¿Cuál es el ingreso necesario para comprar cómodamente una casa de un millón de dólares en el Área de la Bahía?

Answer 1

(Editar: Joe Parsons señaló que mis variables no son razonables y que el 28% no es alto y no depende del puntaje de crédito. Vea la respuesta de Joe Parsons a ¿Cuál es el ingreso necesario para comprar cómodamente una casa de un millón de dólares en el Área de la Bahía? ? y su comentario sobre esta respuesta para una evaluación precisa, mi respuesta original está abajo)

Supongamos una relación deuda-ingreso del 28%. Esto es básicamente el porcentaje de sus ingresos antes de impuestos que puede gastar en pagos de hipotecas. El 28% es alto, pero con un buen puntaje de crédito, los bancos deberían sentirse cómodos con eso.

La relación deuda-ingreso en realidad incluye todas las deudas que tiene, incluidos los préstamos para automóviles y los pagos mensuales con tarjeta de crédito (pero no las tarjetas que paga en cada ciclo de facturación).

Supongamos que tiene pagos con tarjeta de crédito de $ 0, no tiene préstamos para automóviles ni ningún otro gasto mensual significativo, y todos sus gastos mensuales se destinan a hipoteca + impuesto a la propiedad, o hacia gastos diarios como comestibles y compras.

Supongamos un impuesto a la propiedad del 0,79%, por lo que $ 7,900 por año para la casa del millón de dólares. (Esta es la tasa actual del condado de Santa Clara)

Estas son las variables.

• Impuesto sobre la propiedad: 0,79% del valor de la vivienda ($ 658 por mes para este ejemplo)
• Otras deudas: $ 0
• Relación deuda / ingresos: 28%
• Tasa de interés: 4%
• Duración del préstamo: 30 años fijos

Con eso, veamos cómo se verá un pago inicial del 20% o 10%:

1. 20%: anticipo de $ 200K. Eso nos deja con $ 800K en préstamos. Suponiendo una tasa del 4%, el pago es de $ 3,819 por mes. También tenemos $ 658 de impuestos a la propiedad, por un total de $ 4477. Para que esto sea el 28% de su salario, tiene que ser $ 15,989 por mes, o $ 191K anualmente.
2. 10%: Pago inicial de $ 100K y préstamos de $ 900K. Nuevamente, con una tasa del 4%, el pago es de $ 4297, y sumando el impuesto a la propiedad, el total es de $ 4655. El salario necesario es $ 199K anualmente. (EDITAR: Anurag Ojha señaló que el 10% requerirá PMI, lo que afectará los cálculos aquí. Hay alternativas más baratas al PMI, como las líneas de capital de la vivienda, pero sí, todo esto aumentará la relación deuda-ingreso. )

Por lo tanto, necesita un mínimo de $ 191,000 por año para obtener un préstamo para la casa. Dado que la relación deuda-ingreso ya representa los gastos, el pago de la hipoteca resultante debería ser cómodo para vivir.

En realidad, el pago inicial enorme es difícil de conseguir y, a menudo, requiere ahorrar mucho tiempo. Además, una vez que compra la casa, no tiene ahorros significativos, por lo que puede hacer que la situación sea “incómoda” y dejarlo financieramente vulnerable. Incluya aproximadamente 4 meses de cheques de pago guardados en su cuenta además del pago inicial para mitigar ese riesgo.

Answer 2

La “comodidad” es muy subjetiva, por lo que no puedo responder eso, pero puedo decirle lo que requerirá un prestamista.

Falta un poco de información en su pregunta: el monto del pago inicial. Si alguien usara el plan de financiamiento “100% de pago inicial”, también conocido como “comprar con efectivo”, tendrían que poder pagar impuestos a la propiedad, seguros, servicios públicos y mantenimiento.

La tasa del impuesto a la propiedad en California es aproximadamente el 1.25% del precio de compra, por lo que un comprador en efectivo tendría que poder pagar impuestos de aproximadamente $ 1,000 por mes. También podrían esperar pagar alrededor de $ 1,000 al año por el seguro ($ 80 / mes). Puede haber otras tarifas recurrentes involucradas, como cuotas de HOA, si se trata de un condominio o Desarrollo de Unidad Planificada (PUD). La cantidad de ingresos que alguien necesitaría para cubrir esos costos dependería del nivel de comodidad financiera del individuo.

Supongo que realmente estaba preguntando acerca de una compra que involucra una hipoteca.

Si un comprador realizara un pago inicial del 20% en una casa de $ 1 millón, tendría un préstamo de $ 800,000. Suponiendo una tasa del 4,25%, su pago mensual por un préstamo a 30 años sería de $ 3,936. Agregando impuestos y seguros, el pago mensual total (suponiendo que no haya cuotas HOA) sería de alrededor de $ 5,057 al mes.

Los prestamistas usan un número llamado relación deuda-ingreso (DTI) para evaluar la capacidad de pago del prestatario. Toman el pago total de la casa, agregan cualquier pago de deuda a largo plazo (quedan más de 10 meses), luego dividen ese total por el ingreso bruto mensual del prestatario (antes de impuestos). Un comprador sin otra deuda necesitaría documentar un ingreso de $ 11,800 para calificar para ese préstamo; el prestamista generalmente permitirá un DTI del 43% para un préstamo “enorme” como este.

Si el comprador tiene otros pagos, digamos pagos de automóviles y mínimos de tarjetas de crédito por un total de $ 1,200 por mes, necesitaría documentar un ingreso mensual de $ 14,550 para calificar al 43% DTI.

Para los préstamos jumbo, también suele existir un requisito de reservas de efectivo después del cierre. En este caso, si el comprador no fuera propietario de ningún otro inmueble, necesitaría pagos de 9 meses, alrededor de $ 45,000 en reservas líquidas. Los prestamistas generalmente aceptan una parte de la cuenta de jubilación del comprador como reservas de efectivo.

Si un comprador optara por un pago inicial del 10% en lugar del 20%, tendría un pago más alto, porque el monto del préstamo sería mayor y pagaría un seguro hipotecario. Suponiendo un puntaje de crédito de 740 o más, pagarán un seguro hipotecario de $ 333 por mes (.5%). Su pago mensual total será de $ 5,932. Si tienen $ 1,200 en servicio de deuda mensual, necesitarían ingresos de $ 16,600 para calificar.

Espero que esto sea útil.