¿Debo comprar una casa para alquilar y ganar dinero, o comprar una casa para vivir y no pagar el alquiler?

Su pregunta puede ilustrar el verdadero beneficio económico de la propiedad de la vivienda. Me disculparé de antemano ya que esta respuesta es un poco larga.

Hagamos un experimento mental. Digamos que usted y yo tenemos la misma edad, fuimos a las mismas escuelas, nos graduamos con las mismas especialidades y calificaciones, y trabajamos para el mismo empleador en el mismo trabajo con idéntica compensación. Digamos que nuestras situaciones matrimoniales son idénticas, al igual que el número de hijos dependientes (o la falta de ellos). Además, supongamos que compramos casas idénticas que están una al lado de la otra, con hipotecas idénticas y tenemos patrones de gasto idénticos y, por supuesto, tenemos inversiones idénticas.

Y, lo que es más importante, cada uno de nosotros vivimos en la casa que poseemos.

Es decir, en todas las formas económicas relevantes, nuestras vidas son idénticas.

Ahora imagine nuestro formulario 1040 del IRS. Además de nuestros nombres y números de seguridad social, los datos en los formularios son idénticos. El ingreso W-2 es idéntico, como lo son los 1099 y otros ingresos. Nuestros AGI (ingresos brutos ajustados) son idénticos, al igual que nuestras deducciones y créditos. Y, por supuesto, nuestras obligaciones fiscales totales para el año son idénticas.

¿Aún conmigo? Has leído hasta aquí, así que espera conmigo. Llamaré al escenario arriba del “caso base”. A continuación, construiré un escenario alternativo. El siguiente caso lo llamaré “caso absurdo”.

Ahora continuemos con nuestro experimento mental para crear el caso absurdo, para que podamos comparar los dos. Digamos que en lugar de vivir en su casa, se convierte en propietario y me alquila. Es decir, soy tu inquilino. Por supuesto, necesitas un lugar para vivir, así que alquilas mi casa. Cada uno de nosotros somos propietarios e inquilinos. Vivimos uno al lado del otro. Tonto, lo sé, pero esto es solo un experimento mental.

Debido a que nuestras casas son idénticas, la tarifa de alquiler de mercado justo para su casa es de X dólares por mes, y la tarifa de alquiler de mercado justo para mi casa también es de X dólares por mes.

Entonces, le pago X por mes, y usted me paga la misma cantidad en dólares, X, por mes. Digamos que la tarifa de alquiler del mercado justo es de $ 3,000 por mes. Por lo tanto, cada año, me paga un total de $ 36,000 en renta, y por supuesto le pago $ 36,000 por año. Nuestras vidas son por lo demás idénticas.

Quédate conmigo: has leído hasta aquí, así que también podrías leer hasta el final.

Ahora, imaginemos nuestros respectivos IRS 1040 en este “caso absurdo”. Todavía serán idénticos entre sí, pero serán muy diferentes del “caso base”.

¿Cual es la diferencia? Bueno, además de nuestros ingresos salariales W-2 y 1099, cada uno de nosotros ahora tiene un ingreso adicional de $ 36,000 en alquileres. Cada uno de nosotros también tiene algunos gastos deducibles del arrendador (gastos de depreciación, ciertos gastos de reparación, etc. – vea las 15 deducciones impositivas principales para los propietarios como ejemplo. Al final del día, nuestros ingresos imponibles respectivos siguen siendo idénticos, pero más altos en este absurdo caso que en el caso base anterior.

Observe en nuestro experimento mental que, en el caso absurdo, estamos peor cuando somos propietarios y simultáneamente somos inquilinos . Cada uno de nosotros tiene un ingreso imponible más alto, y cada uno de nosotros paga el impuesto sobre la renta sobre ese ingreso incremental, que por supuesto nos deja con menos ingresos después de impuestos. El tío Sam está mejor, porque recibió más recibos de impuestos sobre nosotros. Estamos peor por esa misma cantidad.

Esto ilustra el verdadero beneficio económico de ser propietario de una casa y vivir en ella: usted “se paga el alquiler” y, por supuesto, ese ingreso fantasma está exento de impuestos.

Entonces, en el caso base en la parte superior de la publicación, cada uno de nosotros paga $ 36,000 en alquiler fantasma, y ​​esos $ 36,000 (menos ciertos gastos del propietario) están libres de impuestos.

Si ha ahorrado lo suficiente para el pago inicial, generalmente desea comprar su residencia personal primero antes de comprar una propiedad de alquiler. Comprar una casa podría reducir el costo de su vivienda debido a la capacidad de deducir el interés de la hipoteca (actualmente cerca de tasas de interés bajas récord) y el impuesto a la propiedad de su impuesto sobre la renta (según la ley fiscal actual). También estabiliza sus costos de vivienda si obtiene una hipoteca de tasa fija, mientras que su arrendador probablemente aumentará su renta anualmente. Finalmente, si la propiedad se aprecia en valor, usted se beneficia del aumento en la equidad en comparación con su arrendador.

Además, ser dueño de su residencia personal le dará algo de experiencia con lo que es ser dueño de una casa. Cualquier propiedad requiere un mantenimiento regular, pero las propiedades de alquiler tienen inquilinos que pueden no tratar la propiedad de la forma en que podría aumentar el costo de propiedad debido a la pintura, el reemplazo de alfombras y otros costos más frecuentes. Hable con agentes inmobiliarios locales sobre la realidad de ser propietario de propiedades de alquiler, que no siempre es lo que aparecen en la televisión. Por ejemplo, he tenido inquilinos descontentos (porque traté de desalojarlos por falta de pago del alquiler) ¡quemé mi propiedad alquilada! (¡Gracias a Dios por el seguro!)

La mayoría de las veces he tenido buenas experiencias con la propiedad de propiedades de alquiler en los últimos 40 años, pero no lo recomendaría a los propietarios por primera vez que no hayan realizado una gran cantidad de investigación. Mire los sitios web que ofrecen cálculos de “alquiler versus propiedad” para ver si tiene sentido comprar una residencia en su área. Un agente inmobiliario local experimentado también puede ayudarlo a decidir si es mejor para usted comprar una casa o una propiedad de alquiler en este momento. ¡Buena suerte!

Bueno, preferiblemente compre un dúplex y obtenga el doble de beneficios. Si no puede obtener un dúplex o triplex, le recomiendo comprar una casa para alquilar mientras paga el alquiler. ¿Por qué?

  1. Sus inquilinos pagarán los pagos de la casa por usted y deberían pagar parte de su alquiler si compra el alquiler al precio correcto.
  2. Mejorará su puntaje de crédito con los pagos de la hipoteca y el alquiler.
  3. Obtiene muchas deducciones por ser propietario, con frecuencia puede reducir significativamente sus impuestos (consulte a un profesional de impuestos).
  4. El dinero gastado para arreglar el alquiler puede ser una buena parte de esas deducciones.

Ahora, esto cambia un poco si puede hacer su propio trabajo en una casa. Comprar un fijador superior tiene muchas otras ventajas (y muchas veces puede ser un alquiler como un dúplex), un fijador superior puede ser aún mejor.

Descargo de responsabilidad: su área puede no ser propicia para ser propietario de un alquiler. Sugiero BiggerPockets: la red social Real Estate Investing para informarse sobre alquileres y otros asuntos inmobiliarios.

Lo último es menos arriesgado que lo anterior. Cuando compraste una casa como residencia principal, la fluctuación del mercado realmente no te importa. Cuando compró una casa y la alquiló, entonces tendrá que hacer los cálculos para asegurarse de que el precio que alquila> la hipoteca + impuesto a la propiedad + seguro, etc. Además, supongo que aún necesita alquilar un lugar para vivir.

Si está pensando en lo siguiente, aquí debe En caso de que compre o alquile una casa: 3 Street Smart Answers. Debería ayudarte a la transición. Ve a ver eso.

Esto depende de muchos factores. ¿Para qué puedes alquilarlo? ¿Prefieres ser dueño de alquilar? ¿Quieres ser un arrendador?

Aquí hay un buen artículo sobre cosas a considerar antes de comprar una casa: No compre una casa, hasta que marque estas 5 casillas