Inversión inmobiliaria: ¿es mejor comprar un piso o una casa como propiedad de alquiler?

Answer 1

Eso depende de su ubicación y público objetivo.

En cuanto a qué propiedad obtiene mayores ganancias, puede buscar propiedades de alquiler y obtener la estrategia óptima para su área. Eso le dirá qué tipo de propiedad debe tener (unifamiliar, apartamento, piso, etc.), cuántas habitaciones y si debe alquilarla tradicionalmente o a través de Airbnb.

En algunas áreas, las viviendas unifamiliares son los alquileres más comunes. Depende de lo que muestre su búsqueda y de lo que le dé un flujo de caja positivo.

Aquí hay algunos pros y contras generales sobre la inversión en casas o condominios.

Los condominios son excelentes, generalmente están en las mejores ubicaciones, ofrecen excelentes comodidades y atienden a las personas que buscan un estilo de vida simple. El principal inconveniente de los condominios son las tarifas de HOA . Dependiendo de la ubicación, estas tarifas pueden ser tanto como el pago de la hipoteca y realmente perjudican el flujo de caja. El beneficio de pagar estas tarifas es que se calculan los costos de mantenimiento y algunos seguros, lo que puede aliviar al propietario. Sin embargo, si su condominio decide hacer una evaluación especial , eso puede perjudicar toda la inversión.

Entonces, ¿vale la pena pagar las tarifas de HOA por el alivio de no tener que lidiar con el mantenimiento? Dudo en decirlo, pero depende. Si las tarifas de HOA son solo un par de cientos de dólares al mes o al año, entonces vale la pena. Pero si se encuentra en un área donde las tarifas oscilan entre $ 500- $ 1,000 / mes, entonces probablemente esté desperdiciando dinero. Es más probable que arreglar un SFR según sea necesario sea mucho más barato.

Lo que nos lleva a nuestro siguiente punto, el mantenimiento . Los condominios no requieren tanto mantenimiento como los SFR, lo que significa menos costos para los propietarios. Los SFR definitivamente requieren mantenimiento, pero la diferencia es que los inquilinos son más propensos a realizar el mantenimiento de la propiedad. Los inquilinos de SFR están preparados para hacer todas las pequeñas cosas para mantener la residencia porque es probable que sean residentes a largo plazo. Sacar la basura, cortar el césped y cuidar la lavadora y la secadora para evitar las lavanderías son hábitos de los inquilinos a largo plazo. Por lo tanto, los inquilinos de SFR cuidan más su propiedad, reduciendo la cantidad de mantenimiento y los costos.

Lo siguiente y más importante, los ingresos por alquiler . Los condominios son más baratos (precios de venta) y pueden generar importantes ingresos por alquileres. Por otro lado, es bien sabido que los SFR aprecian más debido a la tierra que está unida a la casa. Las personas no están dispuestas a pagar más por los condominios además de las crecientes tarifas de condominios. Otro punto interesante a tener en cuenta es que, cuanto mayor sea la tarifa de HOA, menor será el préstamo para el cual un comprador puede calificar, lo que puede eliminar su oportunidad de vender un condominio más adelante. Los ingresos también se ven afectados por las vacantes y los condominios tienden a tener vacantes más altas que las SFR. Finalmente, dependiendo de la ubicación, alquilar habitaciones individuales en SFR podría generar más ingresos que un condominio completo.

La última ventaja principal de los SFR es la cantidad de poder que tiene un propietario. Con los condominios, hay estatutos que deben seguirse. Además, hay límites para la cantidad de condominios que los propietarios pueden alquilar como propiedades de inversión, lo que puede eliminar su oportunidad de inversión por completo. La regulación del alquiler también afecta su capacidad de aumentar sus ingresos.

Es imperativo recordar que los números son lo que cuentan y son más importantes que cualquier generalización hecha. Para cualquier propiedad de inversión, calcule el flujo de efectivo utilizando una calculadora de propiedades de inversión y consulte a inversores experimentados. Los SFR podrían ser una mejor inversión que un condominio, pero a veces las unidades multifamiliares son mejores. Si puede comprar un pequeño edificio multifamiliar, entonces se convierte en el HOA y puede establecer sus propias reglas y tarifas. Los edificios multifamiliares pueden ser la mejor opción debido a la capacidad de tener una residencia personal mientras se tienen una o varias propiedades de ingresos.

Entre las otras cosas a considerar están sus objetivos personales y su situación financiera. Si planea vivir eventualmente en la propiedad de inversión después de alquilarla por un tiempo, entonces elegir entre un SFR y un condominio debe basarse en su estilo de vida preferido. Su presupuesto también dirige su búsqueda de propiedades; Si no puede pagar un SFR, eso no significa que no debería considerar invertir en una casa o condominio. La ubicación también contribuye en gran medida al flujo de efectivo de los condominios.

Los condominios pueden ser grandes inversiones, solo significan trabajar estratégicamente en costos adicionales. Pero encontrar el condominio adecuado significa encontrar uno con flujo de caja positivo y baja vacante.

Fuente: ¿Invertir en condominios o casas unifamiliares?

Answer 2

He incluido todos los números en un modelo financiero y aquí está: los bienes raíces en la India , si se compran con prudencia, pueden proporcionar devoluciones después de impuestos mucho mejor que los depósitos bancarios y es una muy buena opción para aquellos que desean acumular riqueza en un período a largo plazo de 20-30 años.

Si va a comprar un piso listo para ocupar 2 BHK en Pune / Bengaluru en una localidad con una buena infraestructura social existente / propuesta, haciendo un pago inicial del 20% y tomando un préstamo sobre el saldo @ 8.5% de interés durante 10 años, deje asumimos racionalmente:
Inflación de costos a largo plazo = 5% anual
Apreciación inmobiliaria a largo plazo = 6% anual
Área interna plana = 700 pies cuadrados
Tasa de venta = INR 6000 / pies cuadrados
Precio de venta = INR 42 lakhs
Precio total (después del 6% de impuesto de timbre + 2% de corretaje, etc.) = INR 45.4 lakhs
El rendimiento del alquiler al 3.5% le permite obtener un alquiler anual de INR 1.47 lakhs, que aumenta al 6% anual
Mantenimiento anual e impuestos @ 1.75%, le cuesta INR 73,500 aumentando a 5% anual
EMI por 10 años @ 8.5% de interés = INR 45,000

Después de 10 años, su inversión en bienes raíces tendrá flujos de efectivo positivos y alcanzará el punto de equilibrio después de 30 años. Pero, si vende la casa después de 30 años, podrá obtener un rendimiento general neto del 7,4% antes de impuestos.
Teniendo en cuenta los diversos beneficios del impuesto sobre la renta otorgados para el reembolso del préstamo hipotecario y los beneficios de ganancias de capital a largo plazo, las declaraciones posteriores a impuestos serán superiores al 7%, que es mucho mejor que las declaraciones posteriores al impuesto del 5% de los depósitos fijos / recurrentes en cualquier cantidad Banco del sector público.

Después de 30 años, su inversión de INR 45 lakhs valdría INR 2.28 Crores, lo que le da una tasa interna de rendimiento (IRR) del 7.4% antes de impuestos.

En caso de que desee conocer el efecto del cambio en la inflación y la apreciación de los bienes inmuebles en la TIR, entonces es como sigue:

Como puede ver en la tabla anterior, en caso de que su inversión inmobiliaria se aprecie @ 8% anual y la inflación promedio sea de 6% anual, entonces su TIR será tan alta como 10.0% anual

Como puede observar en los cálculos anteriores, el sector inmobiliario en la India es una buena vía de inversión para quienes desean vencer la inflación y aumentar su riqueza a largo plazo. Con la llegada de la Ley de Bienes Raíces (Regulación y Desarrollo), 2016 este sector será testigo de una mayor transparencia y oferta regulada, lo que generará sentimientos positivos para la inversión.

Nota:
1. Siempre habrá oportunidades para obtener retornos múltiples a corto plazo en bienes raíces, pero eso es cierto para cualquier activo en general.
2. Es poco probable que a largo plazo, la apreciación de los bienes inmuebles supere los rendimientos del mercado de valores, pero es muy probable que venza la inflación, por lo tanto, inflación 3. Los beneficios inmobiliarios a largo plazo en las próximas ciudades metropolitanas como Pune, Bengaluru, etc. siempre serán más altos que los metros existentes como Mumbai, Delhi, etc.
4. Los beneficios del impuesto sobre la renta para bienes inmuebles cambiarán cada año con cada presupuesto, pero los beneficios siempre serán más comparados con los intereses recibidos de los depósitos bancarios.

Answer 3

Honestamente, el mercado inmobiliario es muy impredecible, y elegir entre cualquiera de los dos puede ser un esfuerzo agotador. Incluso una simple elección entre comprar un piso y una casa puede ser una decisión monumental, y es una inversión que no debe tomarse a la ligera.

Para tomar una decisión informada cuando se trata de esto, uno de los mejores desarrolladores de bienes raíces en la industria de la vivienda debe ser Ashiana , que ha demostrado una y otra vez que es una gran fuente de información cuando se trata de cualquier desarrollo en la vivienda. industria.