En este escenario, estará fuera de sus 2.5 millones, además tendrá un déficit mensual de 10K. Además de eso, tendrá que pagar impuestos a la propiedad, seguros y mantenimiento. Supongo que trabajas en los EE. UU., Por lo que probablemente también tengas que pagarle a otra persona (tal vez a tu padre) para que administre el edificio por ti.
La red de todo esto es que tendrá que subsidiar la operación, quizás de manera bastante sustancial. Posiblemente esto usaría la mayor parte o la totalidad del dinero que ahora ahorra de su salario.
Con el tiempo, los ingresos por alquileres pueden aumentar, pero los impuestos, el seguro y el mantenimiento pueden aumentar de la misma manera, por lo que es probable que su subsidio no disminuya. También existe el riesgo de que algunos inquilinos se muden, y durante el período hasta que lleguen nuevos inquilinos, su subsidio aumentará por la cantidad de ingresos por alquiler perdidos. Si no puede permitirse eso, corre el riesgo de perder el edificio a través de una ejecución hipotecaria o venta de impuestos.
Por supuesto, su propio ingreso probablemente aumentará durante los próximos 15 años. Compensando eso, sus gastos pueden aumentar, por ejemplo, al adquirir una esposa y tal vez varios hijos. En algún momento, necesitarás comprar un auto nuevo y tal vez muebles y electrodomésticos nuevos. Podría encontrar algunos gastos médicos inesperados. O incluso, perecer el pensamiento, perder su empleo y quedarse sin ingresos durante varios meses o un año o más.
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Estaría tomando bastantes riesgos con esta inversión; y ciertamente asumiría una obligación financiera sustancial continua, además de renunciar a todos sus ahorros. Y si bien esto podría representar un patrimonio neto significativo, debido a su patrimonio en el edificio, los bienes inmuebles se encuentran entre los activos de inversión menos líquidos.
Miremos de una manera diferente. Está considerando comprar un activo cuyo rendimiento financiero bruto es de 3.6% por año. Digamos que sus impuestos, seguros, mantenimiento y administración equivaldrían al 2.5% de la inversión, anualmente. Por lo tanto, le daría un retorno del 1.1%.
Usted propone financiar esa inversión del 1% con dinero prestado del 10%. Eso significa que tendría que obtener un crecimiento anual del 9% en valor, para obtener un retorno adecuado de su inversión. (Eso está demasiado simplificado, pero necesitaríamos algunos números del mundo real para calcular el crecimiento mínimo real en valor necesario para hacer que este edificio valga la pena como una inversión).
En resumidas cuentas, necesitaría una alta tasa de apreciación para hacer de esta una inversión que valga la pena. Y debido a la continua necesidad de invertir dinero en él, para que eventualmente pueda darse cuenta de esa ganancia, y de todos los riesgos relacionados con ese costo continuo, no es un vehículo de inversión muy atractivo.
Entiendo lo bueno que sería conseguir que tus padres tengan un mejor lugar para vivir. Pero desde un punto de vista práctico, esta propiedad es simplemente demasiado cara. El rendimiento del rollo de alquiler, menos costos, es absurdamente bajo. 1%, y supongo que probablemente menos. Ciertamente menos, si no puede mantener el 100% de ocupación.
Si el precio fuera de 5 millones, no de 10 millones, la renta bruta de la renta seguiría siendo solo del 7,2%. Todavía tendría, quizás, solo un 5% de rendimiento neto, para lo cual estaría pidiendo prestado dinero a un costo del 10%. Eso se conoce como apalancamiento inverso, y es muy imprudente invertir en tales situaciones.
Mi reacción a este acuerdo es que debes abandonarlo por completo y huir de la escena lo más rápido posible. Deberías poder hacerlo mucho mejor.