Compré una casa exactamente una vez, y eso fue hace unos 15 años, a partir de este escrito. No soy un agente de bienes raíces ni nada de eso. Sin embargo, dado que muchas de las respuestas aquí hasta ahora me parecen sesgadas o incompletas, o ambas, intentaré esto, desde el punto de vista del comprador. Haga su propia investigación y consulte a un profesional para obtener orientación específica para sus necesidades y para su área.
Además, vivo en esa parte de California conocida como Silicon Valley. Si estás en otro lugar, y especialmente si estás en otro país, tendrás diferentes reglas, clima y fuerzas del mercado, así que tenlo en cuenta y tómate el tiempo para aprender sobre los tuyos.
Comience a aprender, con mucha anticipación
Esta respuesta no es el único lugar para hacerlo, y probablemente una tabla de contenido parcial, en el mejor de los casos.
- ¿Cuál es tu cosa favorita y / o menos favorita de tu ciudad natal? ¿Por qué?
- ¿Cómo son las casas en América?
- ¿Cuál es el lugar correcto para comprar cortinas confeccionadas?
- ¿Vale la pena el tiempo dedicado a la limpieza del hogar?
- ¿Cuáles son los mejores trabajos disponibles para trabajar desde casa en el Reino Unido?
El proceso de aprender sobre la propiedad de la vivienda debe comenzar desde el momento en que considere ser propietario de una vivienda, y debe continuar siempre que la posea. Para la mayoría de las personas, una casa es su mayor inversión individual. Es una especie de vehículo de ahorro peculiar. Vives en él (no conozco a nadie que viva en una cuenta del mercado monetario). Además, es un activo grande e ilíquido (lo que significa que es relativamente difícil sacarle el dinero).
Su biblioteca pública local debe ser una buena fuente de información relativamente imparcial. Por favor visítalo. Cuando mi esposo y yo compramos esta casa, revisamos algo así como 10 libros (¡todos eran gratis!) Sobre la compra y la propiedad de la vivienda. Cada uno de nosotros tomamos un montón de ellos y los buscamos en busca de cosas específicas que todavía necesitábamos o queríamos saber. Aunque no fue la única forma en que aprendimos, desearía habernos dado más tiempo para ese ejercicio que la noche anterior a que decidimos hacer una oferta. De cualquier manera, me alegro de que lo hayamos hecho.
En los EE. UU., La buena gente de Nolo Press ha producido excelentes guías sobre exactamente este tipo de tema, incluido el asesoramiento de expertos sobre lo que puede lograr razonablemente y cuándo debe consultar a un profesional. Ya sea que pidas prestado de tu biblioteca o inviertas en tu propia copia, te los recomiendo.
Comience a ahorrar dinero y acumular crédito
Ahorrar dinero y obtener un buen crédito son cosas buenas para hacer, ya sea que compre o no una casa. Sus ahorros podrían ahorrarle en el futuro una deuda de alto interés que no tiene que asumir, o simplemente brindarle la tranquilidad de saber que puede hacer frente a una pérdida de trabajo si lo necesita. Si decide solicitar un préstamo por algún otro motivo (como comprar un automóvil), obtendrá un trato mucho mejor si tiene un buen crédito. Incluso las aseguradoras, los posibles propietarios y los empleadores pueden verificar su crédito en varios momentos.
Ya hay muchos escritos sobre este tema, aquí en Quora [¿Cuáles son las mejores formas de ahorrar dinero ?, ¿Cuál es la mejor manera de ahorrar para un pago inicial?] Y en otros lugares de la web. Si es nuevo en finanzas personales, visite su biblioteca o comience a buscar en línea buenos consejos sobre eso también. (Una vez más, los detalles también varían según el país). Reitero algunas de las cosas que debe hacer.
- Gana más, si puedes. Tal vez eso signifique pedir un aumento u obtener capacitación o educación adicional. Tal vez eso significa comprar su currículum o tomar un trabajo secundario.
- Obtenga una tarjeta de crédito, úsela con moderación y pague en su totalidad cada mes. Ese es el saldo, no el pago mínimo.
- Manténgase actualizado sobre sus pagos de servicios públicos y cualquier pago con tarjeta de crédito o préstamo que esté haciendo.
- Pague la deuda, particularmente cualquier con una tasa de interés alta. Evite asumir nuevas deudas.
- Verifique su puntaje de crédito una vez al año (gratis, en línea) y corrija / informe cualquier error. En el medio, lea los extractos de su tarjeta de crédito y esté atento a los cargos que no realizó.
- Gastar menos. Sabes mejor lo que eso significa para ti. Primero ve por las cosas grandes, especialmente los gastos recurrentes. Compare su seguro. Comparta su espacio con un compañero de cuarto o familiar. Use el transporte público, ande en bicicleta o mantenga un automóvil viejo en buen estado.
- Reserve dinero para su pago inicial. Una táctica que funciona para muchas personas se llama “pague usted primero”. Simplemente significa reservar sus ahorros en una cuenta separada, antes de gastarlos. Si su pago llega por depósito directo, debería poder automatizarlo para que parte se deposite en sus ahorros a su llegada.
- Consiga a su cónyuge / pareja a bordo.
Haz el ejercicio de alquilar vs. comprar
Hay calculadoras en línea para ayudarlo a calcular los números en función de los precios de la vivienda, las tasas hipotecarias y las tasas de alquiler en su área, y cuánto tiempo espera quedarse.
Tenga en cuenta también que es probable que se encargue de todo el mantenimiento en un lugar de su propiedad. ¿Eres el tipo de persona que levanta el teléfono para instalar un toallero o armar una estantería de kit? ¿O estás dispuesto a intentar colocar tu propio azulejo o verter un patio de concreto? Puede ser propietario de una casa de cualquier manera, pero el saldo de dinero y tiempo será diferente.
No omita las consecuencias fiscales, incluida la deducción de intereses hipotecarios y los impuestos a la propiedad. Además, lo que solía ser que un compañero de cuarto pagara su parte del alquiler le parecerá un ingreso cuando usted sea el propietario.
Conoce la zona
Si es nuevo en un área, o incluso nuevo en una ciudad o vecindario previsto, es aconsejable alquilar allí por un tiempo , al menos seis meses a un año. Aprenderá las direcciones en las que el tráfico de viaje se vuelve complicado las mañanas de lunes a viernes. Aprenderá cuáles son los buenos vecindarios y las buenas escuelas, y cuáles son quizás los vecindarios o áreas prometedoras a las que debe rehuir. Sabrá si hay fiestas ruidosas los sábados por la noche cerca de la universidad o una construcción incesante en un área que se está construyendo o reconstruyendo. Aprenderá dónde está el tránsito, y dónde no, qué hay bajo la aproximación de un aeropuerto, y si los trenes van toda la noche.
También esté atento a los desajustes culturales. Ciertamente no abogo por la homogeneidad racial o cultural, pero hay lugares en los que no encajaría y no me sentiría cómodo. (Soy ateo, liberal y entusiasta frugal. Agradecería que me demuestren lo contrario, pero dudo que me sienta como en casa en Redneck, EE. UU., O que satisfaga a cualquier grupo de vecinos empeñados en exigente maquillaje de buen gusto y uno o dos modelos de autos de última generación en cada entrada, junto al césped bien cuidado. Estos lugares existen).
Comienza a asistir a jornadas de puertas abiertas. Hay muchas razones para hacer esto, incluso si cree que puede estar unos años sin comprar.
- Conocerá los precios típicos de la vivienda, junto con las tendencias en su área. Esto es útil para detectar buenas ofertas y también para detectar ofertas no tan buenas.
- Aprenderá sus propios gustos, junto con cómo mirar una casa. Comience a hacer una lista de deseos de las cosas que desea (las minas incluyen escaleras y una despensa) y las cosas que no desea (las minas incluyen una piscina y una asociación de propietarios). Si luego trabaja con un agente de bienes raíces, dicha lista los ayudará a acotar su búsqueda.
- Conocerá a agentes de bienes raíces en su área . Si el tiempo lo permite (el tuyo y el de ellos), elige sus cerebros. Haga sus preguntas sobre la compra de casas y sobre el mercado local. ¿Cuánto tiempo permanecen en el mercado la mayoría de los listados aquí? ¿Se venden por más o menos que el precio de venta? ¿Cuál es su mejor consejo para [propietarios de vivienda por primera vez / familias con niños / etc.]? ¿Qué tan difícil o costoso es arreglar o remodelar algo en particular? ¿Cómo son los costos de cierre típicos? Aprenderá (¡esa palabra está de nuevo!) Y comprará un agente de bienes raíces que podría ser una buena opción para usted. Si encuentra uno prometedor, tome una tarjeta o volante. Estarán encantados de saber de usted, incluso si pasará un tiempo antes de que se ponga en contacto con ellos.
Calcule su presupuesto
En este punto, debe tener una idea de sus gastos regulares. Debe tener una idea de su tasa de ahorro y de si intentará reducir el 20% (para evitar el seguro hipotecario primario o PMI). No debería tener problemas para encontrar herramientas en línea sobre cuánto cuestan los préstamos por mes, cuánto préstamos dicen que puede pagar, etc. Suponiendo que deje de pagar el alquiler poco después de comprar, calcule cuánto puede pagar y cuánto puede pagar cómodamente .
Si puede, no drene sus cuentas bancarias hasta el fondo. Probablemente necesitará dinero desde el principio para comprar electrodomésticos y muebles, y hay costos iniciales asociados con la compra de una casa. Además, tendrá que comer y hacer esos primeros pagos de la casa.
Tenga en cuenta que aún no he dicho “obtenga un agente de bienes raíces”. Puede hacerlo si lo desea, pero en esta etapa haría al menos un presupuesto básico sin su ayuda. Si desea obtener ayuda de un agente de bienes raíces en este momento, pregunte cómo son las tarifas típicas y los costos de cierre. Solicite ayuda para calcular sus impuestos anuales a la propiedad o estimar su PMI si no va a pagar un 20% de descuento. Es posible que aún prefiera mantener datos como sus ingresos privados.
Elige un agente inmobiliario
Nada requiere que trabaje con un agente de bienes raíces, pero es una muy buena idea, especialmente si puede encontrar uno en el que realmente confíe, y especialmente si es la primera vez que compra. Los agentes de bienes raíces tienen experiencia completando la transacción grande y desordenada que consiste en comprar una casa. También tienen acceso a listados y presentaciones que usted, como simple miembro del público en general, no puede.
Su agente de bienes raíces tiene un conflicto de intereses incorporado. Es raro, y casi nadie habla de eso, pero es verdad. Su agente de bienes raíces trabaja por comisión, y el vendedor paga esa comisión.
Se parece a esto. Por el bien de los números redondos, digamos que el precio de venta de la casa es de $ 100,000. Por lo general, tanto el agente del vendedor como el agente del comprador obtienen cada uno un 3%.
Entonces usted, el comprador, paga los $ 100,000 al vendedor. De ese dinero, el vendedor paga $ 3,000 a su propio agente y $ 3,000 al suyo. Eso significa que a su agente se le paga más si compra una casa más costosa.
La mayoría de las veces, esto no es un problema, en gran parte porque a su agente se le paga solo si realmente compra una casa. Sin embargo, significa dos cosas.
- Elija un agente en quien realmente confíe como persona, para darle buenos consejos y trabajar duro con usted. No porque ella hable mucho o él use una bonita corbata.
- En última instancia, debe ser el que vela por sus propios intereses.
Si no conoció a alguien en una casa abierta que realmente lo impresionó, o si desea que otros elijan, solicite referencias de vecinos, compañeros de trabajo u otras personas que hayan comprado en su área recientemente. Pregunte sobre sus experiencias, pero también siéntese con la persona y vea cómo es, y si es alguien con quien puede trabajar.
El resto de estas cosas podría suceder bastante rápido, especialmente en un mercado caliente, así que prepárate y prepárate para actuar con decisión cuando llegue el momento. Aquí es donde todo ese aprendizaje debería dar sus frutos, en confianza y muy probablemente en dinero.
Obtenga una aprobación previa para un préstamo
Debería poder hacer esto fácilmente en línea, en estos días. Es útil enviar un mensaje a un vendedor de que es probable que su oferta resulte en una venta.
Una advertencia: no exagere, y no arrastre el proceso demasiado tiempo. Demasiadas consultas de crédito en sucesión cercana pueden reducir su puntaje de crédito. Debería poder darse una vuelta y obtener una aprobación previa sin tener demasiados problemas.
Elige una casa
También hay todo tipo de consejos sobre este. Obviamente, es una gran decisión, y con la que vivirás por un tiempo. Si todavía tiene, o puede hacer ahora, una lista de deseos, ayudará a su agente a saber qué buscar y determinar cuáles mostrarle. También te ayudará a mantenerte encaminado.
Puede pasar un tiempo considerando lo importante que es para usted tener un elemento dado en la lista. Si no quieres una piscina, pero de lo contrario te encanta una casa que viene con una, ¿eso es un factor decisivo, o estarías dispuesto a darle una oportunidad, o tratar de quitarla y llenarla? Comparta esto con su agente también.
Use todo lo que ha aprendido sobre el área, sobre la vivienda y sobre usted mismo, para informar su elección.
Cuando encuentre la casa, o piense que la ha reducido, haga arreglos para verla más de una vez. Recorra de nuevo y mire más a fondo. Pase por la noche y siéntese afuera por un tiempo. Escuche al vecindario y observe cómo es a esa hora del día. Pase un sábado y hable con algunos futuros vecinos potenciales.
Haz una oferta
Su agente, si elige tener uno, se encargará de la comunicación en este momento y ayudará a preparar la correspondencia. Es posible que su oferta incluya detalles para “venderse” al vendedor como un comprador calificado y responsable: usted es una [persona / pareja] agradable y joven que comienza. Ya está aprobado para el préstamo. Tiene tanto dinero para poner como anticipo.
Como prueba adicional de que te tomas en serio la compra de la casa, tu oferta vendrá con Earnest Money, básicamente un depósito. Si se acepta su oferta, el dinero en efectivo se cuenta para el pago inicial de la casa.
Si ofrece un precio inferior al precio de venta, puede indicar por qué. La razón declarada probablemente no debería ser “porque no podemos permitirnos más en este momento”. Podría ser que la casa ha estado en el mercado por un tiempo y no se ha vendido, o que la condición no es excelente.
Si se encuentra en un mercado particularmente activo (como ocurre cíclicamente en Silicon Valley), es posible que deba ofrecer por encima del precio solicitado, y puede que tenga que estar preparado para hacer la oferta muy rápidamente.
Su agente también debería ser capaz de ayudar con la estrategia aquí: saber qué precio es probable o no, y hacer que su carta de oferta sea convincente. Incluso elegir un número no tan redondo para hacer que el precio parezca más específico o intencional.
También puede haber contingencias en la oferta: la oferta es buena, siempre que la casa pase las inspecciones o se reparen ciertas deficiencias. (Algunos de estos están incorporados en las leyes sobre la venta de viviendas). Si las inspecciones descubren que algo está realmente mal en la casa, también puede recuperar su dinero, o la mayor parte,.
Para usted, la parte más importante de hacer una oferta es estar preparado para pagar lo que dice que está ofreciendo.
Evaluar una contraoferta (tal vez)
En este punto, los compradores deben responderle, ya sea con la aceptación de su oferta o con una contraoferta. En nuestro caso, aceptaron nuestra oferta (algo más baja que preguntar; era un mercado diferente aquí que hoy), con la condición de que tomemos la casa “como está”. Aceptamos, y
Si los vendedores solicitan un precio más alto, deberá elegir si pagar ese precio. Nuevamente, su agente debería ayudar con la correspondencia y probablemente pueda ayudarlo con consejos y estrategias.
Espere un par de meses, obtenga inspecciones, obtenga su préstamo y firme un montón de papeleo
Su agente debe ayudarlo a mantenerse al día y organizarse durante el período y el proceso de custodia, pero en algún momento, también necesitará dedicar algo de tiempo y comprender lo suficiente para cuidarse. Esta sección es incompleta, en el mejor de los casos, así que trátela como un punto de partida sobre qué tipo de cosas debe tener en cuenta, no necesariamente una lista completa o el orden en el que hacerlas. (Una vez más, hice esto una vez, y no soy profesional en ningún campo relacionado.) Ah, y sigo haciendo preguntas.
Obtenga su préstamo, o al menos bloquee sus tasas. El papeleo final del préstamo puede venir más adelante en el proceso.
Haz inspecciones hechas. Léalos y entiéndalos, corrija los problemas principales o asegúrese de que los vendedores lo hagan.
Conéctese con una compañía de títulos. Las compañías de títulos manejan un desorden del papeleo involucrado en la venta de casas, asegurándose de que el dinero vaya a donde debería, haciendo una búsqueda de títulos para asegurarse de que no haya otros propietarios o reclamos pendientes en la casa y asegurándose de que su transacción se realice correctamente e incluso que todos los involucrados son quienes dicen ser. También se encargarán de asegurarse de que sus agentes reciban su corte.
Paga tu anticipo. Probablemente irá a través de la compañía de títulos, y muy probablemente será el cheque único más grande que escriba en su vida. Alguien debe informarle con anticipación si debe ser un cheque de caja u otra cosa especial.
Alinee su seguro de hogar. Probablemente sea requerido por su préstamo y / o la compañía de títulos.
Pague las tarifas del préstamo, los costos de cierre y cualquier parte parcial de los impuestos a la propiedad.
Averigua cómo llevarás el título de la casa, especialmente si la estás comprando con un cónyuge o pareja. Los detalles (que varían según el estado) están mucho más allá del alcance de esta respuesta, pero vale la pena descubrirlos. Importará nuevamente si alguna vez se separan o se divorcian, o cuando alguno de ustedes muere. También es posible que desee tener otro aspecto, en compañía de un abogado que conozca estas cosas, en cualquier acuerdo prenupcial, fideicomiso u otro documento de planificación de propiedad o patrimonio que tenga (o deba tener).
Es posible que tenga cientos de páginas para firmar antes de terminar. Una cosa para recordar es firmar siempre su nombre de la forma en que está impreso en el documento: Johnathan Philip Smith, John Philip Smith, Johnathan P. Smith, etc. (Si han estropeado algo y han puesto a Jason en lugar de John, debe probablemente lo envíe de vuelta para que lo corrijan y esté más alerta ante otros errores).
Notifique al arrendador que se irá. Si puede pagar un mes parcial de alquiler adicional, es posible que desee permitir al menos una pequeña superposición, para que su mudanza no sea demasiado apresurada, y para que no tenga que mudarse a una unidad de almacenamiento y hotel, y viceversa , si los propietarios anteriores tardan más de lo esperado en mudarse. (Habiendo aceptado la contraoferta “tal como está”, tuvimos que limpiar y pintar mucho a la llegada. Me alegré de quedarme en mi antiguo departamento durante un par de semanas mientras teníamos las primeras habitaciones habitables. También nos mudamos muchas de nuestras cosas, una carga de automóvil a la vez, en el transcurso de esas semanas).
¡Muévanse!
Con un poco de suerte y algo de trabajo, debería recibir la clave al final de unos dos meses de depósito en garantía. Probablemente ya te sea familiar esta parte del proceso: transportar tus pertenencias de la antigua casa a la nueva, instalarte y encontrar tu nueva vida (está en una caja aquí en algún lugar; estoy seguro de que la empaqué …) y cambiando su dirección con cada institución conocida por el hombre. (No olvide el DMV, el IRS y el Registro de Votantes).
Este es un buen momento para automatizar el pago de su hipoteca y establecer recordatorios para cosas como seguros e impuestos a la propiedad.
Luego, acomódese, disfrute de su nuevo hogar y comience a hacerlo suyo.
