Hay muchos conceptos erróneos sobre lo que hacen y no hacen los inspectores de viviendas. Y eso lleva a muchas historias de horror y quejas. Pero si sabe qué esperar en el front end, se sentirá mucho mejor sobre el proceso. No soy inspector de viviendas, pero tengo mucha experiencia en construcción, reparación de viviendas y mejoras para el hogar. Y uno de mis clientes habituales es un inspector de viviendas.
La mayoría de las inspecciones de viviendas se consideran inspecciones generales . Los inspectores buscan lo que se llama “defectos materiales”. Al igual que Dragnet, son “solo los hechos”. No pueden y no encuentran todos los problemas posibles con la casa. No hay forma de que nadie lo logre.
Los inspectores no están allí para decirle si la casa está en buen estado o en mal estado y no hay aprobación o falla. El informe solo le informa la condición existente de los artículos que se inspeccionan, en el momento en que se realiza la inspección. Piense en el informe como una instantánea. “Este artículo está en esta condición en el momento en que realicé la inspección”.
El inspector verifica lo que es visible y accesible. Eso es importante para recordar. Si el propietario tiene un buró empujado frente a la puerta del ático, entonces el ático no es accesible y el inspector no puede inspeccionarlo. Y existen limitaciones dentro de las pautas visibles y accesibles. Aquí hay un enlace a los Estándares de Práctica de la Sociedad Estadounidense de Inspectores de Viviendas.
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Los Estándares de Práctica le dicen lo que el inspector * debe * inspeccionar y lo que buscará. Hay algunas asociaciones nacionales de inspectores de viviendas, tienen capítulos a nivel estatal y algunos estados (como el CREIA de California) tienen sus propias asociaciones). Cada asociación tiene un conjunto de estándares, y en gran medida son los mismos.
La lista de lo que se inspecciona es bastante completa, pero probablemente no cubra algunas cosas que podría pensar que sí. Por ejemplo, el inspector verificará la cocina y el horno para asegurarse de que funcionan. Pero decirle si el horno tiene una lectura precisa de la temperatura está fuera del alcance de la práctica.
NY autoriza a los inspectores de viviendas (algunos estados no lo hacen). Así que asegúrese de verificar su licencia, y también asegúrese de que el inspector tenga tanto responsabilidad civil como seguro de E&O . Algunos inspectores solo tienen responsabilidad. Pero la responsabilidad no lo ayudará si pasa por alto algo crítico y usted termina sosteniendo la bolsa para reparaciones o reemplazo después de cerrar la casa. El seguro de E&O es para errores y omisiones.
También debería darle un acuerdo previo a la inspección.
Aquí hay una breve lista de lo que ni siquiera el inspector de viviendas más minucioso debería encontrar:
Peligros ocultos, tales como baldosas de asbesto debajo de alfombras, pintura con plomo, moho o radón.
Mal aislamiento dentro de las paredes.
Termitas y otras plagas. Debe tener una inspección de termitas por separado.
Pequeños electrodomésticos (como microondas que no están integrados)
Sistemas de seguridad
Piscinas / jacuzzis
Paisajismo
Sistemas de riego
Cualquier cosa que esté dentro de las paredes, techos o pisos. Los inspectores no quitan la pintura, levantan alfombras o pisos de vinilo, ni cavan en paneles de yeso para ver si hay un problema debajo o detrás de él.
Otra cosa para recordar es que los inspectores de viviendas generalmente no hacen ningún tipo de predicciones. Notará los defectos materiales, como una fuga en el techo o un ciclo corto con el sistema HVAC. Pero probablemente no le dirá cuánto durará el techo o cuándo será necesario reemplazar el sistema HVAC.
Tampoco suelen decirle si algo depende del código, pero eso podría ser diferente en Nueva York. En muchos estados, los inspectores no están preocupados por el código porque la casa ya está construida. Entonces, si hay un problema, como una barandilla de escalera baja, podría ser un problema de código que tendría que corregir en el futuro si realiza una renovación. Cuando renueve, debe corregir los problemas de código.
Algunos inspectores van más allá y otros no. El mejor lugar para comenzar es con los Estándares de Práctica. Mire a través de él para ver el estándar de la industria para las inspecciones de viviendas. Eso le dará una muy buena idea de lo que la mayoría de los inspectores inspeccionan, y le dará una idea sobre qué preguntar. Y si nota defectos en el informe, eso le dará una idea sobre si debe llamar a un especialista, como un técnico de HVAC con licencia, que realmente pueda diagnosticar un problema de ciclo corto y repararlo.
También. Pida asistir a la inspección. De esa manera, puede hacer preguntas mientras trabaja.
¡Buena suerte!