¿Debería voltear una casa de $ 200,000, o en cambio voltear 5 casas de $ 40,000?

Answer 1

Hay muchas cosas que se dedican a cambiar casas y esta pregunta no es fácil de responder debido a eso. He volcado más de 130 casas y tengo 20 flips en este momento. Voltear cinco casas llevará más tiempo y será mucho más difícil voltear que una.

• Necesitará múltiples contratistas para invertir cinco casas, a menos que espere hasta que termine una antes de comenzar la siguiente. Podría llevar de 1 a 3 meses reparar cada casa. Está buscando entre 5 y 15 meses para solucionarlos de uno en uno o necesita encontrar 5 contratistas, lo que no es fácil. Cómo encontrar un gran contratista para arreglar su hogar: invierta cuatro más
• Las reparaciones costarán más en las cinco casas que en una. Sí, la casa más cara puede tener accesorios un poco más altos, pero gastará mucho más dinero en las cinco casas. En lugar de gastar $ 30,000 para reparar la casa de $ 200,000, puede gastar $ 100,000 para reparar las cinco casas más baratas. ¿Cuánto dinero deberías gastar reparando una casa? – Invierte cuatro más
• Tendrá que pagar mantenimiento, impuestos a la propiedad y servicios públicos en cinco casas en lugar de una. Esto también aumentará sus costos significativamente. ¿Cuáles son los costos involucrados al arreglar y voltear una casa? – Invierte cuatro más

En general, va a gastar mucho más dinero volcando cinco casas que una, debido a estos costos. Puede gastar el doble de dinero aunque los precios de compra sean los mismos. También puede ser difícil ganar mucho dinero volcando casas de bajo precio. Los márgenes son ajustados y es difícil financiarlos también. Mi punto ideal son las casas que cuestan entre $ 75,000 y $ 150,000. Puedes ver todos mis flips en el siguiente enlace:

Cuadro de indicadores del estudio de caso de Fix and Flip Property: invierta cuatro más

A continuación se encuentra uno de ellos en el que estamos trabajando ahora.

También le advertiría que no voltee tantas casas a la vez si nunca antes lo hizo. Haz uno primero para ver cómo va y qué aprendes. Las cosas nunca salen como piensas que van a ser.

¿Cuánto dinero puede hacer arreglar y voltear casas? – Invierte cuatro más

Answer 2

Digamos que ha logrado comprar ambas propiedades por la mitad del precio de una casa terminada en el mismo vecindario. Es decir, se prevé que una propiedad se venda por $ 400k cuando se arregle por $ 200k y una propiedad que se venda por $ 80k cuando se termine costando $ 40k. Esto le da un presupuesto de renovación de un máximo de $ 200k y $ 40k si solo desea alcanzar el punto de equilibrio. Renovar una casa es costoso incluso si usted hace todo el trabajo usted mismo. Y renovar la casa de $ 40k no será necesariamente mucho más barato, incluso si son propiedades más pequeñas si la cantidad de artículos de alto costo (baños y cocinas) es igual (por lo que el costo por pie cuadrado generalmente es más alto en propiedades pequeñas) .

Yo personalmente compré una casa por 50k en un área donde las casas terminadas se venden por 75k y antes de la recesión mi casa tenía una calificación de 85k. Hicimos la casa completamente por nosotros mismos (sin mano de obra contratada) y, aunque es una casa muy bonita, no estoy seguro de si incluso la rompería vendiéndola por 75k. Lo cual está bien porque compré la casa para vivir, pero si la hubiera comprado para darle la vuelta, probablemente no estaría obteniendo ningún beneficio.

$ 200k es mucho dinero, pero las propiedades en áreas costosas con un buen descuento le dan mucho más dinero para jugar (y muchas más posibilidades de obtener ganancias) que una propiedad bien descontada en un lugar más barato. Sin mencionar que mientras más propiedades atravieses, mayor será la posibilidad de que algo salga mal, por ejemplo, propiedades que no se venden o que tienen problemas estructurales importantes para los que no presupuestaste.

Answer 3

Realmente depende de cuánto esté involucrado con cada estrategia y qué tan cerca estén las cinco casas entre sí.

Existen grandes economías de escala en las estrategias multifamiliares de arreglo y cambio. Sin embargo, si están lejos el uno del otro, puede terminar corriendo demasiado para que valga la pena.

La otra consideración es la velocidad de ventas en el rango de precios que los lanzaría al mercado. A esos precios iniciales, probablemente venderás una casa de $ 350k + y cinco casas de $ 70k +. La mayoría de los mercados son bastante robustos en esos rangos de precios, pero a medida que aumente más allá de $ 350k, verá que esa propiedad permanece en el mercado por un tiempo si no es exactamente lo que está de moda.

Entonces, probablemente iría con las cinco casas de $ 40k.

Answer 4

Es sobre todo una cuestión de apetito de riesgo. Como comerciante, me encanta diversificar. Limita mi riesgo. Por lo tanto, optaría por voltear 5 casas. Sin embargo, eso es mucho trabajo. Si en su opinión informada (después de la debida diligencia) cree que la casa de $ 200k es un candidato ideal para cambiar, entonces, por todos los medios, limite su carga de trabajo. El tiempo es oro.

Answer 5

¿Cuál es el beneficio previsto? En general, una casa es menos trabajo, pero el beneficio general debe conducir la decisión. Los márgenes le dan ganancias pero también lo protegen de los problemas.

En general, el rendimiento a tiempo lo empujará hacia menos vueltas con mayores retornos.

Answer 6

Debe comenzar con el que puede permitirse equivocarse, porque probablemente obtendrá su primer cambio incorrecto.

En el lado positivo, una casa de $ 200,000 probablemente estará en un vecindario donde la gente quiera vivir *. A veces, las casas de $ 40,000 tienen más problemas de los que indican las etiquetas de precios de $ 40,000; En la mayoría de los EE. UU., una casa de $ 40,000 estará en un vecindario ligeramente desafiado. Podrías hacer todas las mejoras que quieras y aún así no cambiar el hecho de que la casa está a una cuadra de la prisión.

Mi vecino pensó que tenía una ganga cuando compró la casa por $ 60,000. Hizo un buen trabajo en la renovación, pero nadie quiere comprar sus buenas mejoras cuando pueden encontrar “lo suficientemente bueno” cerca por mucho menos de lo que está pidiendo.

* Otros amigos vieron una casa de $ 150,000 en un vecindario de casas de $ 300,000, y aún así se alejaron. El ex propietario está en prisión por tráfico de drogas. La casa podría haber sido limpiada; no había solución para el hecho de que mucha gente sabía ir allí para comprar drogas.

Answer 7

Dentro del mismo mercado no encontrará las mismas casas de precios, dependiendo del área y la densidad de población y la demanda de casas, me arriesgaría con las casas de 5 X 40k, una vez que las haya comprado y renovado, si no puedes vender a tiempo, solo refinancia y ponlos en alquiler. Y en el punto de cambio de casa si no forma parte de una sociedad limitada o bajo una corporación o sociedad de cartera, el impuesto sobre las ganancias máximas podría matar sus ganancias, al menos lo hará en Canadá al 50% de su tramo impositivo.