En realidad, hay al menos dos respuestas a esta pregunta. El primero se centra en por qué las personas en el Reino Unido no pueden hacer esto; el segundo sobre por qué no deberían hacerlo .
El concepto de usar una hipoteca para comprar una propiedad como inversión y pagar el préstamo con los ingresos del alquiler ha existido durante mucho tiempo en el Reino Unido. Se llama ‘comprar para alquilar’, un término acuñado por primera vez a mediados de los 90 [1]. La idea es que los ingresos por alquiler cubran los costos financieros y los gastos de administración. Mientras tanto, la propiedad se aprecia en valor mientras que la inflación erosiona el valor de la deuda en términos reales. (La apreciación a largo plazo no siempre es el objetivo, pero esto se ve como la estrategia típica).
Hoy en día, existe un próspero mercado de hipotecas especializadas para este propósito. Tienen diferentes características para las hipotecas de propietarios y ocupantes y están sujetas a una menor supervisión reguladora.
¿Por qué los inversores de compra para alquilar no pueden financiar un depósito con un préstamo personal?
- ¿Cómo es posible que las personas construyan habitaciones ocultas / cajas fuertes / secciones en sus casas, si los constructores de casas lo saben?
- ¿DEBO contactar a un agente de bienes raíces para comprar una casa decente a un precio justo?
- ¿Comprar una casa para tontos?
- ¿Por qué hay tan pocas casas de dos pisos en California?
- Siempre me quedo solo en casa todo el día sin sentirme mal, ¿es normal?
Pero eso no significa que los prestamistas sean imprudentes. Desde la crisis de las hipotecas de alto riesgo, y en particular la Revisión del Mercado Hipotecario del Reino Unido que le siguió, los prestamistas deben garantizar que las hipotecas sean asequibles para los prestatarios [2]. Esto implica examinar las finanzas del prestatario, sus ingresos y egresos, y la fuente de su depósito.
Las hipotecas de compra para alquilar no están reguladas en este sentido. Pero muchos prestamistas de compra para alquilar también prestan a propietarios-ocupantes, por lo que existe un cruce en los estándares de suscripción aplicados a ambos tipos de préstamos. E incluso los prestamistas especializados reconocen la importancia de los préstamos responsables. No siempre requieren que usted financie un depósito usted mismo, pero seguramente rechazaría una solicitud en la que el solicitante tenía la intención de financiar el depósito con un préstamo personal.
¿Por qué los inversores de compra para alquilar no deberían financiar un depósito con un préstamo personal?
Los prestamistas de compra para alquilar requieren que el alquiler que una propiedad obtiene cubra los intereses de la hipoteca por un cierto umbral. Esto era tradicionalmente alrededor del 125%, y a veces más alto para casos más complejos. Pero ahora, incluso en el caso de las aplicaciones ‘vainilla’, algunos prestamistas requieren que las propiedades generen casi la mitad de los ingresos que cuesta pagar la deuda [3].
La razón por la que hacen esto se remonta a la asequibilidad. Los prestamistas no tienen interés en los préstamos que no pagarán; Quieren una fuente de ingresos confiable y rentable. En este sentido, sus intereses están alineados con los de sus clientes.
El depósito mínimo para un préstamo de compra para alquilar es del 15%. Si desea obtener un producto competitivo, necesita poner entre 25% y 40%. Esto significa que un comprador de una propiedad promedio en el Reino Unido, con un valor de alrededor de £ 209,000 [4], necesitaría pagar alrededor de £ 30,000– £ 80,000 por adelantado para asegurar una hipoteca de compra para alquilar.
Incluso si pudiera calificar para un préstamo personal no garantizado de este tamaño, el costo de su mantenimiento sería asombroso y consumiría cualquier devolución que su propiedad estuviera generando. De hecho, probablemente necesitará invertir más de su propio dinero en la propiedad cada mes, lo que significa que su retorno de la inversión sería negativo.
El viejo aforismo “tienes que gastar dinero para ganar dinero” se aplica aquí. Hay muchas buenas razones para usar una hipoteca para apalancar una inversión inmobiliaria. Pero es importante lograr un equilibrio entre ahorrar en costos iniciales y administrar sus gastos generales continuos.
Notas al pie
[1] http://www.paragon-group.co.uk/f…
[2] Revisión del mercado hipotecario
[3] En todo el país se ajustan los criterios de préstamo para los propietarios que compran para alquilar
[4] Índice de precios de la vivienda del Reino Unido
