¿Cuánto dinero se necesita para construir un complejo de apartamentos en Nueva York?

Hay dos componentes principales que intervienen en los costos de desarrollo de un edificio de apartamentos, y los principales auxiliares.

Para responder la pregunta como se le preguntó, de la manera más específica posible …

  • La construcción de un nuevo edificio de apartamentos en Nueva York en 2017 costará entre $ 500 y $ 1,000 por pie cuadrado , dependiendo del nivel de características y acabados que desee.

Sin embargo, ese edificio que está construyendo no puede flotar en el aire, por lo que para calcular completamente el costo del edificio debe agregar el costo del terreno. Asi que…

  • El precio de la tierra para un edificio de apartamentos en Nueva York correrá aproximadamente entre otros $ 500 y $ 1,000 por pie cuadrado edificable , según el vecindario, el tamaño y otros atributos de la propiedad.

Con esas dos cifras determinadas, debe agregar los costos blandos del desarrollo del proyecto . Éstos incluyen:

  • Los honorarios arquitectónicos, de diseño y legales que incluye costos incurridos en estudios de factibilidad, planificación maestra, costos de diseño, permisos, etc.
  • El costo de financiar el proyecto (pedir prestado el dinero para la tierra y costos duros).
  • El costo de comercializar y vender su edificio.

Como una guía muy aproximada, calcule que, en conjunto, correrán alrededor del 50% de sus costos duros.

Entonces, para poner todo esto junto, consideremos dos extremos del espectro: un proyecto de alquiler de clase media de 50 unidades en un vecindario secundario y un condominio de lujo “super alto” de 200 unidades en la Quinta Avenida.

Para el primero, asumiremos 80,000 pies cuadrados x $ 500 por el terreno, más $ 500 por costos fijos y $ 250 por costos suaves, lo que equivale a $ 100 millones.

Para el segundo, compitiendo por el liderazgo en el extremo superior del mercado, asumiremos 400,000 pies cuadrados x $ 1,000 por la tierra, más $ 1,000 por costos duros y $ 500 por costos blandos, lo que equivale a $ 1 mil millones .

Tenga en cuenta que este rango probablemente cubre el 80% de los casos. Ciertamente, hay edificios que se están construyendo por menos, y ciertamente otros que cuestan más, pero lo que le he dado es un orden de magnitud cómodo para la ciudad de Nueva York en 2017.

Este edificio de alquiler, en un vecindario secundario en 52nd Street y Eighth Avenue en Manhattan, costó alrededor de $ 35 millones para construir … hace treinta años.

Típicamente, un “complejo” de apartamentos significaría dos o más edificios de apartamentos separados en el mismo sitio. La mayoría de los sitios en Nueva York contendrán solo un edificio.

Si está preguntando sobre el dinero real gastado por el propietario o desarrollador, se requiere relativamente poco. Dichos proyectos son en gran medida, y a veces completamente, financiados por inversores privados y / o institucionales.

En cuanto a los costos reales, esto dependería del costo para adquirir el terreno y el costo de la construcción, además de los costos de mantenimiento de la propiedad (impuestos, mantenimiento, seguro, etc.) y el tiempo necesario para completar el proyecto, que en sí tiene un costo medible.

Todos los costos anteriores también dependerían de la ubicación y el tipo de construcción (lujo, moderado, de bajos ingresos, etc.). Todas estas variables afectarán los costos de manera muy significativa.

En términos generales, Nueva York es uno de los lugares más caros para construir un edificio de apartamentos o complejo. Su ubicación geográfica, regulaciones y leyes de construcción complicadas, sindicatos, clima político y otros desafíos únicos hacen que la construcción de un complejo de apartamentos en Nueva York sea prohibitivamente costosa para la gran mayoría de los desarrolladores.

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