¿Por qué no todos en los Estados Unidos compran su casa usando una LLC, ya que puede deducir intereses sobre el préstamo, las mejoras de la vivienda y los impuestos a la propiedad?

Answer 1

¿Por qué? Debido a que pierde la GRAN ventaja de no tener impuestos sobre ganancias de capital dentro de ciertos límites Publicación 523 (2015), Venta de su casa

Prueba de elegibilidad

Puede excluir hasta $ 250,000 de ganancia ($ 500,000 si es casado que presenta una declaración conjunta) en la venta de su casa si cumple con la prueba de Elegibilidad.

Elegibilidad Paso 1: descalificación automática

Determine si se aplica alguna de las descalificaciones automáticas. La venta de su casa no es elegible para la exclusión si CUALQUIERA de las siguientes afirmaciones es verdadera:

• Usted adquirió la propiedad a través de un intercambio similar (intercambio 1031), durante los últimos 5 años. Ver Pub. 544, Ventas y otras disposiciones de activos .
• Usted está sujeto al impuesto de expatriados. Para obtener más información sobre el impuesto de expatriados, consulte el capítulo 4 de Pub. 519, Guía de impuestos de los EE. UU. Para extranjeros.

Si alguno de estos es cierto, salte a Ganancia o pérdida de cálculo , más adelante.

Elegibilidad Paso 2: propiedad

Determine si cumple con el requisito de propiedad. Si fue propietario de la casa durante al menos 24 meses (2 años) durante los últimos 5 años previos a la fecha de venta (fecha de cierre), cumple con el requisito de propiedad.

Si recibió el Formulario 1099-S, Producto de las transacciones de bienes raíces, la fecha de venta aparece en la casilla 1 del Formulario 1099-S.

Si no recibió el Formulario 1099-S, la fecha de venta es la fecha en que se transfirió el título o la fecha en que las cargas económicas y los beneficios de la propiedad se transfirieron al comprador, la fecha anterior. (En la mayoría de los casos, estas fechas son las mismas).

Elegibilidad Paso 3: Residencia

Determine si cumple con el requisito de residencia. Si su casa fue su residencia durante al menos 24 de los meses que fue propietario de la casa durante los 5 años anteriores a la fecha de venta, cumple con el requisito de residencia. Los 24 meses de residencia pueden caer en cualquier lugar dentro del período de 5 años. Ni siquiera tiene que ser un solo bloque de tiempo. Todo lo que necesita es un total de 24 meses (730 días) de residencia durante el período de 5 años.

Si alguna vez estuvo fuera de casa, debe determinar si eso cuenta como el tiempo que vive en su casa o no. Unas vacaciones u otras ausencias cortas cuentan como el tiempo que vivió en su casa (incluso si alquiló su casa mientras estuvo fuera).

Si tiene una discapacidad y no puede cuidarse física o mentalmente, solo tiene que demostrar que su hogar fue su residencia durante al menos 12 meses de los 5 años previos a la fecha de venta. Además, cualquier tiempo que pase viviendo en un centro de atención (como un hogar de ancianos) cuenta para su requisito de residencia, siempre que el centro tenga una licencia de un estado u otra entidad política para atender a las personas con su condición.

Si tiene más de una casa, vea Casa principal , anteriormente.

Si su casa fue destruida o condenada, vea Casa destruida o condenada: Consideraciones para beneficios , más adelante.

Si trabaja para el gobierno como personal uniformado o de inteligencia, o está con el Cuerpo de Paz, consulte Personal de Servicio, Inteligencia y Cuerpo de Paz , más adelante.

Elegibilidad Paso 4: mirar hacia atrás

Determine si cumple con el requisito de mirar hacia atrás. Si no excluyó la ganancia por vender una casa en sus declaraciones de impuestos de los dos años anteriores (y no tiene la intención de hacerlo en ninguna declaración o declaración modificada de los últimos dos años que aún no se hayan presentado), cumple con el aspecto -requisito de espalda.

Elegibilidad Paso 5: Excepciones

Verifique si hay algo sobre su situación que pueda afectar su respuesta al Paso 2 de elegibilidad: propiedad a través del Paso 4 de elegibilidad: Repaso. Tendrá que revisar ¿Su hogar califica? Detalles y excepciones , más adelante, si se cumple alguna de las siguientes condiciones:

• Un matrimonio, separación, divorcio o la muerte de un cónyuge ocurrió durante la propiedad de la casa.
• La venta implicó terrenos vacantes.
• Lo que vendió fue un “interés restante” (como la propiedad de una casa en la que otra persona tiene derecho a vivir el resto de su vida).
• Su casa anterior fue destruida o condenada.

Elegibilidad Paso 6: Revisión

Revisa tu elegibilidad. Si cumple con los requisitos de propiedad, residencia y retrospectiva, la venta de su vivienda califica para exclusión, pase a la Figura Ganancia o pérdida , más adelante.

Si no cumplió con todas las pruebas del Paso 1 de elegibilidad al Paso 5 de elegibilidad , su hogar no es elegible para la exclusión máxima completa. Sin embargo, aún puede ser elegible para la exclusión parcial si puede demostrar que la razón principal por la que vendió su casa fue por un cambio en la ubicación del lugar de trabajo, por razones de salud o por un evento imprevisible. Vea ¿Califica su hogar? Detalles y excepciones , más adelante.

Answer 2

“Si bajo una LLC puede deducir el interés sobre el préstamo, las mejoras de la vivienda y los impuestos a la propiedad, ¿no sería lógico que sea una mejor opción que comprarlo como individuo?”

No! No puede deducir las mejoras en el hogar de su residencia personal, independientemente de cómo sea su propiedad.

A nivel federal, una LLC es una entidad ignorada, por lo que presenta su declaración como si la LLC no existiera. No hay lugar en el que pueda deducir las mejoras y reparaciones del hogar en su declaración individual.

También hay otras consideraciones:

Cuesta dinero establecer una LLC. Muchos estados cobran una tarifa anual de franquicia independientemente de los ingresos o ganancias. Esos pueden alcanzar hasta $ 800 por año.

Es posible que tenga problemas para obtener financiamiento si el título es propiedad de una LLC. La mayoría de los prestamistas lo tratarán como una propiedad de inversión y requerirán al menos un 30% de anticipo y también cobrarán un interés del 1% al 1.5% más.

Las mejoras en el hogar y las reparaciones importantes aumentan su base, por lo que puede reducir cualquier impuesto a las ganancias de capital en el momento de la venta si corresponde. Si bien la mayoría de los propietarios de viviendas nunca pagan ningún impuesto sobre la venta de su residencia personal debido a la exclusión de la Sección 121, si el título es propiedad de otra entidad que no sea el propietario de la vivienda, la Sección 121 no se aplicaría y cualquier ganancia sería totalmente imponible.

Answer 3

Las compras de bienes raíces y LLC no fueron diseñadas con la idea de complementarse entre sí, por lo que este tipo de estrategia simplemente no puede funcionar para todos. Los prestamistas dudan mucho más en prestar una hipoteca a una LLC porque niega el concepto de que las LLC no están saturadas de responsabilidad: una hipoteca ciertamente puede clasificarse como una responsabilidad. Todavía puede obtener algunas deducciones fiscales de las mejoras en el hogar y otros gastos relacionados con la casa simplemente siendo propietario sin la participación de la LLC. Si por casualidad tuvo éxito en encontrar un prestamista que iría por este camino, hay requisitos muy específicos que debe cumplir tanto financieramente como con respecto al historial de su LLC actual. En resumen, usar una LLC para una hipoteca puede ser una situación complicada que puede complicar el proceso tanto para la propiedad de la LLC como para la propiedad de la vivienda. Mantener estas entidades separadas es a menudo más fácil y más alcanzable.

Puede haber información muy específica en su situación que podría afectar si esta es una opción para usted. Si está interesado en formar una LLC en los EE. UU., LawTrades es el sitio web al que debe dirigirse. Nuestro mercado legal ha conectado sin problemas a numerosas personas con los mejores abogados de todo el país. Ofrecemos opciones de pago flexibles, que incluyen planes de pago y tarifas fijas o fijas.

Answer 4

No puede simplemente comprar su casa y meterla en una LLC para obtener la deducibilidad de los gastos relacionados con la casa.

El código de impuestos federales no le permitirá crear una entidad comercial para un propósito no comercial y luego tomar deducciones comerciales sobre los ingresos de esa entidad. Una entidad comercial que no muestra una ganancia al menos tres años de cada cinco riesgos que el IRS determina que no es una actividad “dedicada con el fin de obtener una ganancia”. En esta situación, esa determinación sería correcta: no está comprando su casa para obtener ganancias, sino más bien para proporcionarse un lugar para vivir.

Si el IRS determina que su entidad comercial no está “involucrada con el fin de obtener ganancias”, se rechazarán todas las deducciones en la declaración de esa entidad que no se permitirían en una declaración de impuestos sobre la renta personal.

En términos generales, si compra una casa, utilizando una LLC como vehículo para ser propietario de la casa, usted es el único propietario de esa LLC (o de la cual usted y su cónyuge son propietarios en total, y usted y su cónyuge presentan una declaración conjunta) devolución), y el hogar no se utiliza de ninguna manera para la realización de un negocio u otra actividad dedicada a obtener ganancias, la LLC será una entidad no considerada a efectos fiscales. Todo lo que habrá hecho es agregar gastos de contabilidad y franquicia, sin obtener ninguna ventaja fiscal.

Answer 5

Hay dos razones principales para no usar una LLC para comprar una residencia principal. Primero, hay un costo, un par de cientos de dólares, para establecer una LLC. También se requieren presentaciones continuas que conllevarán algún costo, generalmente menos de cien.

Más importante aún, una LLC generalmente no califica para la exención de impuestos sobre el hogar. En muchos estados, un propietario que ocupa su residencia califica para un descuento en sus impuestos anuales a la propiedad. Una LLC no califica para el descuento.

Al investigar un poco sobre esta cuestión, me encontré con otra exención de vivienda que favorecería la propiedad directa en lugar de una LLC. Algunos estados brindan cierta protección de los acreedores para una residencia principal, que también se conoce como una exención de vivienda familiar. Esta protección no se otorga a las propiedades mantenidas en una LLC.

También hay algunos problemas técnicos que residen en la intersección de las leyes de sucesiones e impuestos que tratan las tenencias directas de bienes inmuebles de manera diferente a los intereses en las LLC. Estos generalmente se relacionan con la forma en que los activos se heredan y luego se gravan al heredero.

Answer 6

Ayudo a los clientes a comprar casas en una LLC, o transfiero sus casas a una LLC con bastante frecuencia. Es cierto que los prestamistas dudan, pero hay muchos otros prestamistas que no dudan en absoluto.

Las ramificaciones fiscales no son exactamente lo que usted supone. Esas deducciones surgen de la operación de un comercio o negocio, ninguno de los cuales suele estar presente en estas situaciones

Sin embargo, ser dueño de su residencia en una LLC proporciona planificación de responsabilidad, planificación patrimonial y privacidad; También permite que todas las deducciones de impuestos individuales estándar se transfieran a las declaraciones personales.

Answer 7

Alrededor del 65-70% de los compradores de viviendas necesitan financiación, a menudo con solo un 10% de anticipo. Los prestamistas para hipotecas primarias generalmente no financiarán una LLC a menos que tenga activos sustanciales y un historial. Ese requisito por sí solo obvia la capacidad de los compradores de vivienda de comprar con una LLC, a pesar de los posibles beneficios fiscales y de responsabilidad.

Answer 8

¿Por qué no todos compran una casa usando una LLC?

No estoy calificado para abordar los puntos más delicados de los impuestos. Sin embargo, hay muchas otras razones:

• Los bancos generalmente no otorgan préstamos a las LLC que realizan compras de bienes raíces. (La inversión inmobiliaria se considera bastante riesgosa por parte de los bancos). Después de todo, el propósito de una LLC es limitar la responsabilidad. Si su LLC no paga la hipoteca, el banco quiere alguna forma de garantizar el pago. Por lo tanto, incluso si permitiera que la LLC estuviera en la hipoteca, exigiría una garantía personal de una o más personas.
• Si compró e inmediatamente metió la casa en una LLC, correría el riesgo de activar la cláusula de “vencimiento a la venta” de su hipoteca.
• Como individuo, ya puede deducir intereses e impuestos. No puede deducir las mejoras en el hogar (aunque las mejoras se pueden agregar al valor base de la propiedad).

No estoy seguro de cuál es tu objetivo. Si conociéramos su objetivo, entonces podríamos recomendarle alguna estrategia para ayudarlo a lograrlo.

Answer 9

Si su negocio es una LLC, puede deducir los gastos comerciales que son ordinarios y necesarios para ese tipo de negocio, para ayudar a que el negocio genere ingresos gravables.

No puede utilizar un negocio para convertir gastos personales no deducibles, como reparaciones del hogar, en gastos comerciales deducibles, porque su residencia personal no es un negocio. Las reparaciones del hogar son parte de sus gastos personales como propietario.

Si tiene un negocio, tampoco puede deducir gastos personales, como comprar alimentos, de la cuenta corriente comercial.

En la mayoría de los estados, una LLC solo se puede utilizar con fines comerciales . En algunos estados, una LLC puede usarse para cualquier propósito legal .

Answer 10

Primero comprar su residencia personal a través de una LLC, tiene un impacto absolutamente nulo en la deducción fiscal de los gastos de la vivienda, por lo que está trabajando con información muy defectuosa.

En segundo lugar, la mayoría de las compras de viviendas requieren financiamiento y a los prestamistas no les gusta prestar a una LLC, porque si la hipoteca no se paga, usted se retira y deja la LLC en bancarrota y el banco propietario de la propiedad.

Answer 11

Un par de razones:

1. En la mayoría de los estados, primero debe establecer una LLC, que necesita un abogado que lo ayude a configurar. La mayoría de las personas no se sienten cómodas y no querrán gastar dinero en el abogado.
2. Una vez que tenga una LLC, debe presentar una declaración de impuestos en la LLC cada año, además de su declaración de impuestos personal. Si no hace su propia declaración de impuestos, se gastará más dinero en contadores fiscales.
3. En algunos estados, también debe pagar cierta cantidad de impuestos sobre la LLC como entidad, incluso si no gana dinero con ella. Si alquila la propiedad, el ingreso podría pasar a su ingreso personal o por separado bajo LLC, dependiendo de cómo se configure LLC. De cualquier manera, aún debe presentar la declaración de impuestos LLC por separado.
4. ¿Qué sucede cuando mueres y quieres pasar la propiedad a tus hijos? Las reglas para el impuesto de sucesiones podrían ser nuevamente diferentes. Una vez más, más abogados y contadores fiscales y planificación patrimonial …

Por lo tanto, los beneficios de tener una casa bajo LLC se reducen considerablemente a menos que sea súper rico, como el 1%, cuyas propiedades probablemente se establezcan en empresas para que el personal de la casa sean empleados de la compañía. Para las personas normales, no tanto.

Answer 12

Esto no constituye asesoramiento fiscal, pero generalmente los intereses sobre préstamos e impuestos sobre la propiedad son deducibles independientemente de cómo se posea el título. Las reparaciones en el hogar y el costo depreciado de las mejoras en el hogar generalmente solo son deducibles cuando la propiedad se usa como una inversión (como un alquiler, por ejemplo). Nuevamente, este es el caso, independientemente de cómo se mantenga el título.

Answer 13

Hay algunos inconvenientes muy serios.

Por ejemplo, la LLC NO cambia las características de un hogar personal. Puedes deducir las cosas o no. Se informa en su horario A y NO en su horario E.

Tener una LLC propietaria de la casa esencialmente hace que NO sea una residencia principal. Por lo tanto, pierde la exclusión de $ 250k por ganancia en una residencia principal. Además, si lleva el argumento más allá, NADA es deducible en el Anexo A: todos serían “reportables” en el Anexo E, pero nada sería deducible porque no hay motivo de beneficio.

En resumen, obtienes lo peor de todo.

Answer 14

Para una propiedad de inversión, es una muy buena idea tener el título a través de una LLC. Principalmente por cuestiones de responsabilidad. Sin embargo, es difícil comprar una casa bajo una LLC cuando solicita un préstamo, si la LLC no ha generado suficientes ingresos en el pasado para calificar para el préstamo. Si el deudor original era un individuo, con una “cláusula de vencimiento” presente en el préstamo, es arriesgado transferir la propiedad a una LLC ya que el prestamista puede solicitar un pago.

Answer 15

Porque mantener el activo a su nombre proporciona una deducción de impuestos sobre el interés de la hipoteca y cualquier ganancia cuando se vende el activo se protege hasta $ 250,000 por propietario individual. La ganancia no está sujeta a impuestos para los propietarios que presenten una declaración de impuestos conjunta, no se pagan impuestos hasta $ 500,000.

Answer 16

La razón principal es porque pierde su exención de impuestos al vender. Como individuo, los primeros $ 250,000 en ganancias en la venta de su casa están exentos de impuestos. Si comprara en una LLC, pagaría impuestos sobre todas las ganancias obtenidas de la venta de su casa.