¿Por qué las casas de Detroit se venden a precios muy bajos? ¿Vale la pena invertir en propiedades allí debido a esto?

Answer 1

Estas son en realidad tres preguntas distintas.

¿Por qué las casas de Detroit se venden a precios muy bajos?

Detroit es un caso económico y lo ha sido desde la década de 1970. Las tasas de desempleo y delincuencia son altas y la ciudad se declaró en bancarrota en 2014. La mayoría de los residentes de Detroit trabajan fuera de la ciudad o simplemente no trabajan.

Como resultado, los valores de las propiedades comenzaron a caer en la ciudad y se han desplomado durante más de 30 años. Como las casas se perdieron debido a la ejecución hipotecaria, fueron abandonadas o convertidas en alquileres que no fueron atendidos por sus residentes. Junto con el vandalismo y el saqueo de materiales de construcción desde el interior de las estructuras, los precios se mantuvieron bajos o se hundieron aún más a medida que la economía de Estados Unidos disminuyó en 2007.

Es por eso que las casas son tan baratas en Detroit y muchos de sus suburbios.

¿Realmente vale la pena invertir en una propiedad allí ?: Esto depende del inversor y de lo que están tratando de obtener de su inversión.

La mayor parte del stock de viviendas en Detroit es de los años 1960 y 1970 a más tardar; No hay muchas casas nuevas. Entonces, si bien un inversionista astuto y paciente podría renovar esas casas y alquilarlas, podría tomar una gran cantidad de dinero hacer esto y los riesgos pueden exceder las recompensas. Si el inversionista contara con la Sección 8 (pagos federales de alquiler garantizados) para proporcionarle alquileres e inquilinos garantizados, tendrían que darse cuenta de que este programa significa que deben mantener las propiedades en condiciones óptimas o arriesgarse a perder su inversión y la capacidad para alquilar bajo la Sección 8.

Si el inversor buscaba arrasar las casas y luego vender los materiales de construcción o si buscaba comprar lotes de viviendas para reventa y / o desarrollo posterior, podría ser una mejor inversión. Sin embargo, podrían pasar años antes de que vean un retorno e incluso entonces podría no ser igual a los riesgos involucrados.

¿Qué ha provocado que algunas personas estén dispuestas a vender su casa a cambio de solo un iPhone?

Lo más probable es que la mayoría de las historias como esta sean exageradas, hipérboles o simplemente falsas. La mayoría de las casas en Detroit, incluso las más descuidadas y en mal estado, valen varios miles de dólares o más si el propietario desea venderlas a un comprador, la ciudad o si trata de usarlas como garantía para un préstamo. Vender por el precio en un iPhone ($ 600-750 USD) sería el colmo de la estupidez y probablemente solo ocurriría si el vendedor tenía una discapacidad mental o adicción a las drogas, o ambos. Si está escuchando historias como esta, puede ser prudente ser escéptico ya que, desafortunadamente, los medios estadounidenses raramente revisan muchas de sus historias y a menudo confían en los canales de noticias o en cuentas de blogs en línea de precisión cuestionable.

¿Podría comprar una casa en Detroit por $ 500?
Sí, principalmente de los bancos o en subastas de impuestos.
¿Van a requerir una amplia renovación o necesitarán ser arrasados?
Probablemente, como muchos ya han sido destripados de su cableado y plomería.

¿Podrías llevar un iPhone 6 a la ciudad y comprar una casa con él?
Probablemente no.
Sin embargo, podría ser estafado de su iPhone por alguien que entregue una propiedad utilizando una escritura y documentación fraudulenta.

Answer 2

Soy un idiota que compró tres propiedades de alquiler en Detroit en 2009. En julio de 2014 vendí en corto una por $ 6500 y en octubre de 2014 vendí en corto una segunda por $ 4500. Tan pronto como el banco apruebe una venta corta en el tercero, la venderé también. Compré estas casas como arregladas listas para ir a alquiler de ladrillos 3/2 / garaje por más de $ 25k cada una. El mercado ha seguido bajando desde 2009. Cuando los compré, hice algunos cálculos matemáticos simples basados ​​en un alquiler mensual de $ 800 por una casa de 3 dormitorios y me pareció una oferta increíble. A partir de noviembre de 2014, la única casa que aún tengo se alquila por $ 700 al mes. Ahora sé que literalmente no podría darme dinero para comprar un alquiler en Detroit. Aquí hay una lista de razones por las que:

1. Los impuestos a la propiedad son absurdamente altos. La casa que vendí por $ 6500 tenía impuestos anuales sobre la propiedad de $ 2400, la que vendí por $ 4500 tenía impuestos sobre la propiedad de $ 2900. Detroit tiene algunas de las tasas de impuestos a la propiedad más altas de la nación y realmente reduce su flujo de efectivo.
2. El seguro de mis propietarios anuales en estas casas era / es de $ 1600- $ 1800. Mucho vandalismo e incendio provocado en estos vecindarios. He hecho dos reclamos en mi propiedad después de un vandalismo severo por parte de los inquilinos (uno dejó el agua corriendo por días cuando recibieron un aviso de desalojo). Las reclamaciones finalmente se pagan si son legítimas, pero usted no paga el alquiler que habría cobrado durante varios meses.
3. Inquilinos pésimos y alta rotación de inquilinos. He tenido algunos buenos inquilinos. Los demás pagarán el alquiler y el depósito de seguridad y nunca recibirás otro centavo. Luego tiene que pagar para desalojarlos. A menudo destrozan la casa cuando son desalojados.
4. Servicios públicos, esos mismos inquilinos que son desalojados no pagan su factura de agua. Luego, la ciudad coloca facturas pendientes de agua en los impuestos a la propiedad. Esa fue una horrible sorpresa de $ 1200 cuando se debieron los impuestos a la propiedad. ¿Mencioné que el agua cuesta el doble en Detroit que en otros lugares?
5. Reparaciones: mientras que las casas se arreglaron para codificar cuando las compré, todas las propiedades de bajo costo en Detroit son bastante antiguas. Las cosas se rompen y hay que arreglarlas. Esto consume $ 2000- $ 3000 al año por propiedad. A menudo se requieren reparaciones importantes de plomería en estas casas.
6. Abandonar casas, mis alquileres se mantenían en buen estado, pero cada año hay más vecindarios con casas abandonadas a medida que la ciudad se encoge. Estas casas crean problemas porque los ocupantes ilegales o los consumidores de drogas se mudan a ellas o pueden ser incendiadas por incendiarios.
7. El alquiler que estoy tratando de vender en corto está justo al lado de una de las casas abandonadas descritas. He recibido dos multas por hierba sin cortar porque el inspector cree que mi casa es la abandonada. Dado que menos de la mitad de los propietarios de Detroit pagan los impuestos y las multas son una forma en que la ciudad extrae dinero de los residentes. No puede luchar contra las tarifas si tiene un trabajo, ya que tiene que presentarse en persona y esperar todo el día. La ciudad de Detroit es un desastre corrupto.
8. Las casas se rompen. Casi todas las veces que una de mis casas estaba vacía, la asaltaban. Las personas roban cualquier cosa hecha de cobre y vandalizan cosas solo porque pueden.

¡Si me ofrecieras un iPhone para una de estas casas, lo tomaría!

Actualización: A partir de abril de 2015, he vendido todas mis propiedades de alquiler en Detroit. Sorprendentemente, pude vender en corto los tres sin perder un pago y con menos impacto crediticio de lo previsto.

Answer 3

Vivo cerca de 11 millas, lo que significa que vivo a 11 millas de Detroit. Aquí hay un mapa de una semana de crimen.
Demografía delictiva de Detroit
No estoy seguro de cuánto ha leído sobre Detroit, pero los drogadictos usan las casas abandonadas como casas de crack, por lo que algunos residentes han comenzado a incendiar las casas abandonadas. Esto ha puesto una enorme carga en el departamento de bomberos, de los cuales la mayoría de los bomberos tienen 2 trabajos.
solo hay que mirar los primeros cinco minutos para escuchar la lista de razones por las cuales las personas inician incendios en Detroit. Además del problema del incendio provocado, la policía de Detroit tiene un tiempo de respuesta promedio de 58 minutos.
Los tiempos de respuesta molestan al jefe de policía de Detroit después de que la llamada al 911 se suspendió
Entonces, para responder a su pregunta, sí, puede comprar una casa muy barata, más barata que un iPhone, pero no puede vivir en estas casas, están condenados. Incluso si quisieras, una vez que llegue el invierno necesitarías algunos equipos para el clima frío y suministros para acampar, y si vives en una casa como esta, ni siquiera puedes permitirte un buen saco de dormir. Honestamente, cambiaría un par de calcetines para sacar una casa como esta de mi nombre.

Creo que Detroit será un buen lugar para vivir algún día, pero puede llevar un tiempo. El fin de semana pasado visité el Instituto de Arte de Detroit y el Centro de Ciencias de Detroit, ambos lugares increíbles. Desde la declaración de quiebra, los valores de las propiedades han aumentado y el centro de Detroit se está volviendo bastante agradable. Pero conduciendo a lo largo de la 75 (la autopista desde Detroit a las áreas más bonitas) hay una casa abandonada tras otra, bueno, o están abandonados o no les importa dormir con las ventanas abiertas en un clima de 0 grados. Todavía queda mucho trabajo por hacer.

Por el contrario, si compara este mapa con el mapa del crimen, verá que el crimen esencialmente se detiene en la frontera de Macomb y el condado de Oakland.
El condado de Oakland es el cuarto condado más rico de los Estados Unidos, con condados con un millón o más de residentes. El hogar promedio en el Condado ganó más de $ 65,000 el año pasado. El hogar promedio en Birmingham, Michigan, al otro lado de la frontera de Detroit, ganó más de $ 94,000. En las cercanías de Bloomfield Hills, todavía dentro del área metropolitana de Detroit, la mediana era cercana a los $ 105,000.
http://www.truthdig.com/report/i …

Creo que Detroit regresará, aunque realmente investigaría un poco antes de hacer grandes inversiones.

Answer 4

No soy residente de Detroit, pero he vivido en el área de TriCounty toda mi vida.

1. La historia del iPhone: cebo de clic

El tipo debía años de impuestos atrasados ​​y la casa no está a la altura del código. Hay un grupo de trabajo anti-tizón trabajando para abordarlo y creo que este tipo pensó que podría salir de su
obligaciones, obtener un teléfono y ayudar a reducir la plaga. En realidad no lo culpo por la resolución creativa de problemas.

2. ¿Por qué los precios de la vivienda son tan bajos?

• Plaga
• Slumlords
• Crisis de las hipotecas subprime
• Malversación / corrupción cívica
• Guerra contra las drogas
• Industria automotriz al borde del colapso
• Nafta / outsourcing
• Segregación de facto
• Préstamos abusivos

3. ¿Vale la pena invertir?

No soy una persona financiera, así que lo abordaré desde un ángulo diferente. La recuperación de desechos es múltiple. Personalmente, creo que debemos ir más allá de una economía basada únicamente en grandes corporaciones / economías. Obviamente, las corporaciones seguirán desempeñando un papel importante, pero la clase creativa, los empresarios y las personas de pequeñas empresas son una parte importante de la escena. Entonces, ¿quieres invertir en una ciudad que está tratando de reinventarse a sí misma? Porque mucha gente fuera de Detroit ha estado haciendo eso en los últimos años … ¿Y me atrevo a decir que Detroit se está volviendo un poco inconformista? No soy un hipster, pero amo esta ciudad, está llena de historia, corazón, valor y alma y quiero que le vaya bien.

Editar: no hay muchas casas es condición utilizable que son menos de 10.000 más.

Answer 5

¡Todos ustedes, Nellies negativos! Funciona muy bien para mí. ¿De qué estás hablando? Tengo un YAH PERO a cada queja por ahí.

Lo que hago es elegir mi vecindario, comprar la casa yo mismo, la arreglamos nosotros mismos para que sea buena para los inquilinos, luego, una vez que el inquilino demuestra que es un buen inquilino (tres meses pagando y cuidando la propiedad), la vendemos a inversores Nuestros inversores disfrutan de alrededor del 15-18% de ROI. He aquí por qué … respondiendo las quejas por ahí:

1. IMPUESTOS. Mike Duggan, el nuevo alcalde, está en racha con la reducción de los impuestos para ser mucho más justo. Si no son lo suficientemente bajos, sé cómo llevarlos allí y lo hago. Nuestros impuestos rondan los $ 1,200 / casa.
2. SEGURO. Pagamos alrededor de $ 500 / casa / año.
3. RENDIMIENTO DE INQUILINOS. Amplia verificación de antecedentes. Sección 8. La mitad o más de mis inquilinos se quedan en promedio de 3 a 5 años. Raramente tengo gente que se vaya en el primer año.
4. RIDICULAS CUENTAS DE AGUA. Nunca pago sus facturas de agua. Ni siquiera pueden mudarse a menos que tengan el agua transferida a sus nombres. Detroit no factura la casa. Factura al inquilino. Los inquilinos usualmente obtienen un programa altamente otorgado para poder pagarlos o obtienen un plan de pago que los sigue a la siguiente casa.
5. REPARACIONES DE CASA VIEJA. No compramos esas grandes casas antiguas que necesitan reparaciones extensas. Solo compramos casas lo suficientemente pequeñas que son fáciles de reparar por una, pero ya lo hemos reparado todo antes de que el inquilino se mude, por dos.
6. Casas abandonadas. Compramos en barrios selectos donde esto se mantiene al mínimo. Hay áreas donde las personas no se mudan. Compramos donde a los trabajadores automotrices que trabajan duro les gusta vivir y se enorgullecen de su vecindario.
7. BOLETOS DE BLIGHT. Esto es algo bueno, no malo. La ciudad finalmente está en marcha con personas que dejan que su pasto se alargue demasiado, que no mantienen su porción del callejón. Si no eres un señor de los barrios bajos, esto se considera una bendición.
8. DESCANSO INS. Nuestras casas no se rompen porque tenemos una niñera después de la compra y entre inquilinos.
9. TIEMPO DE RESPUESTA POLICIAL. Mucho mejoró. Vimos a un par de chicos corriendo con un horno a plena luz del día. Alrededor de cinco patrullas rodearon el vecindario y luego hubo un helicóptero policial. Un poco exagerado, de verdad.
10. DELITO DEMOGRÁFICO. Hay crimen en todas partes en Detroit. Vemos las noticias siempre temiendo que sea una de nuestras calles y una de nuestras casas. A veces ha estado en nuestras buenas áreas. Esperamos que suene el teléfono y el inquilino dice que quiere mudarse (la mayoría de mis inquilinos son madres solteras que trabajan y van a la universidad). Pero ellos no. Creo que se dan cuenta de que el crimen parece estar entre los narcotraficantes, por lo que no molestan a mis inquilinos.

Me encanta hablar de todo esto si quieres llamarme. Mi información de contacto está en mi sitio web: www. GreatDayPropertyManagement.com. Lo llamo Great Day Property Management porque cada día debería ser un gran día cuando estás haciendo el tipo de ROI que están haciendo mis inversores.

Answer 6

Me preguntaba lo mismo. Es posible que la casa no tenga ningún sistema de plomería, que haya sido destrozada, que esté ocupada por personas peligrosas que piensan que es suya, que deba miles de impuestos atrasados, que sea la única que quede en pie en ese vecindario, que esté en un área donde la policía no vendrá si llamas, el vendedor podría no ser dueño de la propiedad … un sinfín de problemas

A partir de julio de 2013, ¿realmente puede comprar una casa en Detroit por $ 500? ¿Cuál es el truco? ¿Cómo puede un agente de bienes raíces incluso enumerar una propiedad para ese tipo de precio? Su comisión sería de aproximadamente $ 25 más o menos. ¿Hay algunas responsabilidades ocultas que asumirías?

Answer 7

Oferta y demanda. Hay barrios enteros llenos de casas embargadas. No piense que por $ 500 obtendrá una casa en Wistoria Lane, encontrará ocupantes ilegales en su casa y en todas las casas de los alrededores. No tendrás ningún accesorio, ni ningún trabajo al que ir.

Answer 8

Impuestos, seguros, incendios provocados, mantenimiento, Blight. PERO … algunos vecindarios están volviendo …

Acabo de comprar una casa en Detroit por $ 85,000. Espero venderlo en unas pocas semanas por al menos $ 105,000. Te diré cómo va. Es un vecindario caluroso y obtuve la casa barata porque podía esperar una venta corta y estaba pagando en efectivo. No tengo el estómago para aferrarme a él y alquilarlo … … con demasiado riesgo, seguro e impuestos.

(2 semanas después) 11 ofertas entre 105K y 120K. Yo diría que hay una escasez de inventario en Detroit en este momento.

Answer 9

¿Quién quiere vivir en un área de alto riesgo con pocas perspectivas de empleo?