¿Cómo se debe compensar a un tercero por prestar su balance para garantizar personalmente un préstamo de construcción a un desarrollador de RE?

Answer 1

Depende completamente del perfil de riesgo / rendimiento del desarrollo y la relación entre el garante y el desarrollador. En general, el garante se está convirtiendo en responsable personal de las acciones que no puede controlar (el desarrollo está en manos del desarrollador). Eso suena muy arriesgado a nivel superficial. Sin embargo, en la práctica, el desarrollador y el garante probablemente tengan un nivel de confianza entre ellos y el garante cree que el proyecto se completará según lo previsto (historial del desarrollador).

La siguiente pregunta sería ¿qué es exactamente el desarrollo y qué tan avanzado está? Cuales son los riesgos? Por ejemplo, un desarrollador que construye una propiedad según las especificaciones corporativas de un inquilino de crédito (una tienda Walgreens, por ejemplo) con un acuerdo de preventa en el back-end básicamente se asegura de que las cosas no se arruinen demasiado, pero hasta ahora En lo que respecta a los proyectos de desarrollo, este es un riesgo relativamente bajo (tiempo de construcción relativamente bajo, variabilidad mínima en el edificio que se entregará o riesgo de órdenes de cambio, inquilino de crédito, retiro de la empresa al finalizar). En este caso, puede que ni siquiera se requiera una garantía, pero si es así, el garante puede hacerlo por una pequeña participación en el beneficio o incluso por una tarifa plana.

En el otro extremo, si está hablando de un desarrollo vertical sustancial sin prearrendamiento, entonces el garante está asumiendo un riesgo sustancialmente mayor y probablemente requerirá un mayor interés de ganancias, y probablemente en una posición preferida (el garante obtiene X dólares antes del el desarrollador obtiene cualquier cosa).

Answer 2

Participacion equitativa. 10–25% según el riesgo y su valor actual de préstamo. Si es altamente apalancado más del 25% (el desarrollador invierte tiempo, anticipo y experiencia). Si el proyecto tiene una gran cantidad de capital, el desarrollador aportó un pago inicial considerable (como porcentaje), tiempo y experiencia que menos.

Todavía hay muchos riesgos para el garante en caso de que el proyecto vaya al sur. Incluso si no lo hace, puede impedir la capacidad de endeudamiento del garante.

Answer 3

Entonces, si entiendo, el tercero es esencialmente uno de los co-firmantes del préstamo, lo que significa que si las cosas no funcionan, están comprometidos con el saldo del préstamo.

Sugiero que lo más apropiado sería un trozo de equidad.

Esto es más o menos lo mismo que una empresa con un “socio silencioso”. En tal caso, el socio silencioso generalmente puede depositar todo o la mayor parte del dinero y luego posee el 50% del negocio.

Esta situación es un poco diferente, ya que el dinero proviene del banco. Por lo tanto, podría argumentar que el interés pagado por el préstamo proviene de la participación del socio. Pero en cualquier caso, el tercero tiene mucho dinero en riesgo y necesita tener la oportunidad de recibir una compensación sustancial por un riesgo tan grande.

(No pretendo estar particularmente bien informado en esto; si alguien que sabe de lo que está hablando dice que esto es ridículo, con gusto diferiré su opinión sobre una forma más apropiada de calcular cómo se debe compensar al tercero .)