En Manhattan, en la ciudad de Nueva York, a fines de la década de 1860, algunos edificios de oficinas eran más altos que cinco pisos, pero estos edificios no tenían ascensores y aparentemente los pisos superiores generalmente no se usaban para oficinas. Además, algunos hoteles eran más altos que cinco pisos. Alrededor de 1870, comenzó la construcción de edificios de oficinas de siete a diez pisos con ascensores. Excepto en el bajo Manhattan, hasta 1885, pocos edificios de oficinas en los EE. UU. Superaron los cinco pisos.
Plan para la Oficina de Guerra, Inglaterra, 1857
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Public Ledger Newspaper Building, Filadelfia, Pensilvania, construido entre 1867 y 1868.
Izquierda: Casa de Banca de John A Hambleton & Co., Baltimore, MD, imagen de 1874
Derecha: Noveno Banco Nacional de la Ciudad de Nueva York, imagen de 1874
Edificio Buffalo German Insurance Co., Buffalo, NY, construido en 1879
Nash informó que en 1890 solo había seis edificios (incluidos, entre otros, edificios de oficinas) más altos que 10 pisos en la ciudad de Nueva York. (Eric P. Nash, Manhattan Skyscrapers , 1999) RP Bolton (“Los altos edificios de oficinas de Nueva York”, 1900) informó que solo diez años después, en 1900: “En la parte baja de la ciudad de Nueva York hay sesenta y cinco edificios, cada uno de más de 200 pies de altura, dedicado exclusivamente al alojamiento de la oficina “. (Desplácese hacia abajo para ver una tabla de Bolton que proporciona una lista parcial de edificios de oficinas altos en el bajo Manhattan en 1900). Según Bolton, había entre 1,000 y 4,000 trabajadores en cada uno de estos edificios, todos los cuales parecen haber sido construidos durante la década de 1890.
La construcción rápida de edificios de oficinas cada vez más altos continuó. Nash informó que en 1908 había 538 edificios (incluidos, entre otros, edificios de oficinas) más altos que 10 pisos en la ciudad de Nueva York. Cualquier servicio de limpieza de la ciudad de Nueva York puede dar fe del hecho de que hoy en día hay muy pocos edificios de oficinas con menos de 10 pisos en la ciudad.
Chicago ocupó el segundo lugar después de la ciudad de Nueva York en la construcción de altos edificios de oficinas. Hogan (1971) informó que alrededor de 50 edificios de acero altos se construyeron en Chicago entre 1885 y 1895.
Excepto en la medida en que están restringidos por la zonificación o los códigos de construcción, los propietarios de nuevos edificios de oficinas eligieron alturas de edificios que produjeron las mayores ganancias. El incentivo para construir edificios más altos es que usan menos terreno por pie cuadrado de espacio de oficina. Un desincentivo para construir edificios más altos es que el costo de construcción por piso aumenta con la altura del edificio porque toda la estructura del edificio, incluidos los cimientos y los soportes verticales, debe ser más fuerte. Otro desincentivo para construir edificios más altos se relaciona con el costo de mover a las personas hacia arriba y hacia abajo. Antes del desarrollo de ascensores de pasajeros prácticos, el valor de mercado del espacio de oficina disminuyó con la distancia de la calle porque la gente tenía que caminar hacia arriba y hacia abajo. Después del desarrollo de los ascensores de pasajeros, el costo de proporcionar ascensores aumentó más rápido que la altura de un edificio, debido a que cada vez más del espacio interno utilizable en los pisos inferiores tenía que ser entregado a los pozos de los ascensores necesarios para llegar a los pisos más altos.
Con ese trasfondo, uno puede ver por qué los edificios de oficinas generalmente no superaron los cinco pisos hasta finales del siglo XIX. Primero, los precios de la tierra en la ciudad central eran comparativamente bajos, por lo que había relativamente pocos incentivos para soportar costos adicionales de construcción para economizar la tierra. En segundo lugar, el costo de construir pisos más altos era alto, por cualquiera de dos razones. Si se dependía de paredes de piedra o ladrillo para soporte estructural, las paredes en la parte inferior del edificio debían hacerse más gruesas, lo que aumentaba los costos de construcción y reducía el espacio interno utilizable. Se podría evitar eso usando hierro o acero, pero estos metales eran caros. Tercero, antes del desarrollo de ascensores de pasajeros prácticos, nadie pagaría mucho por las oficinas ubicadas sobre el quinto piso de un edificio. Por lo tanto, el costo incremental de agregar un sexto piso o más fue mayor que los ingresos por alquiler incrementales que uno podría ganar del espacio extra.
Precios de terrenos de la ciudad central
Todas estas cosas cambiaron a fines del siglo XIX y, por lo tanto, se volvió rentable construir edificios más altos. Primero, los precios de la tierra en la ciudad central aumentaron a medida que creció el empleo urbano y las empresas compitieron por ubicaciones centrales para oficinas y otros fines. Los edificios de oficinas más altos se construyeron en las áreas urbanas más grandes, la ciudad de Nueva York y Chicago, porque tenían los precios más altos de los terrenos de la ciudad central. Los precios de los terrenos del distrito de Chicago Loop aumentaron de $ 130,000 por cuarto de acre en 1880 a $ 900,000 por cuarto de acre en 1890. (Museum of Modern Art, Early Modern Architecture, 1870-1910 , 1911, p. 10.) Al hablar sobre los edificios de oficinas altos construidos en A fines del siglo XIX en el bajo Manhattan, Bolton informó que el “aumento en el valor de la tierra … hizo que una gran cantidad de los edificios antiguos, que tenían entre cuatro y siete pisos de altura, no fueran rentables”. (Bolton (1900) Por supuesto, otros cambios (que se analizan a continuación) que hicieron económico aumentar las alturas de los edificios de oficinas contribuyeron a precios más altos de la tierra en áreas centrales. Las compañías que querían edificios de oficinas más altos ofertaron más por ubicaciones centrales y elevaron los precios en áreas centrales: en la jerga de los economistas, los precios de los terrenos de la ciudad central y las alturas de los edificios se determinaron simultáneamente, es decir, la causalidad fue en ambos sentidos.
Ascensores de pasajeros
En segundo lugar, se desarrollaron ascensores de pasajeros y viajaron a velocidades cada vez mayores. Los periódicos del siglo XIX contienen muchos artículos sobre ascensores que caen. Elisha Otis (1811-61) inventó el primer freno de seguridad para ascensores exitoso en 1852 e instaló un elevador de pasajeros a vapor con un freno de seguridad en una tienda de cinco pisos en 1857. Los ascensores tempranos funcionaban con vapor. Las tres imágenes a continuación muestran los tres componentes de un elevador de pasajeros de vapor Otis de 1876. La máquina a la izquierda se instaló en el ático. La máquina a la derecha se instaló en el sótano.
Elevador de vapor para pasajeros 1876 Otis
La Compañía de Seguros de Vida de Nueva York completó un nuevo edificio de oficinas en el bajo Manhattan en mayo de 1870. “La Compañía apenas lo ocupó tres meses cuando se consideró necesario, para alquilar los pisos superiores, instalar un ascensor. medios de transporte que se pusieron de moda desde que se inició el edificio “. (James M. Hudnut, Semi-Centennial History of the New-York Life Insurance Company 1845-1895 , 1895, p. 146)
En 1872, CW Baldwin, que trabajaba para la compañía Otis, inventó el elevador hidráulico con engranajes. Los ascensores hidráulicos estaban alimentados por la presión del agua suministrada directamente por las tuberías de agua de la ciudad o por el peso del agua bombeada a un tanque de almacenamiento ubicado en la parte superior del edificio. Otis comenzó a producir ascensores hidráulicos en 1874. Una vez que dichos ascensores se instalaron en edificios, las empresas estaban dispuestas a pagar mucho más por espacio en pisos más altos de lo que había sido anteriormente. Hogan informa que después de 1875 “los ascensores se convirtieron en una parte esencial de la construcción de edificios de oficinas. Este nuevo medio de transporte vertical provocó una inversión completa de las operaciones del edificio y las políticas de alquiler. Los pisos inferiores ya no eran tan deseables como en los edificios sin elevador porque la demanda ahora se desplazó a los pisos superiores, que fueron eliminados del ruido y el polvo de la calle. Los pisos superiores en realidad tenían rentas más altas “. (William T. Hogan, Historia Económica de la Industria del Hierro y el Acero en los Estados Unidos , 1971, Vol. 1, p. 131.)
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