¿Cuáles son algunos costos ocultos en el diseño y construcción de una casa o edificio comercial en terrenos baldíos?

Answer 1

Fuera de mi cabeza, hay bastantes cosas a tener en cuenta al construir en terrenos baldíos. El primero es la conexión de servicios públicos. Debe instalar líneas de agua y alcantarillado (o un pozo y sistema séptico), líneas eléctricas, líneas telefónicas, líneas de gas, etc. Dependiendo de qué tan grande es la propiedad y qué tan lejos está de la propiedad desarrollada, Puede ser realmente costoso.

Solo como ejemplo, mis padres construyeron una casa a aproximadamente media milla de distancia de las líneas eléctricas existentes, y la compañía de electricidad les dijo que costaría $ 10,000 por adelantado y $ 400 adicionales por mes para darles energía. Viven en el medio de la nada en Idaho, por lo que la mayoría de los hogares no serán tan caros. En su lugar, optaron por instalar un generador diesel y paneles solares. Antes de comprometerse a construir en una propiedad vacante, obtenga estimaciones sobre lo que costará conectar los servicios públicos.

Además, tenga en cuenta su entorno. Si construyes una casa grande y costosa y el vecindario que la rodea no coincide, será mucho más difícil venderla en el futuro.

Esté atento a las leyes y regulaciones locales. Las ordenanzas de zonificación deberían ser algo obvio para verificar, pero se sorprendería de cuántas personas comienzan un proyecto solo para descubrir que sus planes entran en conflicto con las ordenanzas y las regulaciones de la ciudad. Si está construyendo en una subdivisión, también debe tener en cuenta las reglas de asociación de propietarios.

La preparación del terreno también puede ser un gasto enorme. No solo tiene que cavar sus cimientos, también hay una gran cantidad de paisajismo en toda la propiedad. El acceso por carretera también es un gasto enorme, una vez más, dependiendo de cuánto tiempo deba estar su camino de entrada y dónde se conectará con las carreteras principales.

Vigile las servidumbres, también. Algunas propiedades pueden requerir el uso de la carretera de un vecino para acceder a su propiedad, o pasar una línea eléctrica a través de una esquina de la propiedad de su vecino, etc. Esto puede llevar mucho tiempo y dinero.

Lo último que mencionaría son los permisos. Casi todo lo que hace mientras construye una nueva casa requiere un permiso. Asegúrese de tener todos sus patos seguidos y de saber exactamente cuánto costarán sus permisos.

¡Espero que te sirva de ayuda y la mejor de las suertes!

Answer 2

Los costos ocultos son una idea interesante … un buen equipo de diseño encontrará la mayoría de los costos “ocultos” antes de que lleguen muy lejos en el proyecto, pero vi muchos proyectos en los que el cliente causó que los problemas “ocultos” no se encontraran temprano. Se trata de hacer la debida diligencia debida y evitar la ignorancia. A menudo, no es que el elemento fuera imprevisible, es que nadie en el equipo sabía mirar … eso es un fracaso del equipo, no un problema “oculto”.

Aquí hay algunas cosas que pueden ser “ocultas” …

1. Comprar tierras que no se han investigado adecuadamente antes de la compra. Tuve un cliente que no “desperdició” dinero en la diligencia debida, condujeron al sitio, miraron a su alrededor y, si les gustó, lo compraron. En este caso (y había MUCHOS) compraron un terreno vacante, al lado de una propiedad totalmente construida. Asumieron que construyeron, yo también. Si hubieran investigado, habrían descubierto que había dos tuberías subterráneas principales que cruzaban el sitio (sabías que las líneas existían porque había marcadores, pero asumiste que podían construir estacionamiento en la parte superior, tal como lo hizo el vecino). Incorrecto … las tuberías habían cambiado de manos varias veces y el nuevo propietario tenía nuevas reglas … la tierra era subdesarrollable y sin etiqueta, excepto para alguien más que no creía en la investigación. El mismo cliente compró tierras en aviones de inundación … solo para saber que tenían que ir a comprar un segundo sitio y crear más áreas de inundación para reconstruir el primer sitio …
2. Alguien más enumeró los impuestos … Muchas autoridades tributarias permiten a las personas reclamar una exención agrícola de los impuestos si crían un cultivo o ganado. El problema es que, a menudo, cuando se desarrolla la tierra, el desarrollador tiene que pagar “impuestos de retroceso”, que son años de impuestos atrasados ​​(estoy acostumbrado a 5) que se paga inmediatamente a la autoridad fiscal. El monto se basa en los impuestos que habrían vencido si el proyecto se hubiera construido 5 años antes. De nuevo, totalmente previsible si tienes el equipo adecuado.
3. Problemas ocultos bajo tierra … un buen informe geotécnico puede llegar muy lejos al darle una buena idea de lo que probablemente encontrará, pero es solo una muestra. He tenido grandes proyectos que encontraron todo tipo de vertidos ilegales … un proyecto encontró miles de llantas tiradas ilegalmente enterradas en la propiedad y estaban tan enojados que investigaron el problema, encontraron las tiendas de llantas que habían tomado las llantas (parece que hay una base de datos de EE. UU. sobre esto!) y los demandó por los costos de limpieza. El tipo que los enterró se había ido hace mucho tiempo, pero las tiendas de neumáticos no lo estaban y eran responsables de asegurar la eliminación adecuada.
4. Fundamentos … de nuevo, el informe geotécnico es una muestra de las condiciones del suelo. El informe nos dará suficiente información para establecer una profundidad promedio probable del muelle, y calcularemos el precio del contratista. Cuando se perforan los poers, el contratista mantendrá un registro y al final de la perforación los números totalizaron. El contrato ha estipulado cantidades en cuanto a cuántos dólares por pie recupera el cliente si es menor y cuánto más paga el cliente si es más. Además, cuando se utilizan muelles perforados, a veces el suelo no es lo suficientemente fuerte como para sostenerlo mientras se vierte el hormigón y los muelles se deben revestir. Esto puede sumar rápidamente … y el cliente debe estar informado de esto (y otras cosas) para que pueda comprender la situación y cómo se abordará.
5. Muchos costos imprevistos cuando el cliente no está involucrado adecuadamente en su propio proyecto … de nuevo, totalmente previsible.

Answer 3

Desarrollar lotes baldíos es un poco diferente de construir en campos verdes. Algunas cosas son más fáciles (como el transporte y los servicios públicos) y algunas cosas son más difíciles (como el título y las cuestiones ambientales). No estoy seguro de que estén ocultas exactamente, pero hay una serie de posibles gastos que puede no estar esperando.

1. Tasas de título y seguro de título: los pagará en cualquier transacción de propiedad. Una vez pregunté por qué, si pagaba a una compañía de títulos para confirmar que el vendedor era en realidad el propietario, también tenía que comprar un seguro en caso de que no lo fuera. ¿No debería la compañía de títulos pagar el seguro ya que sería su error? Te dejaré adivinar qué tan lejos llegué con eso. De hecho, sin embargo, los lotes vacantes tendrán más probabilidades de tener problemas de título, lo que significa que podría no estar claro quién es el propietario y si existen gravámenes pendientes (de prestamistas anteriores, por ejemplo) en la propiedad.
2. Tasas de servicios públicos. La excelente respuesta de Doug menciona conexiones de servicios públicos. Es poco probable que los lotes vacantes en áreas urbanas tengan tarifas de conexión altas, pero es posible que la empresa de servicios públicos tenga facturas de servicios públicos no pagadas de un propietario anterior. Puede ser una buena idea llamar y preguntar el estado de cualquier propiedad que esté pensando comprar.
3. Impuestos atrasados. Estos deben divulgarse e incorporarse en cualquier venta, pero debe asegurarse.
4. Informe de suelos y medio ambiente. En áreas urbanas y especialmente para lotes baldíos, a veces es una buena idea (y a veces se requiere) tener un informe ambiental de suelos para asegurarse de que no haya contaminación del suelo o del agua y que el lote sea edificable sin trabajo adicional. Un informe de primer nivel solo mira el historial de la propiedad; si siempre ha sido residencial, generalmente no hay necesidad de hacer pruebas de suelo reales. Pero si hay una base de una estructura anterior aún en el suelo, podría ser bastante costoso eliminarla, y si ha habido un vertido ilegal o similar, eso también podría causar problemas.

Espero que sea útil.

Answer 4

Aquí hay muchas buenas respuestas para los costos ocultos en la construcción de terrenos baldíos. Siempre hay un cierto grado de incertidumbre con las nuevas construcciones porque nunca se sabe con certeza qué se esconde debajo de la superficie.

En este artículo, Cómo evitar el gasto de costos: 4 Costos ocultos de construir una nueva casa, explico más sobre muchos de estos temas, así como otros.

Pero, la mejor manera de prepararse para los costos imprevistos o imprevistos es crear una partida separada en su presupuesto, una especie de contingencia, en las primeras etapas de planificación. Recomiendo reservar un 10% de su presupuesto para estos costos. De esa manera, cuando surgen gastos inesperados o decide cambiar algo al final del proceso, está listo porque planificó con anticipación en su presupuesto.

Answer 5

Los costos ocultos generalmente no se ocultan intencionalmente. Tienen más que ver con las sorpresas que surgen, incluidos materiales más caros de lo planeado, demoras inesperadas (clima, permisos, inspecciones, problemas con la tierra, etc.), y especialmente hacer cambios en el diseño por parte del cliente. Las empresas de construcción intentan hacer todo lo posible para cumplir con el presupuesto y el cronograma, pero no se puede planificar todo perfectamente. Sé que muchos tratarán de contratar solo a los subcontratistas más confiables para sus empresas de construcción comercial, pero todavía no es infalible.

Answer 6

Tuve un compañero de trabajo que compró una parcela para construir en Santa Bárbara. El condado encontró una hierba en peligro de extinción en la propiedad y ella estuvo atada con ellos durante un par de años antes de darse por vencida y abandonar la propiedad.