Planificación urbana y regional: ¿Se puede adaptar un edificio de apartamentos puramente residencial a un edificio de uso mixto?

Answer 1

Arquitectónicamente, los edificios deberían poder mejorarse para adaptarse a un cambio de uso. Es solo una cuestión de dinero y retorno de la inversión. El hecho de que un inversor quiera buscar tales mejoras dependerá de su tolerancia al riesgo.

Sin embargo, el problema es definitivamente la zonificación. Casi todas las propiedades están divididas en zonas para un tipo particular de uso. Si bien existe una tendencia en todo el país a convertir edificios antiguos, ya sea comerciales o residenciales o viceversa, el hecho es que la jurisdicción local tendrá que apoyar estas conversiones.

En muchas ciudades hay nuevos códigos que se escriben para acomodar dicha conversión. Algunos se denominan ‘reutilización adaptativa’ y permiten la continuación de un uso existente y / o la adopción de un nuevo uso con el nuevo uso que necesita cumplir con algún tipo de cumplimiento del código de construcción modificado.

Mi recomendación sería comenzar su búsqueda de información con el departamento de planificación de la ciudad donde se encuentran estos proyectos propuestos para ver qué códigos de reutilización, si los hay, están ya en los libros o contemplados.

Answer 2

1. Llame a su oficina municipal de zonificación y al inspector de construcción y discuta su idea. Busque obstáculos y descubra cómo superarlos. Si su idea de uso mixto es un espacio comercial y otro residencial, entonces probablemente sea bastante fácil. Si agrega espacio industrial, existen más limitaciones.

2. Como dijo Christoper, se trata del dinero. Cuando cambia el uso de un edificio, se involucran nuevos códigos y reglas. Debe saber cuáles son antes de invertir en ese edificio. Puede ser tan simple como los detectores de humo con cable, o podrían ser rociadores. Podría ser muy costoso. Hay una razón por la cual estos edificios aún no se han convertido.

3. En la mayoría de los casos, planee reemplazar la tubería, el sistema eléctrico y el sistema de calefacción / refrigeración.

4. Es posible que también se requieran nuevas ventanas, dependiendo de las clasificaciones de tormenta y la edad del edificio.

5. Considere también las ideas de diseño universal que respaldan la alta calidad de vida de las personas mayores.

Answer 3

Excelentes respuestas, si también puedo agregar: Desde el primer día, haga que su “equipo” de desarrollo incluya un arquitecto calificado que conozca muy bien el área y que haya realizado proyectos similares hasta su finalización … un corredor o agente local que haya completado acuerdos en esa área y en ese ámbito de desarrollo … un contratista general que tiene experiencia en este tipo específico de proyectos … no elija a las personas porque son sus “amigos”, selecciónelas porque harán su proyecto a tiempo, dentro del presupuesto y con la comunidad en su lado con los brazos bien abiertos …
desarrollar lugares para las personas y casi todo lo demás encajará.

Answer 4

Dado que resuelve el problema de zonificación. No creo que necesites ir tan lejos como la demolición. Pero ciertamente implicaría una cantidad de dinero para adaptar el residencial al comercial.

Por ejemplo, el residencial comúnmente controla la cantidad de ventanas y luz que ingresa al edificio, los edificios antiguos tienen ventanas pequeñas. Si bien el espacio de la oficina requiere grandes ventanas y comúnmente están rodeados de vidrio en todos los lados. Además, las placas de piso residenciales son más estrechas para permitir que la luz se filtre en el interior, las oficinas maximizan la profundidad de la placa de piso y no siempre tienen como prioridad la iluminación natural.

Considere actualizar el núcleo del edificio para incluir los servicios y ascensores necesarios para el espacio de la oficina. Los edificios residenciales comúnmente tienen una altura de losa a losa más baja, las oficinas necesitan más debido a toda la ingeniería que ocurre por encima del techo, y porque a las oficinas les gusta tener techos altos. Los apartamentos no, ya que no suelen estar tan llenos de gente. No puede cambiar esto, pero considérelo, ya que a muchas compañías de lujo no les gustaría alquilar un espacio en su edificio debido a techos bajos.

Además de los obstáculos obvios, creo que es una buena idea reconstruir edificios en áreas de densidad media para convertirlos en un uso mixto. Buena suerte.

Answer 5

No gestionamos ningún edificio mixto residencial / de oficinas. Pero de los propietarios en nuestra área que han agregado apartamentos al espacio de oficina existente, el gran problema es el acceso. La mayoría de los edificios de oficinas urbanas tienen un banco de ascensores. Las oficinas quieren acceso gratuito y las residenciales buscan acceso restringido. Cuando un edificio no se diseñó como tal, una modificación puede ser costosa y molesta para los inquilinos existentes.