Este es un buen momento para comenzar a pensar en bienes raíces. Los bienes raíces son una de las mejores formas de generar riqueza a lo largo del tiempo, pero requieren sacrificios de su parte o pueden requerirlos.
¿Estás comprando una casa para vivir para siempre? ¿O es por ingresos? O tal vez ambos? Lo más probable es que, no importa qué casa compre ahora, probablemente se mudará dentro de 7 años en promedio. En ese momento, espera que la casa se aprecie significativamente y te permita “comprar”. También es posible que desee conservar la casa, incluso si se muda, y luego alquilarla.
Tengo importantes propiedades inmobiliarias y desearía tener más. Puede ser una gran cantidad de trabajo y a menudo hay una gran cantidad de dolor que conlleva, pero si comienza ahora, eventualmente se jubilará temprano, dejará la administración a los profesionales y simplemente cobrará cheques de alquiler. Puede y sucede. Sin embargo, la barrera de entrada es alta.
Hay un dicho que dice que las tres cosas principales que debe tener en cuenta al comprar una casa son la ubicación, la ubicación y la ubicación. Con el tiempo he llegado a creer que esto es absolutamente cierto. Una casa bastante mediocre en un barrio bueno o en ascenso es mucho mejor que una buena casa en un barrio malo o un barrio en decadencia. Vas a pagar una prima por una casa en un buen vecindario, pero valdrá la pena con el tiempo. Incluso si no tiene hijos, debe considerar las escuelas, la ubicación de los servicios, si hay transporte público cercano, acceso a la autopista, etc. ¿Qué hace que un barrio sea deseable? Es de vital importancia tomar la decisión correcta para el vecindario.
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Puede comprar un “fijador superior” si es hábil o paciente, y hacer que una casa pobre o mediocre valga mucho más de lo que pagó por ella. Hay muchos artículos sobre cómo hacer esto, así que no me enfocaré en eso, pero en algunos, olvídate de la piscina; ponga una buena cocina, actualice los baños y asegúrese de que el dormitorio principal sea atractivo y obtendrá un buen retorno.
Puede obtener más casa por su dinero comprando una familia multifamiliar, de 2 o 3 familias, y el precio suele ser el mismo o casi el mismo que una casa unifamiliar. El beneficio es que obtiene alquileres de los otros apartamentos que ayudan a pagar la hipoteca. Con el tiempo, terminará viviendo en su propio lugar sin pagar alquiler mientras los otros inquilinos le pagan. La desventaja es que no obtienes la libertad o independencia de vivir en una casa independiente, pero eso es un sacrificio que debes considerar.
Debe considerar cuál será su pago inicial. El veinte por ciento es tradicional, y si paga menos, a menudo tiene que pagar una multa en forma de PMI, un seguro inútil que las compañías hipotecarias lo obligan a pagar si realiza un pago inicial de menos del 20%. Muchas personas simplemente no pueden hacer esa nuez, por lo que aceptan el PMI. Existen préstamos y programas que le permiten evitar el PMI, pero a menudo imponen restricciones a su capacidad de venta, así que tenga en cuenta.
Para alguien que comienza la hipoteca de 30 años ofrece el pago mensual más bajo pero durante la vida del préstamo probablemente pagará 3 veces más de lo que compró la casa, debido al poder de los intereses compuestos. Sus ingresos y deudas mensuales determinarán el tamaño de la casa que puede comprar. En general, su pago no debe exceder el 30 por ciento de sus ingresos brutos mensuales (esto significa ingresos legales, declarables, no pagos “debajo de la mesa”). Esto incluye su principio, intereses, tarifas y depósitos en garantía. Si hace los pagos demasiado grandes, corre un riesgo enorme de incumplimiento y no se deja margen de error si ocurre una crisis, como la pérdida de un trabajo o una enfermedad, etc. Por lo tanto, tome su ingreso anual, divídalo entre 12 y multiplique el resultado por .30 y ese es el pago máximo que puede / debe hacer. Los bancos pueden usar una fórmula que va de .25 a .35, pero elegí .3o. Luego, va a una Tabla de factores hipotecarios y encuentra el factor hipotecario por 30 años a una tasa de interés particular. Las tasas actuales son del 4 por ciento, por lo que se muestra un factor de hipoteca de 4.77 en el gráfico. Divida su ingreso mensual por el factor de la hipoteca o 4.77 y multiplíquelo por 1000 y obtendrá el precio de la casa más grande que puede pagar, sin incluir el pago inicial. Esta es una forma muy efectiva de decidir qué tipo de casa puede pagar. Recuerde, es solo una indicación. Hay muchos factores involucrados que afectarán el resultado, como la deuda de la tarjeta de crédito, préstamos escolares y préstamos para automóviles. Un banco va a reducir ese número de .30 por cada tipo de deuda que tenga porque quiere asegurarse de que es capaz de cumplir con sus obligaciones.
Hagamos un ejemplo. Suponga que juntos usted y su novia / cónyuge ganan $ 150000 al año. Divida eso entre 12 y obtendrá un ingreso bruto mensual de $ 12,500. Multiplique eso por .30 y obtendrá $ 3750. Ahora eso incluye tarifas y depósitos en garantía, como seguros, PMI, impuestos. Supongamos que todo eso es de $ 516 por mes (1200 / año para el seguro; 5000 / año para los impuestos), lo que resulta en $ 3234 fo4 Principio e interés. Si observa la tabla de factores hipotecarios, verá que a los 30 años el factor es 4.77, así que divida 3234 entre 4.77 y luego multiplique por 1000. El resultado es aproximadamente $ 678,000, la casa con el precio más alto que puede pagar, sin incluir el pago inicial. Esto ayudará a determinar en qué vecindarios puede comprar, ya sea una casa más grande en un vecindario más pobre o una casa más pequeña o más áspera en un vecindario mejor. Con el tiempo, tener el mejor vecindario es la mejor manera de ir en mi opinión.
Cuando obtenga la hipoteca, tendrá que elegir aceptar o rechazar “puntos”. Un punto es un punto porcentual del precio de la casa y reduce la tasa de interés haciendo que el pago sea menor. Cuantos más puntos compre, menor será la tasa y el pago mensual, pero debe obtener ese dinero al cierre además del pago inicial. En el caso de una casa que cuesta $ 678,000, un punto es $ 6780. Eso no es insignificante. Dividiría el costo por la cantidad que ahorraría en lugar de no tomar puntos para encontrar su punto de equilibrio. Usualmente, es de 5 a 7 años. Prefiero préstamos sin punto / sin costo de cierre. La tasa de interés es más alta, pero el préstamo es más fácil de obtener. Nota: cuando ve una tasa de interés de un banco, proporcionan dos números, la tasa de interés y la APR. La APR se usa para permitirle comparar ofertas bancarias porque la APR incluye todos los costos involucrados en el préstamo. Téngalo en cuenta cuando compare tarifas. Una tasa baja con una tasa de porcentaje anual alta en comparación con otros bancos y tasas indica muchas tarifas del banco involucrado en el procesamiento del préstamo y la mayoría de las tarifas hipotecarias de los bancos son una mierda total. Incluso puede negociar muchos, si no la mayoría, de ellos. Los bancos también intentarán convencerlo de que compre productos hipotecarios que no son necesarios. DEBE solicitar un desglose de todas las tarifas y si son requeridas por la ley o por el banco. El proveedor de la hipoteca DEBE darle un estimado de buena fe con un desglose de todos los costos. Es solo un documento de una página y debe cuestionar todos los costos aplicados por el banco o la compañía hipotecaria. No se equivoque: todos los bancos o compañías hipotecarias son serpientes de mala muerte que buscan maximizar sus ganancias a SU costo. Realmente no les importa si usted deja de pagar la casa, van a vender el préstamo dentro de unos meses y se quedan con los honorarios, independientemente de si usted deja de pagar. Si cree que los vendedores de autos son de mala calidad, necesita ver cómo funcionan los corredores de hipotecas.
A medida que pase el tiempo y realice los pagos, el valor y el patrimonio de la casa van a aumentar. Puede refinanciar y reducir los pagos, lo que le da más capital de trabajo y luego puede comprar más propiedades, alquilar propiedades y luego continuar el ciclo. Mientras más trabajo en la propiedad pueda administrar usted mismo, mayores serán sus ganancias, pero recuerde que el TIEMPO es un factor crítico. Si va a comprar, arreglar y vender, como “voltear”, debe moverse de manera rápida y económica. Cuanto más tiempo le lleve arreglar, cuanto más tiempo permanezca la casa en el mercado, menor será su margen. Puede entrar, arreglarlo, alquilarlo y quedarse con el alquiler, o entrar, arreglarlo o venderlo.
A su edad, incluso si nunca planea vender bienes raíces, tomar un curso de bienes raíces y un curso de evaluación de bienes raíces le brindará conocimiento e información que no obtendrá en ningún otro lado y si obtiene su licencia de corredor de bienes raíces obtendrá la primera grieta en cada casa que salga al mercado y a medida que su experiencia crezca, también lo hará su capacidad de detectar gangas y propiedades deseables.