a hacer tantas preguntas y hacer tales cálculos, compare el área de la alfombra con las declaraciones del área de la alfombra de un proyecto a otro (esta sería la norma en el régimen de RERA). Ignora todas las demás afirmaciones / afirmaciones del constructor. De hecho, más alto el reclamo, más hueco la verdad, hay una razón para el viejo dicho, “los recipientes vacíos hacen mucho ruido”.
SUPER AREA no es algo que solo SUPERMAN entienda. Siga los puntos dados anteriormente y ahorre dinero para usted.
Lea más en detalle: Super Area Trap Realty Check
