Puede tener sentido, pero quiero que comprenda exactamente cómo funcionan los aspectos fiscales de los bienes raíces.
Pero primero, aquí hay algunas preguntas que debe hacerse antes de comprometerse a comprar:
- ¿Su situación laboral es razonablemente estable? En otras palabras, ¿es probable que sus ingresos saludables continúen?
- ¿Crees que estarás en el área por un tiempo prolongado, al menos cuatro años?
- ¿Es manejable su nivel actual de deuda?
- ¿La compra de una casa agotará todo su efectivo, o le sobrará algo para emergencias después de haber completado su compra?
Suponiendo que respondió sí a todas esas preguntas, el siguiente paso debería ser determinar cuál es su rango de precios. Esto tiene dos aspectos: 1) cuánto le permitirá el prestamista pedir prestado; y 2) ¿Cuánto pago está dispuesto a hacer? Cuando calcule su pago mensual, sume el pago de capital e intereses, los impuestos a la propiedad (use el 1.25% del precio de compra, dividido entre 12) y su 1/12 de la prima anual del seguro del propietario. Si el área donde puede comprar tiene una asociación de propietarios, contabilice las cuotas mensuales. Si su pago inicial es inferior al 20%, calcule también el seguro hipotecario. Más sobre eso en un momento.
El prestamista calcula un número llamado “relación deuda / ingreso” o DTI. Llegan a este número sumando el pago total de la vivienda (incluidos los impuestos, el seguro y el seguro hipotecario, si corresponde) y todos los demás pagos de la deuda que tienen 10 meses o más restantes. Esta es la “deuda total”. Al dividir ese número, su ingreso mensual bruto le da a su DTI. Para un préstamo convencional, uno que finalmente se vende a Fannie Mae o Freddie Mac, el DTI máximo será del 50% a partir del 29 de julio de este año (actualmente es del 45%). Para préstamos que NO se venden a Fannie o Freddie, el DTI máximo es típicamente del 43%.
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En su caso, donde su ingreso bruto es de $ 210,000 por año (y podemos contar su bono como ingreso solo si tiene un historial de recibirlo durante al menos dos años), su ingreso es de $ 17,500 por mes. Para fines de cálculo, supondré que sus otros pagos de deudas (préstamos para automóviles, mínimos de tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, etc.) ascienden a $ 1,000. En ese caso, técnicamente calificaría para una compra de $ 1,280,000 con un pago inicial del 20%. Su pago mensual sería de $ 6,525.
Tenga en cuenta que cuando el monto de su préstamo esté por encima del monto de saldo alto conforme ($ 636,150 en el Área de la Bahía), tendrá que poder mostrar reservas de efectivo de 6 a 9 meses después del cierre, alrededor de $ 37,000- $ 55,000 en este caso.
Si sus objetivos de propiedad de la vivienda no son tan elevados, o si las reservas de efectivo son un impedimento, querrá mantener su préstamo al máximo conforme. Con un pago inicial del 20%, su precio sería de $ 795,000, con un pago mensual de $ 4,079. Simplemente puede decidir que tiene un pago máximo de la casa que se siente cómodo haciendo. Eso impulsaría su decisión de fijación de precios.
Si considera comprar con un pago inicial de menos del 10%, estaría limitado a un monto de préstamo de $ 1 millón. Eso le daría un precio de compra de $ 1.1 millones y un pago mensual de aproximadamente $ 6,300. Cuando paga menos del 20%, el prestamista requerirá algún tipo de seguro hipotecario. Esto limita su riesgo en un préstamo que consideran que tiene mayor riesgo que uno en el que hay un pago inicial mayor. Para un préstamo del 90%, espere que el seguro hipotecario cueste aproximadamente .5% -. 7% del monto del préstamo, dependiendo de su puntaje FICO y el monto del préstamo. El ejemplo que acabo de dar utiliza el “seguro hipotecario pagado por el prestamista”, en el que simplemente paga una tasa más alta a cambio de un anticipo menor.
Sobre los aspectos fiscales. Se le permite deducir los intereses hipotecarios de una hipoteca de hasta $ 1 millón. Incluirá esto en el Anexo A de su declaración de impuestos, junto con el impuesto a la propiedad y cualquier otra deducción que su persona de impuestos pueda presentar, como impuestos estatales y donaciones de caridad. Si su préstamo es de $ 1 millón al 4.625%, pagará alrededor de $ 46,000 en los primeros 12 meses que tiene el préstamo. Además, si compró la propiedad por $ 1,150,000, también tendrá que deducir aproximadamente $ 14,000 en impuestos a la propiedad (suponiendo que esté contabilizando un año completo cuando presente la declaración).
La compra de bienes raíces “porque necesito la cancelación de impuestos” es el enfoque equivocado. Digo esto porque el interés de la hipoteca y el impuesto a la propiedad, si bien son deducibles, son un gasto de bolsillo real. Si deduce un total de $ 60,000 en intereses hipotecarios e impuestos sobre la propiedad, reducirá la cantidad de dinero que tiene que pagar el impuesto sobre la renta estatal y federal. Compare esto con tomar la deducción estándar de $ 12,600 (casados que presentan una declaración conjunta). Detallar sus deducciones significa que su ingreso imponible terminará siendo al menos $ 47,600 menos que si tomara solo la deducción estándar. (No tengo en cuenta los impuestos estatales y otras cancelaciones a los efectos de este ejemplo). Pagará impuestos sobre $ 47,600 menos al cancelar estos dos artículos.
[Importante descargo de responsabilidad: no soy un profesional de impuestos con licencia, solo un humilde oficial de préstamos y corredor de bienes raíces. Por favor, no interprete nada de lo que escribo aquí como asesoramiento fiscal. Estas son solo ilustraciones. Debe consultar a un profesional debidamente acreditado para obtener asesoramiento fiscal]
Con un ingreso bruto de $ 210,000, estimaría que su nivel impositivo marginal es del 28%. Esto significa que pagará un 28% en ingresos sobre el monto base de $ 153,100. Si puede aumentar sus deducciones totales en $ 47,000, no solo terminará en un nivel impositivo marginal más bajo (25%), sino que también pagará impuestos por un monto menor.
Para un garabato al final del sobre, diría que sus ahorros de impuestos en este escenario serán de alrededor de $ 13,000 al año. (¿Mencioné que debería consultar a una persona fiscal real para obtener números reales que conduzcan a la toma de decisiones? Bueno … solo verificar) Piense en esto como una especie de subsidio fiscal para alentar y apoyar la propiedad de la vivienda. En otras palabras, si su pago mensual es de $ 6,300, la reducción en los impuestos federales sobre la renta (no tengo en cuenta los impuestos estatales por simplicidad) sería de alrededor de $ 1,083 por mes, para un pago mensual efectivo de $ 5,217.
La mejor manera de obtener el beneficio de las deducciones que podrá reclamar es aumentar el número de exenciones que reclama en el formulario W4, que presenta con la nómina. Dado que cada exención (dependiente) tiene un valor de $ 4,050, desearía aumentar el número que reclama en 11 (47,000 / 4,050 = 11.6). Hacer esto no cambiará la cantidad de impuestos que debe; cambiará la cantidad retenida de su cheque cada período de pago. Esperar para presentar sus impuestos y obtener un gran reembolso al final del año es, literalmente, hacer un préstamo sin intereses al IRS, luego completar su documentación para recuperar su dinero. No es la mejor estrategia.
El mercado inmobiliario es muy competitivo, especialmente en el Área de la Bahía. Estamos viendo que los precios aumentan entre un 4% y un 5% cada año, por lo que el costo de la espera es alto. Si cree que su situación es propicia para ser propietario de una vivienda, le recomendamos que se convierta en propietario de una casa más pronto que tarde; la casa que puede comprar por $ 800,000 hoy probablemente costará $ 840,000 al año a partir de hoy.
Espero que esto sea útil.