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El mercado inmobiliario es una ubicación muy centrada en términos de valor. Por ejemplo, una casa en el distrito de Castro tendrá un precio diferente al de Mission, Mission Bay, Marina y similares. ¿Por qué? Porque todas estas ubicaciones tienen diferentes niveles de oferta y demanda. Entonces, lo primero es que cada vez que escuche que los medios de comunicación dicen que el Mercado de Bienes Raíces ha crecido o disminuido por un factor de lo que sea, no significa absolutamente nada porque no dice nada sobre dónde está mirando o dónde vive.
Los bienes raíces pueden disminuir al igual que en 2008 y pueden aumentar al igual que antes de 2008, por lo que es imprescindible que haga su tarea y se proteja. ¿Sabía que hubo algunos lugares en Texas donde los precios inmobiliarios no bajaron durante la recesión? Nuevamente, el sector inmobiliario está centrado en la ubicación.
Entonces, dicho esto, solo una persona (agente de bienes raíces) que trabaja en la ubicación que está buscando puede darle consejos sobre la ubicación porque tienen un conocimiento íntimo del área. Ahora, tenga en cuenta que la calidad de los agentes de ER depende de ellos y que cada uno es diferente. Entonces, para poder decirle si es un buen momento para comprar una propiedad o no, tendré que desglosar los elementos de la “inversión”. (La inversión está en cotizaciones porque coloquialmente la mayoría de la gente ve la compra de una casa como una inversión (aunque podría ser, la mayoría de las veces, no lo es))
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Entonces, primero debe decidir si comprar es la opción correcta para usted o no. ¿Cómo determinas eso? Bueno, el consejo de la mayoría de los profesionales es que no gastes más del 30% de tus ingresos en vivienda. Lo que significa que si gana $ 100K, no debe gastar más de $ 30k en vivienda (esto es llevar dinero a casa ahora, no ingresos brutos). Puedes gastar menos, pero no más que eso. Entonces, ¿cómo decides cuánto puedes gastar? Primero descubres cuánto tienes en gastos. Digamos agua, electricidad, mantenimiento de vivienda, cable, internet y varios. Digamos que gasta $ 300 en electricidad, $ 50 en agua, $ 100 al mes (supongo que $ 1,200 en mantenimiento al año), internet por cable $ 130 y $ 100 en misceláneos. por cualquier cosa que me haya perdido. Usted gasta $ 680 al mes o $ 8,160, lo redondearemos a $ 8,200 para mayor facilidad. Eso te deja con $ 21,800 al año para gastos de vivienda. Recuerde no más del 30%. $ 21,800 / 12 = $ 1,820 por mes. El último número, $ 1,820, es el número que debe gastar en hipoteca, impuestos y seguro por mes (Agregue un seguro hipotecario privado (PMI) si no puede poner el 20% de descuento preferido (los bancos agregan PMI para salvaguardar el préstamo, no usted. Por lo tanto, PMI es para el banco y usted también necesita tener un seguro de propiedad, pero usted paga el PMI). Recuerde que el costo de los servicios públicos aumenta si la casa que está comprando es más grande y disminuye si es más pequeña. Debe aumentar o disminuir el costo en función de obtener más metros cuadrados o menos. ¿Por qué es más? Porque si está enfriando 600 pies cuadrados, le costará menos que enfriar 3,000 pies cuadrados.
Una hipoteca de $ 300k, capital e intereses, a una tasa de 3.2% por 30 años tendría un pago de $ 1,297.4. Es de $ 1,297.40 porque debe agregar impuestos y seguro (PMI si es necesario) para obtener el pago mensual de $ 1,800. (Si no es bueno con los cálculos, puede hacer estos cálculos con calculadoras de hipotecas en Internet, solo para tener una idea). Enlaces a continuación.
https://www.google.com/search?q=…
Si desea incluir otros factores, puede buscar la calculadora de hipotecas con PMI, impuestos y seguro. Enlace debajo.
http://usmortgagecalculator.org/.
El cálculo anterior deja alrededor de $ 402 dólares para seguros e impuestos. Si sus impuestos a la propiedad son de $ 250 por mes o $ 3,000 por año y su seguro es de $ 87.50 por mes o $ 1,050 por año, entonces esto se ajustaría al cálculo ($ 3,000 + $ 1,050 = $ 4,050, $ 30 más que el 30%, por lo que está dentro del margen de error).
Debido a que RE está centrado en la ubicación, una vez que tiene una propiedad que le interesa, debe colocar los números de su propiedad específica para hacer este cálculo. Estoy ilustrando lo que sería (básicamente retrocediendo en estos números por simplicidad).
Ahora sabe que puede gastar $ 300K en una propiedad, pero debería hacerlo. Con las mismas calculadoras de hipotecas, puede buscar una con un calendario de amortización. El programa de amortización le muestra cuánto costó el préstamo durante toda la vida del préstamo.
Entonces, con los cálculos anteriores, el costo total del préstamo o lo que gasta es de $ 623,814.21 en total en todos los pagos después de 30 años. Lo que significa que usted paga 207.94% del precio total de compra, que es $ 323,814.21 más de lo que es para el préstamo o 107.94% más de precio (no deje que eso lo asuste). Esto es como comprar un automóvil por $ 30,000 y después de que se hayan realizado todos los pagos, habrá pagado $ 62,000.00 por el automóvil. Lo que muchas veces sucede. Esto se llama capitalización. Y es por eso que la tasa de interés es una consideración importante en cualquier compra en la que está pidiendo prestado dinero. Entonces, ¿vale la pena? ¡Tal vez!
Veamos un ejemplo. Si paga $ 1,200 al mes con un aumento de .05% por año durante 30 años en alquiler, estaría desembolsando un total de $ 466,172.24 en el bolsillo de otra persona durante los próximos 30 años. Ahora, digamos que su hermosa casa es apreciada por un factor del 1% por año, su casa estaría valorada en $ 404,907.05.
La diferencia es que $ 404k sería tuyo y no el bolsillo de otra persona. Aunque haya pagado más en total por su casa, puede quedarse con una parte de ella. Eso es solo el 1% ahora. Si el valor de la propiedad mantiene el ritmo de la inflación, eso sería $ 737,052 o si es más alto, valdría más (¿entiendes la idea, verdad?). Ahora debe recordar que su casa en ese vecindario tiene un valor de $ 737 y también la otra casa en ese vecindario. Por lo tanto, su casa se mantuvo al día con el mercado y no obtuvo un rendimiento del 8% o 10% o 12%, como lo hacen las inversiones porque en realidad no es una inversión (a menos que la alquile y gane dinero con ella). Por lo tanto, puede comprar una casa similar en ese mismo vecindario o similar por aproximadamente el mismo precio. Para obtener más por su dinero, tendría que salir de ese vecindario a un “vecindario de menor calidad” para obtener más casa por menos o mudarse de la ciudad o pagar más por una mejor calidad.
Entonces, ahora sabe cómo determinar cuánto dinero gastar en una propiedad. Cómo encontrar cuáles serán sus pagos y qué tasas de interés le hacen a la capitalización. Entonces, ¿ahora deberías comprar? Si ha realizado todos sus cálculos correctamente y ha determinado lo que puede pagar cómodamente, entonces el siguiente paso es buscar una propiedad.
Entonces encontraste una propiedad que te gusta, digamos un 4/2, pero quieren $ 500,000.00. Busca un poco más y encuentra 3 propiedades similares (4/2) en el mismo vecindario por $ 300,000. Eso significa que el 4/2 que tiene un precio de $ 500k es demasiado caro. Si la propiedad es un 3/2 y cuesta $ 470,000, entonces puede decir que una habitación con cama individual cuesta $ 30k en esa área. Entonces, compraría uno por $ 300k y no $ 500k. Entonces, encuentra una buena propiedad y está dentro de su rango de precios, encuentra un préstamo que tiene poco interés y tiene suficiente dinero para cerrar, entonces debe hacerlo.
Otras determinaciones o sugerencias, siempre hacen que un contrato inmobiliario residencial esté sujeto al valor de tasación de la propiedad. No desea acordar $ 300k y el banco evalúa la propiedad por $ 200k, pero su contrato no depende del valor de tasación. El efecto es que tiene que pagar los $ 300k o perder su depósito de buena fe, sin importar cuánto sea. O peor, ser demandado por incumplimiento de contrato por incumplimiento. Debe determinar si tiene algún daño estructural o sistémico (plomería, electricidad, aire acondicionado), debe hacer una inspección de la casa. Haga un recorrido por la mañana del cierre, no desea aceptar comprar la propiedad porque tiene todos los electrodomésticos nuevos y hacer que el propietario anterior los quite un día antes de cerrarlos y reemplazarlos por otros viejos (eso es un dolor de cabeza ) Y una vez que cierra, no tiene influencia. Desea asegurarse de tener un título libre y claro, la tarifa simple es la mejor. Asegúrese de que el abogado que realiza el cierre proporcione un seguro de título. Eso proporcionará cierta garantía de que si hay un problema con el título, como otro propietario que reclama un error (como un cónyuge de una pareja divorciada que afirma que tuvo que firmar el documento de venta y porque no lo hizo, todavía es su casa) En ese momento, está cubierto por el seguro de título. En la medida de lo posible y si tiene un buen crédito, diríjase a los prestamistas y solicite la hipoteca usted mismo, le ahorrará dinero y estará más familiarizado con los términos del préstamo. Además, obtenga el asesoramiento de un abogado de bienes raíces, un agente de bienes raíces y otros profesionales que conocen el mercado. Estar armado con la información anterior lo convertirá en un consumidor experto y le dará una ventaja.
Recuerde tener en cuenta el costo de cierre y transacción para el comprador. Los costos de transacción pueden ser el 6% del costo total de la propiedad. Además, si tiene el dinero y puede hacerlo, pague los puntos por adelantado para disminuir su tasa de interés (pregunte al banco, no le dicen por adelantado que esto se puede hacer porque ganan más dinero si no lo hace) eso). Además, tenga cuidado de que a algunas compañías les guste cobrar puntos en la parte posterior, lo que significa que lo agregan a la hipoteca y esto aumenta sus pagos y el costo total de la vida. Trate de obtener las mejores tasas de interés posibles y cómprelas cuando sea posible. Las tasas de interés son extremadamente bajas en este momento y si está pensando en comprar una propiedad, ahora es el momento. Cuanto más altas sean las tasas, más dinero gastará durante la vigencia del préstamo y más dinero pagará mensualmente. ¡¡¡Gracias por preguntar!!!