Probablemente ahora estamos cerca del pico de la deuda privada (o de la estupidez máxima, como dirían algunos). La deuda de los hogares australianos con respecto al PIB ahora es de alrededor del 125%, liderando la prohibición mundial de Suecia. El mercado inmobiliario australiano ha visto la mayor parte de un billón de dólares en los últimos diez años dedicados a perseguir una pequeña cantidad de tierra alrededor de nuestras ciudades capitales. Si el precio medio de la vivienda en Sydney fuera de 500K en lugar de 1M +, estaríamos bien, pero la capital podría haber tenido un uso más productivo …
Hay algunos otros parámetros que impulsarán el próximo bloqueo de propiedad
– Exposición de bancos australianos a la propiedad. Los libros de préstamos de los grandes bancos están expuestos en un 60-70% a la propiedad. Esto es mucho más alto que en cualquier otro lugar del mundo.
– Tenemos leyes fiscales que fomentan la especulación inmobiliaria. Engranaje negativo y descuento de ganancias de capital. ¿De qué otra manera Westpac terminó con más del 50% de los préstamos de interés solamente
– Aunque nuestros bancos no han estado tan apalancados como los bancos de EE. UU. Antes de la GFC, hemos tenido reglas macroprudenciales relativamente laxas
– Quiere pedir prestado el 95% del valor de la casa, no hay problema en Australia
– Quiere pedir prestado 6-8 veces sus ingresos sin problema en Australia
– Quiere falsificar su solicitud de préstamo – no hay problema, nuestro agente hipotecario puede hacerlo por usted
– Los inversores chinos tienen acceso prácticamente ilimitado a nuestro mercado inmobiliario residencial. La ley dice que solo pueden comprar nuevas propiedades. Esto no se ha aplicado. En septiembre de 2017, el 25% de todos los recibos de impuestos de timbre de NSW eran chinos
– Tenemos un programa de migración turboalimentado. Per capita es un 30% más grande que Canadas. Un Ballarat o más de 100K de personas se agregan a Sydney y Melbourne cada año. Esto impulsa la demanda de vivienda.
– Gran contingente de estudiantes extranjeros en Sydney y, en menor medida, en Melbourne. Una de nuestras mayores exportaciones, grados de impresión.
– Registro de bajas tasas de interés. Lo mismo en todo el mundo. Inundado con liquidez de QE.
– Salarios estancados. Roy Morgan dice que en diciembre de 2017 el desempleo en Australia fue del 9.8% y que el empleo era del 9.6%, casi 20% de holgura en la fuerza laboral.
– Hay del orden de 500K 457 trabajadores de visa en Australia. Estos conforman nuestros trabajadores contratados por 7-Eleven y Dominos et al. Un modelo de negocio completamente nuevo del 3er mundo.
– En algún momento durante los próximos 3 años, alrededor de 70 mil millones de préstamos de interés solamente pasarán a intereses y capital con un aumento de pago de hasta el 70%
– Las tasas de interés probablemente aumentarán en todo el mundo. La Fed de EE. UU. Ha marcado varios aumentos para 2018
– APRA solo comenzó a ajustar la configuración de Macro Prudential a mediados de 2017. La mayor parte del daño ya estaba hecho
– El precio medio de la vivienda es de 9 a 12 veces el ingreso medio en Sydney
– La hipoteca PROMEDIO en Sydney ahora supera los 600K
– El auge de la vivienda fue impulsado por un auge de la inversión minera único en la vida. (Auge de China)
– China representa casi el 35% de nuestras exportaciones. China estornuda, tenemos neumonía
– Con tasas de interés bajas récord ya existe estrés hipotecario en muchos suburbios metropolitanos. Las cifras de septiembre y diciembre muestran que el gasto decreciente se ha reducido por las presiones del costo de vida.
– El banco de mamá y papá (padres) es el quinto mayor financiador de hipotecas. Esta fuente se está desacelerando, posiblemente ya explotada.
– China recientemente (a fines de 2017) dejó de capital dejando el país. Las caravanas compradoras chinas han desaparecido por completo de Sydney y Melbourne. Esta fue una buena parte de la liquidez del mercado.
– APRA recientemente endureció los requisitos de préstamos para inversores, insistiendo en que tienen más piel en el juego. es decir, mayores depósitos. Esto ha agotado el interés de los inversores.
– Sydney ha visto 18 semanas de pequeños descensos de precios hasta enero de 2018.
– Brisbane tiene una gran cantidad de apartamentos en el mercado
– Los rendimientos en las propiedades de Sydney y Melbourne son generalmente pésimos. Los alquileres ya se están deslizando.
– Todos los que conozco tienen una historia sobre una o más parejas con un ingreso combinado de 120-150K que tienen una hipoteca de 600-800K.
– Hasta mediados de 2017, había un número creciente de propietarios ocupantes que tomaban préstamos solo de interés en su residencia principal. (¿Me pregunto porque?)
-Hay 350 grúas en el horizonte de Sydney. Eso es más que Nueva York, Los Ángeles, San Francisco, Chicago, Houston, Seattle … combinados. ¿Alguien piensa que es sostenible?
– Las tasas de autorización de la subasta ya están en el rango del 50% en Sydney y Melbourne. Puede ser bastante más bajo dado que muchas casas se retiran antes de la subasta o no se informan.
No tenemos la titulización o el empaquetado de hipotecas en CDO que los EE. UU. Tenían antes de GFC, pero tenemos un conjunto de condiciones que posiblemente sean más tóxicas. En breve, dado que APRA generalmente ha endurecido las reglas macroprudenciales y ha comenzado a analizar la capacidad de servicio de los préstamos, menos personas van a obtener préstamos. Con el precio medio por encima de 1M, el préstamo deberá ser de 800 + K para muchas personas. Este tipo de préstamo solo está disponible para una sección muy pequeña de la comunidad. Con una menor liquidez del mercado impulsada por la ausencia del contingente de aletas chinas y de inversionistas, y la mayor dificultad del apostador promedio para obtener un préstamo, los precios disminuirán. Si quiere vender, ya no habrá una fila de candidatos para comprar. A menos que ponga precio en el mercado, su casa no se venderá. Todavía hay bolsillos que se venden bien en Sydney, pero estos son bolsillos.
Es probable que se derrita lentamente en 2018. Cualquier choque externo y toda la casa de naipes se deshace. Ya no hay excedentes para gastar, las tasas de interés ya son súper bajas, no hay mucho alivio aquí, y es probable que el costo de capital para los bancos locales aumente este año a medida que el BCE y la Fed se alivien del QE interminable. La reducción de impuestos de Trump bien podría ver un mini boom (burbuja) a medida que se dispara otro billón de recompras de acciones para agregar a los aproximadamente 4 billones desde el GFC. Muchas de estas recompras se ejecutaron con crédito barato.
Por lo tanto, es poco probable que veamos un colapso de la propiedad en 2018 a menos que sea precipitado por una descarga externa. Sin embargo, para que los precios de las viviendas sigan subiendo, necesitamos acelerar el crédito. El ritmo de expansión del crédito se ha desacelerado significativamente, pero aún excede los salarios y la inflación. Un mayor ajuste por parte del APRA, las presiones sobre el costo de vida y los salarios estancados deberían hacer que se desacelere más. La pregunta es si el inevitable desapalancamiento sucederá de manera ordenada o no. Sospecho que no. Probablemente haya demasiados préstamos, especialmente los de interés solo cuando el inversor nunca tuvo la intención de pagarlos. Si estos llegan al mercado impulsados por los aumentos de tasas o el cambio a P&I, el número de ellos podría causar un punto de inflexión en el que el número de casas presentadas para la venta y los precios solicitados exceden la capacidad del mercado para financiarlos …
http://www.abc.net.au/news/2017-…
https://medium.com/@matt_11659/m …
MB Primer: ¿Por qué la vivienda australiana es tan cara?
