Esa es una muy buena (y oportuna) pregunta.
En muchas áreas, como el área de la Bahía de San Francisco donde vivo, a menudo hay varias personas compitiendo por comprar la misma casa. En general, las ofertas en efectivo (sin hipoteca involucrada) tienen ventaja porque esos compradores pueden cerrar muy rápidamente. La desventaja de estos, desde el punto de vista del vendedor, es que los compradores que solo pagan en efectivo a menudo esperan recibir un descuento. Luego, el vendedor tiene que decidir entre la certeza y la velocidad de una oferta en efectivo y el precio más alto, pero una ligera incertidumbre de una oferta que involucra financiamiento hipotecario.
Asumiendo que usted es uno de los compradores típicos que obtendrán una hipoteca cuando compre su casa, podrá maximizar sus posibilidades de éxito siguiendo algunas pautas simples. Debe tener en cuenta que los vendedores no solo buscan la oferta más alta; están mirando la oferta que tiene la mejor oportunidad de cerrar a tiempo. Una oferta que es $ 5,000 más alta que todas las demás no tiene valor si el comprador no puede obtener financiamiento después de tres semanas. Entonces el vendedor tiene que empezar de nuevo.
Primero, obtenga una aprobación previa sólida de un prestamista. Por “aprobación previa”, me refiero a que le ha proporcionado al prestamista todos los documentos necesarios para la aprobación completa del préstamo: declaraciones de impuestos, recibos de sueldo, extractos bancarios, cartas de explicación de cualquier irregularidad que pueda aparecer en su informe de crédito. La carta de aprobación previa del prestamista debe especificar que han suscrito previamente su archivo, han ejecutado uno de los sistemas automatizados de suscripción (el Suscriptor de escritorio de Fannie Mae es uno de los más comunes. Todos los prestamistas lo usan) y han recibido una aprobación. No confunda “aprobación previa” con “precalificación”. Esta última es solo la opinión del oficial de crédito de que, en un sentido general, está calificado para comprar.
Puede mejorar aún más su apelación ante un vendedor al obtener una aprobación “TBD” del prestamista. Esto significa que la propiedad está “a ser determinada”. La solicitud de préstamo es revisada en su totalidad por el asegurador del prestamista y aprobada, pendiente del contrato de compra real, la tasación y la documentación del título. Esta es una aprobación mucho más fuerte que la aprobación previa.
Puede aceptar renunciar a la contingencia del préstamo. Un contrato de compra normal contiene una cláusula que dice, en esencia, algo como esto: “Esta oferta está sujeta a que el comprador solicite y reciba un préstamo bajo estos términos: …” La contingencia del préstamo, que generalmente dura de 17 a 21 días, dice que si por alguna razón no puede obtener el préstamo, puede retirarse del acuerdo sin perder su depósito. Con una contingencia de préstamo, y se encuentran en la mayoría de las ofertas de compra, la propiedad del vendedor estará fuera del mercado durante al menos el período de contingencia. Si renuncia a la contingencia del préstamo, significa que podría perder su depósito en caso de que no pudiera obtener el préstamo. Puede minimizar su riesgo al obtener la aprobación TBD que describí anteriormente.
Podría renunciar a la contingencia de tasación. Esta es una cláusula en la mayoría de los contratos de compra que dice: “Si la propiedad no evalúa el precio de oferta, el comprador puede retirarse sin perder el depósito”. Supongamos que ofrece $ 400,000 por una propiedad y el vendedor acepta su oferta. . Planea hacer un pago inicial del 20% y obtener un préstamo por el otro 80% ($ 320,000). La evaluación dice que la propiedad solo vale $ 395,000. En la mayoría de los casos de valoraciones bajas, el comprador y el vendedor renegocian el precio. Al aceptar renunciar a la contingencia de tasación, está diciendo que pondrá más dinero u obtendrá un préstamo mayor si la propiedad no evalúa el precio de compra. En el ejemplo anterior, tendría la opción de obtener un préstamo por el 80% del precio de tasación ($ 316,000) y colocar los $ 4,000 adicionales, u obtener los mismos $ 320,000 que originalmente planeó obtener, pero pagando el seguro hipotecario por un año más o menos, ya que el préstamo de $ 320,000 ahora sería más del 80% del valor de tasación. El seguro hipotecario en un caso como este sería de aproximadamente $ 75 / mes, y lo más probable es que pueda eliminarlo en aproximadamente un año.
Finalmente, escriba una carta personal al vendedor. Puede parecer cursi, pero comprar y vender una casa es uno de los eventos más cargados de emociones en la vida de la mayoría de las personas. Como es posible que nunca tenga contacto con el vendedor, escribirle una carta personal para decirle cuánto ama su hermosa casa y le gustaría criar a su propia familia allí puede inclinar la balanza. Escribí sobre un éxito maravilloso que algunos clientes míos tuvieron hace unos años al hacer esto. Puede leer sobre su experiencia en Happy Home Buyer Success Story – The Mortgage Insider
¡Buena suerte!