No compre nada tan grande a menos que conozca la economía lo suficientemente bien como para tomar la decisión de inversión usted mismo. Si desea externalizar decisiones como esa, compre acciones en un REIT. Dicho esto, desea unos años de declaraciones de funcionamiento y rollos de alquiler del edificio. Mire suficientes ofertas y obtendrá una idea general de cuánto cuestan las cosas.
Para calcular una tasa de capitalización, primero debe encontrar el ingreso operativo neto que es básicamente el ingreso antes de la depreciación, el servicio de la deuda o el reemplazo de capital. Dado que ha habido cambios recientes en el código de impuestos, el reemplazo de capital es un poco más difícil de entender. Básicamente, todos solían ingresar a la cuenta de depreciación, pero ahora la mayor parte se puede cancelar como un gasto de mantenimiento.
Para obtener un valor de construcción, divide 100 por la tasa de capitalización que desea. Por ejemplo, una tasa de capitalización del 7% tiene un factor de tasa de capitalización de 14.28, por lo que un edificio con 100,000 ingresos operativos netos con un límite del 7% es $ 1,428,000.
La diligencia debida se trata de ver si los números que le dan son razonables o si se han utilizado de alguna manera para inflar el precio. ¿Los alquileres están por encima del mercado porque dieron un montón de alquileres gratis a las personas a cambio de alquileres altos para aumentar el rollo de alquiler? ¿Dejaron de hacer mantenimiento para aumentar el NOI?
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Si desea tener una experiencia de leer los listados de loopnet en su área para ver si tienen declaraciones de ingresos en los listados. También puede preguntarle al agente si tiene alguna de esa información disponible para su revisión antes de hacer una oferta. Básicamente, lo que cuesta en su área y las tasas de arrendamiento es una investigación y experiencia.
Como ejemplo, sé en mi área que el espacio de oficinas de clase b se alquila por $ 15.00 por pie cuadrado al mes y cuesta entre $ 9.50 por pie y $ 10.50 por pie al año para operar antes del servicio de la deuda. Eso significa que generalmente vale entre $ 50 y $ 75 por pie. Si veo costos operativos más bajos es una señal de alerta. Si veo alquileres más altos, leo ese contrato de arrendamiento para ver si tenían un montón de puntos de acumulación o de ofertas especiales que cuestan más. Si veo costos operativos más caros o alquileres más bajos, veo si eso lo convierte en una oportunidad al alza o si hay un problema con el edificio que está señalando.
También desea inspeccionar físicamente la propiedad. Haga que un chico de aire acondicionado verifique la edad y las condiciones de la unidad. También tomo una espátula y algunas bolsas de plástico y tomo pequeñas muestras de los materiales de construcción y los envío a un laboratorio para que me hagan una prueba para ver si hay asbesto. Si algo vuelve a estar caliente, entonces me tomo la molestia de que un profesional haga todo el trabajo.