Una casa necesita reparaciones / renovaciones. ¿Es mejor venderlo como está, repararlo / renovarlo antes de venderlo, o repararlo / renovarlo y alquilarlo?
Realmente no hay suficiente información para continuar.
Pero aquí está el proceso a seguir:
Póngase en contacto con un agente de bienes raíces para determinar:
- ¿Qué longitud de tornillo debo usar para unir un estante a un montante de pared?
- ¿Se pueden guardar y revender los pisos laminados de 3 años si planeamos reemplazar lo que instalaron los propietarios anteriores?
- ¿Cuáles son las mejores formas de eliminar los azulejos de porcelana?
- ¿Cuánto peso puede soportar un ancla de paneles de yeso? No lo veo mencionado en el paquete.
- ¿Podría usar múltiples contratistas / equipos de construcción para la renovación de una casa grande, para acortar el tiempo de renovación?
- Lo que vale la casa ahora, en su estado actual.
- Lo que valdría la casa, arreglado.
- Lo que alquilaría la casa.
Luego obtenga varias estimaciones (de contratistas con licencia, no de personal de mantenimiento) sobre el costo de las reparaciones para:
- Véndelo
- Alquílalo. (Las reparaciones de un alquiler serán más baratas que las reparaciones de una venta).
Luego haz algunos cálculos. Primero, si lo vendiste, ¿sería mejor arreglarlo primero? (Por lo general, obtendrá más dinero, neto, si lo arregla primero. A la mayoría de la gente le gusta comprar una casa que está lista para funcionar. No quieren administrar las reparaciones). Entonces, y solo estoy haciendo estos números arriba: puede encontrar que la casa en su estado actual se vendería por alrededor de $ 125,000. Bien arreglado, podría venderse por $ 200,000. Y tomaría $ 30,000 para arreglarlo.
Su decisión en este punto sería: ¿Queremos gastar $ 30,000 para vender la casa por $ 75,000 más? (¿Tiene el dinero? ¿Tiene la capacidad de administrar al contratista? ¿Tiene el tiempo?)
Así que se te ocurrió una opción: vender la propiedad.
Ahora tiene que hacer los cálculos para alquilar la propiedad. Como mencioné anteriormente, los costos de rehabilitación serán menores para un alquiler que para una venta. Los inquilinos no son tan exigentes como los compradores. Entonces, si costaría $ 30,000 arreglarlo para un comprador, podría costar $ 23,000 arreglarlo para un inquilino.
Debe decidir, como se indicó anteriormente, si está dispuesto a manejar un proyecto de rehabilitación. Si es así, continúa. Si no, entonces la decisión está tomada: véndelo como está.
Digamos que está dispuesto a poner $ 23,000 en la propiedad para ponerla en buenas condiciones para alquilar. Dices que tu prometido es dueño de la casa. Supongo que eso significa que no hay hipoteca. Si hay una hipoteca, tendrá que incluir esos pagos en lo que viene después.
¿Cuánto va a alquilar la propiedad? El agente inmobiliario debería haberte dicho eso. Hagamos un número y digamos $ 1,000 por mes. Eso resultaría en $ 12,000 al año. De eso, tienes que restar impuestos. Si tomó prestado el dinero para la reparación, tenga en cuenta el pago de la deuda. Dado que a su prometido no le gusta la idea de ser un propietario, calcule una tarifa de administración (aproximadamente $ 80- $ 100 por mes, o aproximadamente $ 1,100 al año. Figura en mantenimiento. Si hizo un buen trabajo rehabilitándolo, su mantenimiento será el primero unos pocos años deberían ser mínimos. Aún así, una regla general aproximada es 1% -2% del valor de la propiedad por año. Quizás $ 3,000 al año. Quizás un poco menos.
Si obtiene más de, digamos, $ 350 por mes, puede tener sentido alquilar el lugar. Si está ganando más de quizás $ 500 al mes, casi definitivamente debería hacerlo un alquiler.
Pero esos son los cálculos. Usted calcula lo que recibiría si vendiera el lugar, y calcula cuáles serían sus ingresos por alquiler.
En cuanto a vender la propiedad al hermano de tu prometido. . . tienes que hacer lo que tiene sentido al mismo tiempo que acomodas a tu prometido. Si bien eso depende de ti y de él, aquí hay una posibilidad. Primero toma la decisión de arreglarlo para venderlo. Tu procedes.
Encuentras un agente inmobiliario. Quizás el que te dio esos números anteriores. Negocias con ella. Digamos, hipotéticamente, que el agente generalmente solicita una comisión del 6%. Todo es negociable. Usted especifica en su acuerdo de cotización que la comisión habitual del 6% del agente para todos menos su hermano. Pídale que reduzca su comisión al 3% si, y solo si, su hermano compra la propiedad y ella maneja ambos extremos de la transacción. Es decir, ella es su agente de listado y el agente comprador de su hermano. De esa forma, recibiría el mismo 3% que recibiría si fuera el agente de la lista y algún otro agente representara al comprador. Entonces ella gana una comisión completa.
Mientras tanto, usted notifica a su cuñado que aceptará una oferta de él 10% por debajo del precio de cotización. Ese es el trato. No es un trato masivo, pero es razonable. Tal vez incluso le diga que aceptaría una oferta 15% o 20% por debajo del precio de cotización. Tiene que usar su agente de listado. Y tiene que salir y obtener una hipoteca por su cuenta. De esa manera, evitas “un calendario de pagos dudoso”.
¿Debería considerar vender la casa a su cuñado antes de arreglarla? ¿Dejarlo comprarlo en la condición “como está”? Tal vez, pero solo si puede obtener financiamiento para la propiedad en su estado actual. Su agente o prestamista debería poder decirle si puede financiarse en su estado actual.
Esos son los conceptos básicos.