¿Es mejor vender mi casa actual sin hipoteca para pagar mi próxima casa, o alquilar mi casa actual y pedir una hipoteca para la nueva casa?

Answer 1

La respuesta es “depende”, y solo en parte debido a las finanzas. Aparte del lado del “retorno de la inversión”, y al menos en teoría, el flujo de efectivo de la casa existente (de alquiler) puede ser suficiente para cubrir los pagos de la hipoteca de la casa recién comprada. Por supuesto, esto depende de lo que se alquilará en el lugar anterior y del costo del lugar nuevo, pero es posible que pueda tener dos casas con una inversión mínima (pago inicial y costos de cierre). Eso es ciertamente lo suficientemente atractivo.

Sin embargo, ¿cómo te sientes acerca de ser un propietario? Si no es práctico, probablemente gastará dinero en contratistas para mantener y reparar el lugar antiguo, tal como lo hizo cuando vivía allí, pero no hay garantía de que los inquilinos cuiden tanto el lugar como usted. hizo. Incluso si es práctico, si su nuevo lugar está a una buena distancia del antiguo, es posible que no le resulte tan conveniente pasar el tiempo libre conduciendo hasta allí para hacer reparaciones y mantener la propiedad y demás. Ciertamente, puede contratar a una empresa de gestión para quejas, atender el alquiler del lugar y cubrir todas estas tareas, pero esto reduce su flujo de efectivo en un grado justo.

Otro elemento de consideración es el apalancamiento y la devolución. Puede vender la casa anterior, usar solo lo necesario para ingresar a la nueva casa (emplear el apalancamiento mediante la financiación del saldo) y luego invertir los ingresos restantes. Potencialmente, esto podría mejorar su liquidez y darle al menos la posibilidad de obtener mayores ganancias.

Si el acuerdo de “vender e invertir” produce un rendimiento superior en comparación con el acuerdo de “mantener y alquilar” depende de estimar cuánto (si es que lo hacen) los precios de la vivienda se están apreciando (y cuán probable es que continúen apreciándose en un momento dado horizonte) en el mercado donde se encuentra su casa existente. También necesitará hacer algunos cálculos para determinar su rendimiento “neto” sobre la tenencia y el alquiler de la propiedad (la cantidad de efectivo restante después de los impuestos a la propiedad, mantenimiento, depreciación, etc.), de modo que cuando se sumen, pueda determinar cuál es el ” “retener y alquilar” en realidad regresa.

Por supuesto, puede haber diversas implicaciones fiscales de ambos acuerdos, y deberá explorarlos antes de decidir.

Answer 2

Depende de la relación alquiler / precio de la casa antigua, entre otras cosas. No escuche a los agentes que dicen cosas como “la casa en la que vive no es un activo”, ellos claramente no aprobaron econ 101 y no saben qué es un activo, y del mismo modo, “siempre poseen la mayor cantidad de bienes inmuebles como pueden amigos “no saben cómo comparar inversiones.

Tome su valor estimado de alquiler de la casa. Multiplique por 11. (no 12, ocasionalmente tendrá vacantes) que es su ingreso de alquiler. Reste los impuestos, seguros, HOA y una estimación de reparaciones / mantenimiento. Al menos un par de miles al año, posiblemente más si es viejo. las cosas se romperán: calentador de agua, aire acondicionado, techo, plomería. ¿Vive cerca y tiene las habilidades para administrarlo, o va a contratar una empresa de administración? Si es así, reste al menos el 10% de los honorarios de gestión y / o tenga en cuenta que pasará parte de su tiempo en esto, y su tiempo no vale $ 0.

Con todo lo dicho, ¿cuánto podría venderlo? reste la comisión a los agentes, los gastos de título, algunas reparaciones que el nuevo comprador querrá … digamos que un mínimo del 8% para todo eso, podría ser más o menos. ¿Has vivido en él durante 2 de los últimos 5 años? si es así, puede mantener las ganancias sin pagar impuestos de hasta $ 250K solteros / $ 500K casados. (gana cuánto subió desde que lo compraste)

Entonces, ahora está listo para calcular su tasa de rendimiento sobre el capital que podría obtener de la casa. Personalmente, si fuera menos del 6%, consideraría vender y poner el dinero en buenas acciones. Si es superior al 10%, es probable que sea mucho mejor conservar el hogar.

Si cree que es probable que el valor siga aumentando, debido a la oferta limitada / la alta demanda en el área, la remodelación de muchas casas vecinas, la mejora general, podría considerar alquilarla por un par de años y luego venderla, para capture un poco más de ese aumento, sin tener que pagar impuestos sobre las ganancias, siempre y cuando todavía esté dentro de la ventana 2 de 5.

Answer 3

Lo que es “mejor” depende de muchos factores personales para usted, incluida la situación familiar, la situación financiera y las preferencias personales … pero:

El hecho de que sea dueño de su casa actual de forma gratuita y clara probablemente significa que está en buena forma financiera. Si se hospeda en la misma área general (sin mudarse a campo traviesa), es mejor alquilar su casa actual y obtener una hipoteca sobre la nueva.

¿Por qué ?: siempre puedes vender la casa vieja y usar las ganancias para pagar tu nueva hipoteca si decides que no quieres ser un propietario residencial … pero nunca puedes hacer lo contrario. Lo más probable es que ganes mucho dinero alquilando la casa antigua y se convertirá en una base financiera sólida para aún más en el futuro. La razón por la que la mayoría de las personas no hace esto es porque generalmente necesitan pagar su hipoteca existente y no pueden permitirse el lujo de obtener una casa (por no hablar de un aumento de tamaño) sin vender la actual.

En general, sin embargo, prefiero lo contrario (ser dueño de la vivienda en la que está viviendo gratis y limpiar / hipotecar la propiedad de alquiler). Por lo tanto, lo que realmente recomendaría es tomar una hipoteca de su casa existente (al máximo) y usar los ingresos para comprar la nueva casa, luego alquilar la casa antigua.

Por qué: como ya sabe, ser dueño de su propia casa sin una hipoteca brinda una tranquilidad y seguridad increíbles. Si pierde su trabajo o cae en tiempos difíciles, no tiene que preocuparse por dónde vive. Sí, hay una deducción de impuestos por intereses hipotecarios, pero para la mayoría de las personas se ve compensada por el beneficio psicológico y la libertad de no tener una hipoteca.

Siempre planifique para el peor de los casos. Si tiene una propiedad de alquiler y hay un problema con ella o pierde su trabajo o sucede algo malo … el peor de los casos es que puede dejarlo ir … dejar que el banco ejecute una ejecución hipotecaria. No es ideal, recomiendo evitarlo a toda costa, pero no tiene que ser desplazado personalmente si sucede algo malo. Es un resultado mucho mejor que lidiar con problemas en su residencia principal donde usted y su familia realmente viven. Además, el costo de la hipoteca sobre la propiedad de alquiler ayudará a compensar el impuesto de los ingresos por alquiler.

Answer 4

Me enfrenté a una situación similar: tenía $ 60K restantes en una hipoteca y quería mudarme para el trabajo de mi nueva esposa. Algunos de los expertos adoptan un enfoque conservador y dicen que venden la casa actual para evitar la nueva hipoteca y solo compran una propiedad de alquiler cuando pueden hacerlo con efectivo. Apreté los números y decidí quedarme con la vieja casa. Hubo 3 factores que ayudaron a mi toma de decisiones:
1. Soy financieramente conservador y mantengo casi un año de salario en activos líquidos; Puedo pagar la hipoteca de inmediato si es necesario. Si muriera, el seguro pagaría por ambas casas.
2. Financiaré completamente mi 401 (k) pero realmente no estaba ahorrando tanto como debería. Este plan esencialmente me obligó a aumentar mi tasa de ahorro.
3. Durante 15 años, espero que el gasto por intereses de la nueva hipoteca sea menor que el crecimiento de capital / efectivo gratis de los inquilinos que pagan la hipoteca existente, menos otros gastos. Hay un par de piezas para esto:
– No gastamos demasiado en la nueva casa. Es bastante modesto para la mayoría de las cuentas, pero en una excelente ubicación para el trabajo de mi esposa y mi acceso al aeropuerto.
– Como resultado pude comprometerme con una nota de 15 años. Esta fue una parte muy importante del proceso de toma de decisiones para mí. Si no hubiera podido hacer esto, habría vendido la otra casa.
– Y por eso, y porque guardo tanto efectivo, pude obtener una buena tasa de interés.

Espero que eso ayude. Por lo que vale, definitivamente usaría una compañía de administración si conserva la otra casa. La tarifa del 8% vale cada centavo por no tener que recibir llamadas a media noche o preocuparse por estar al día con las leyes de vivienda.

Answer 5

¿Los ingresos de la renta (menos los gastos) cubrirán el pago de la hipoteca de la nueva propiedad? Si es así, conservaría la casa “antigua” como propiedad de ingresos y compraría una nueva. No hay razón para no hacer algo así si el pago de su hipoteca está cubierto o al menos cubierto principalmente por el alquiler. Tener una propiedad de ingresos no es “despreocupado”, es como tener otro trabajo para mantenerla, pero tener ese ingreso es excelente.

Answer 6

Mi sensación es que siempre es mejor aferrarse a los bienes raíces cuando puede. El rendimiento del flujo de efectivo que puede obtener al alquilar su casa actual será difícil de igualar en cuanto a tasa y seguridad. Es posible que desee considerar vender la casa actual e invertir en otras 2 o refinanciar y usar fondos para comprar una segunda propiedad de inversión. Pregúntele a cualquiera que conozca quién es rico y le dirán que los bienes raíces son una buena inversión a largo plazo.

Answer 7

La respuesta realmente debe ajustarse a su situación específica y es difícil de responder de una manera “cubierta”.

Dicho esto, después de pensarlo un poco … aquí está esto:

¿Dónde trabajará más tu dinero?

es decir, si deposita todo su efectivo en el patrimonio de su residencia principal, ¿el activo se apreciará lo suficiente en valor (sin apalancamiento) para darle una tasa de rendimiento superior?

Si alquila la casa existente y aprovecha su próxima residencia principal, ciertamente está asumiendo más riesgos

es decir, ¿el mercado de alquiler es lo suficientemente fuerte como para mantener su lugar ocupado y el flujo de efectivo con un inquilino de buena calidad?

¿La nueva casa (apalancada) apreciará más que la tasa de interés de la hipoteca … el costo del dinero prestado?

¡El criterio para generar riqueza es siempre mantener su dinero trabajando más duro para usted, al mismo tiempo que modera el riesgo a la baja al hacerlo!

¿Esto ayuda?

Answer 8

Venda su casa actual y use el efectivo que obtiene como pago inicial de la hipoteca en una propiedad de varias unidades. Esto te permitiría mudarte a una de esas unidades y alquilar las otras. Esencialmente, podría vivir de forma gratuita y ganar algo de dinero con los ingresos del alquiler si es superior a su obligación hipotecaria mensual.

También puede usar los ingresos de la venta de su casa actual como anticipo para comprar varias propiedades. Vivirías en uno de ellos y alquilarías todos los demás.

Además, si está vendiendo su casa con una ganancia, debe estructurarla como un intercambio de la Sección 1031 del IRC para que pueda diferir el impuesto sobre la ganancia de capital de la venta de su propiedad. ¡Esto podría potencialmente ahorrarle mucho!

¡La mejor de las suertes!

Answer 9

Si tiene que hacer la pregunta, debe vender su casa y usar el dinero para comprar su próxima casa directamente. Las personas que deseen mantener una segunda casa como propiedad de alquiler o casa de vacaciones tienen razones específicas por las que eso tiene sentido para ellos. Tal vez tienen suegros o hijos adultos que necesitan un lugar para alquilar / compartir con otros inquilinos. Quizás tengan una visión para un alquiler exitoso que genere ingresos. Si no tiene una visión clara de por qué sería mejor para usted personalmente tener dos casas, venda la segunda. Los precios de las viviendas son altos en este momento y el dinero probablemente irá bastante lejos. Además, si no tiene una hipoteca, eso siempre deja abierta una oportunidad fácil para invertir en el futuro cuando tenga sentido (cuando los precios bajan, por ejemplo).

Answer 10

Es muy sencillo. Cuantos más activos tenga, mejor será la calidad de vida. Tener una sola casa en la que vives no cuenta como un activo. La casa en la que vive debe pagarse con otros activos, sea lo que sea. Si su casa, incluso sin hipoteca, se paga con su salario, todas las facturas, mantenimiento, etc., entonces no es financieramente libre y es un esclavo laboral.

Answer 11

Si puede permitirse el lujo de alquilar su casa, lo que significa que ya tiene suficiente para el pago inicial y puede resistir algunos meses de pagar tanto la hipoteca de su nuevo lugar como los impuestos y el seguro de la antigua casa mientras encuentra un inquilino, entonces Sería mejor alquilar su casa actual y comprar la nueva.

Hay dos razones para esto:

1. obtendrá efectivo de la casa antigua que será muy útil y le ayudará a pagar la hipoteca de la casa nueva, o al menos le proporcionará una manera de acumular más ahorros

2. Obtendrá un beneficio fiscal por ser dueño de la casa antigua. Puede reclamar depreciación y otros gastos en la casa antigua mientras la alquila, lo que reducirá su responsabilidad fiscal general. (hable con un contador sobre esto)

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¡Buena suerte!