La creencia de que necesita al menos 10% o 20% en efectivo para comprar una casa está mal. También es dañino, porque la gente lo cree y no hace el intento. Esto es lo que llamamos una profecía autocumplida.
En muchas áreas del sur de California, como el condado de Los Ángeles, el condado de Orange, el condado de San Diego y el condado de Ventura, el monto máximo del préstamo para un préstamo convencional o FHA es de $ 636,150. Estos son préstamos que finalmente se venderán a Fannie Mae o Freddie Mac. El pago inicial mínimo para el programa convencional es del 5%, por lo que su precio máximo de compra con ese pago inicial sería de $ 669,000. La compra de una casa de $ 700,000 implicaría un pago inicial de $ 63,850, o un poco más del 9%. La FHA permite un pago inicial del 3.5%, por lo que su máximo con ese pago inicial sería de $ 659,000.
Los préstamos VA, disponibles solo para veteranos de los servicios armados de los EE. UU. Y sus cónyuges sobrevivientes, financiarán el 100% del precio de compra hasta el máximo del condado, también $ 636,150. VA garantizará un monto de préstamo por encima de lo dispuesto siempre que el veterano ponga al menos el 25% del exceso sobre el máximo del condado. Para una casa de $ 700,000 eso sería alrededor de $ 16,000–2.3%.
La mayoría de las personas que compran casas más caras, suponiendo que no están sentadas en una pila de dinero en efectivo (o cobrando opciones sobre acciones), están cambiando desde casas menos costosas que han tenido durante algunos años. Han podido aprovechar la “apreciación apalancada”. Eso significa usar un poco de su propio efectivo y mucho dinero de otra persona (la hipoteca) para controlar un activo más grande. El efecto del “apalancamiento” es que el efecto de apreciación se multiplica. Así es como se ve una compra modesta ($ 500,000) con un 5% de anticipo ($ 25,000) con una propiedad que se aprecia al 2% por año:
- Estoy alquilando una casa y el propietario no ha pagado sus facturas. ¿Qué debo hacer si no puedo contactarlos?
- Cómo limpiar tu casa de insectos
- ¿Es mejor esperar hasta que tenga un pago inicial del 20% en la casa de sus sueños, o comprar una casa más pequeña con un pago inicial del 10% en SJ, CA?
- Cómo deshacerse de los ciempiés domésticos
- ¿Por qué no todos en los Estados Unidos compran su casa usando una LLC, ya que puede deducir intereses sobre el préstamo, las mejoras de la vivienda y los impuestos a la propiedad?
En cinco años, con una propiedad que se aprecia al 2% anual, su casa de $ 500,000 ahora es una casa de $ 552,000. Su préstamo, que comenzó en $ 475,000, ahora tiene un saldo de $ 433,000. El valor de la propiedad ha aumentado en $ 52,000, pero su patrimonio ha aumentado en $ 94,000, un aumento de casi el 300%.
Esto parece milagroso, pero hay algunas cosas a tener en cuenta. Primero, al pagar un 5%, pagará un seguro hipotecario. Esto costará entre $ 250 y $ 500 por mes, dependiendo de su puntaje de crédito. Podrá dejarlo caer una vez que pueda demostrarle al prestamista que su préstamo representa el 80% del valor de mercado de la propiedad. El período de tiempo para llegar a este punto depende de la tasa de apreciación. Con un aumento anual del 2%, lleva 5 años. A una tasa del 4%, llegarás en 3 años.
También debe darse cuenta de que aunque el mercado inmobiliario se ha recuperado muy bien, nada está garantizado. Los precios pueden ser planos o incluso descender. También debe tener en cuenta que la venta de propiedades implica ciertos costos de cierre, el mayor de los cuales es la comisión de bienes raíces. Si puede vender su propiedad por $ 550,000, le pagará al Agente inmobiliario alrededor de $ 27,000. Esto reduciría sus ingresos en efectivo en esa cantidad.
Finalmente, está la cuestión de los costos de cierre. Este es dinero que tendrá que pagar además de su pago inicial. Para una compra de $ 500,000, puede esperar que el costo del título, el depósito en garantía, la preparación de documentos y los depósitos iniciales para impuestos y seguros puedan exceder fácilmente los $ 13,000. Es posible solicitar a los vendedores que paguen sus costos de cierre a cambio de un precio de compra más alto o que seleccionen una tasa de interés más alta para obtener un reembolso del prestamista.
Espero que esto sea útil. ¡Buena suerte!