¿Alquilar una casa / apartamento / condominio durante toda mi vida sería una mala inversión en comparación con la compra de una casa (deuda / hipoteca)?

Answer 1

He comprado y vendido muchas casas en las que viví y también he alquilado casas durante muchos años. En base a esas experiencias, sé que hay muchos beneficios asociados con la propiedad de la vivienda, pero solo algunos de ellos proporcionan un retorno del original (por ejemplo, el pago inicial) y continuo (por ejemplo, pagos mensuales) que usted realiza como propietario de una vivienda. Aunque he visto su pregunta formulada por otros, me pregunté cuando leí su publicación de Quora si era posible responder a su pregunta basándose únicamente en las matemáticas asociadas; después de todo, la forma lógica de determinar si una inversión es mejor que otra es medir cuál proporciona el mejor retorno. Con eso en mente, elaboré una hoja de cálculo que intenta calcular los gastos y las ganancias para un arrendatario versus un propietario. Lo que se hizo rápidamente obvio es que tendría que hacer una serie de suposiciones, cualquiera de las cuales podría sesgar los resultados dramáticamente a favor de una opción u otra. Si bien intenté usar suposiciones que resistirían un escrutinio razonable, probablemente sea seguro decir que algunas estarán en desacuerdo, por lo tanto, los resultados que describo a continuación son simplemente un ejercicio interesante que puede ofrecer orientación para algunos, pero ninguno debería considerarlo concluyente.

Por el bien de mi ejercicio, asumí lo siguiente:

Dueño de casa:

• Precio de compra de la casa: $ 190,000 (el precio medio de reventa de una casa en 2014). El valor aumenta 5% anualmente.
• Pago inicial: $ 38,000 (20% del precio de compra)
• Costos de cierre: $ 9,500 (5% del precio de compra)
• Tipo de interés hipotecario: 4%
• Plazo de la hipoteca: 30 años.
• Costo anual de mantenimiento del hogar: 10% de los pagos de la hipoteca.
• Tipo impositivo inmobiliario: 1%
• Tasa de seguro: $ 1200 / año
• Tasa de impuesto sobre la renta: 15%

Inquilino:

• Alquiler mensual: $ 950 (aumento del 5% anual)
• Tasa de impuesto sobre la renta: 15%
• Tipo de interés ganado: 5%, compuesto (más o menos)

Nota: Para proporcionar una comparación razonable entre ser propietario y alquilar, supuse que el arrendatario tiene el monto del anticipo disponible para la inversión. La razón de esto es simple: si el inquilino no tiene el pago inicial disponible, es poco probable que tenga la opción de convertirse en propietario. Esta suposición es esencial para mis cálculos porque las ganancias de este dinero contribuyen sustancialmente a los créditos acumulados para el inquilino porque esas ganancias se combinan durante cualquier período de tiempo que el inquilino alquila.

Para el propietario, calculé una deducción del impuesto sobre la renta para todos los pagos de la hipoteca durante los primeros 20 años y ninguno para los últimos 10. Mi justificación para esto es porque en las hipotecas de 30 años, el interés total generalmente es 2 veces el monto del principal. Esto crea una situación en la que la mayoría de los pagos de su hipoteca en los primeros años son intereses y la mayoría es principal en los años posteriores. Mi cálculo tomó un atajo pero a lo largo de la vida de la hipoteca, es razonablemente exacto.

Los resultados de mi hoja de cálculo fueron más que sorprendentes. Si mis suposiciones son razonablemente válidas y mis cálculos son correctos, en realidad es más barato ser un inquilino (por lo tanto, una “mejor” inversión) durante el período de 30 años cuando el propietario realiza los pagos de la hipoteca y mantiene la casa. De hecho, mi hoja de cálculo sugiere que es aproximadamente un 10% más barato al principio y continúa mejorando con el tiempo. Todo ese beneficio termina cuando el propietario paga la hipoteca 30 años en el futuro y comienza a mejorar rápidamente el retorno de la inversión, aunque tomará muchos años llegar al punto de equilibrio. Cualquier período de alquiler de menos de 30 años (suponiendo una comparación con una hipoteca de 30 años), debería ser la “mejor inversión” si las propiedades son más o menos iguales en tamaño, características y ubicación, y son diferentes entre el pago de la hipoteca (capital + intereses solamente ) y el alquiler es aproximadamente el + 25% que he usado.

Me interesaría saber de otros contribuyentes de Quora que estén dispuestos a someterse o hayan experimentado el mismo ejercicio.

Answer 2

He comprado propiedades para vivir y las he alquilado. Permítanme compartir una respuesta de una línea basada en mis quince años de experiencia en la construcción de independencia financiera y diez años de experiencia en inversión inmobiliaria. Este consejo es; alquilar, donde vives y comprar donde alquilas. Déjame expandir eso.

Conceptos básicos de independencia financiera

A pesar de lo que la mayoría de la gente piensa, su casa no es un activo. Es una responsabilidad simplemente porque saca dinero de su bolsillo todos los meses. No importa si lo financia o lo compra con efectivo. Sigue siendo una responsabilidad. Hágase una pregunta: ¿por qué querría asumir una responsabilidad?

¿Por qué las personas compran casas y algunos argumentos por qué podría no ser la mejor idea desde el punto de vista de la independencia financiera?

Hay un par de razones por las cuales las personas compran casas / pisos. La mayoría de ellos se han explicado en detalle en muchas de las respuestas anteriores. Permítanme destacar tres razones principales por las que las personas lo hacen y decir por qué está mal.

• Especulación : la mayoría de las personas compran casas / pisos en los que viven esperando que su valor crezca con el tiempo. Estoy de acuerdo en que podría mejorar y podrían pensar que se están volviendo más ricos. También podrían pensar que esta es una excelente manera de asegurar una jubilación pacífica. De hecho, es posible que solo se enriquezcan en papel, mientras que todos esos años en que son dueños de su propiedad, perderán efectivo real en mantenimiento, impuestos, reparaciones, actualizaciones, etc.
• Orgullo de propiedad : la mayoría de las personas sueña con ser dueño de una casa / piso. Lo establecen como su objetivo principal y quieren lograrlo lo antes posible. También tenderán a pagar el precio que sea necesario para hacer realidad su sueño. La verdad es que el orgullo de la propiedad está sobrevalorado. No necesita ser dueño de una casa / piso para sentirse satisfecho o satisfecho. Estar motivado por este orgullo principal de propiedad ralentiza su viaje hacia la independencia financiera. También limita la cantidad de opciones que podría ejercer en su lugar.
• “Confort” : tener una casa / piso propio puede parecer una opción muy cómoda para todos. Tiene la oportunidad de diseñar y mejorar su propiedad. No hay arrendador. No hay miedo de tener que moverse. Todos estos argumentos son utilizados por el 99% de las personas. Por el contrario, el otro 1% que se ha propuesto la independencia financiera no considera esos argumentos en absoluto. Prefieren aprovechar varias oportunidades; no quieren quedarse atrapados en un solo lugar porque les da una ilusión de comodidad.

En conclusión, alquila donde vives.

Compre donde alquila y comience a construir su independencia financiera hoy.

Hemos visto un par de argumentos por los cuales comprar para vivir podría no funcionar para usted. Permíteme cambiar de rumbo aquí e inspirarte a llevar tus decisiones de vivienda a otro nivel.

Eche un vistazo a dos argumentos clave por los que comprar para alquilar podría funcionar para usted y acercarlo a la independencia financiera.

• Ubicación, ubicación, ubicación : cuando compra para alquilar, su libertad de elegir un área de la propiedad no está influenciada en absoluto por su preferencia personal. Puede seguir la regla de oro de la inversión inmobiliaria que es: en bienes raíces, hay tres cosas clave: ubicación, ubicación, ubicación. Seguir esta regla lo ayudará a evitar muchos riesgos y mejorar su capacidad de ganar dinero.
• Apalancamiento : al comprar para alquilar tiene grandes oportunidades de aprovechar su compra (he utilizado el apalancamiento aquí a propósito. Comprar una casa para vivir no encaja en esta definición. Para mí es pura deuda incobrable). En muchos casos, los bancos u otras instituciones financiarían su compra de alquiler sin pago inicial, lo que significa efectivo ilimitado en la devolución de efectivo.

En conclusión, compre donde alquila.

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Gracias

Answer 3

Por lo general, alquilar es una mejor oferta si necesita flexibilidad móvil para las opciones de mano de obra. Los estudios de mercados “normales” muestran una mejor equidad en el rango de propiedad de 5 a 7 años, suponiendo un pago inicial del 20%. Antes de esa fecha, se pierde una cantidad sustancial de capital con los agentes inmobiliarios, los costos de cierre, etc. Si bien algunas personas eligen un estilo de vida libre de mantenimiento e invierten en otros lugares, la mayoría de los estadounidenses consideran que la propiedad de la vivienda es la piedra angular para la creación de riqueza . Si bien hay mucho debate sobre el tema, aquí hay algunos artículos que hacen referencia a diferentes cosas a considerar:

https: // realestateinvestingtoday …

Y

Compra vs Alquiler: https: // realestateinvestingtoday … & https: // realestateinvestingtoday …

Answer 4

Estoy de acuerdo con Gary Yamamura solo en que debes hacer los cálculos.

Primer punto que haré: la gente gana dinero como propietarios. Tengo ingresos netos del alquiler después de pagar todos los costos. Antes de comprar una propiedad, elaboré hojas de cálculo como las que describió Gary, teniendo en cuenta todos los costos en los que incurro, suponiendo que no hay apreciación del valor de la propiedad, y comparando el rendimiento de, digamos, un rendimiento del 5% si invierto el dinero.

Realmente necesita hacer los cálculos del lugar donde vive y el tipo de hogar en el que desea vivir.

También debe mirar las tendencias históricas de dónde desea comprar. Las propiedades exurbanas se deprecian mucho más rápidamente durante una caída del mercado.

La propiedad de la vivienda le brinda estabilidad, en el sentido de que una vez que consiga esa hipoteca, los costos se mantendrán bastante constantes con el tiempo (esa hipoteca se siente mucho más pequeña después de 10 años de inflación). Los alquileres están mucho más sujetos a cambios de año en año, y una vez que su contrato de arrendamiento finaliza, el propietario puede decidir que ya no lo quieren.

También señalaré que el valor de la propiedad aprecia los beneficios para el propietario y perjudica al inquilino, y viceversa. Mientras que el propietario recibe dinero gratis con aprecio, el inquilino solo ve aumentar su alquiler. Y generalmente tienen que mudarse para ver que su renta baje en recesiones.

Si le gusta moverse mucho, la propiedad de la vivienda, especialmente la molestia de comprar y vender, probablemente no valga la pena.

Answer 5

Los beneficios de comprar implicarían que modifique el automóvil o la casa. Lo mismo es difícil con cosas alquiladas. Además, en cualquier momento puede vender el automóvil o la casa y seguir adelante, sin embargo, romper un contrato de alquiler requeriría un costo adicional. Lo mismo ocurre con su uso, si su uso expira antes de la finalización del acuerdo, se quedaría estancado.

Answer 6

Absolutamente. Si tiene un pago inicial y un buen trabajo sólido, la mejor inversión probada en el tiempo es el sector inmobiliario, si usted es un inquilino, nunca generará riqueza.

Answer 7

Depende de cosas como en qué mercados estás y qué más haces.

La mayoría de los mercados son tales que no puede esperar tener un gasto promedio mensual más bajo para la vivienda si no deposita al menos un 20% en la casa.

Imagina que no tienes pago inicial. Es posible que pueda alquilar exactamente la misma casa por 1000 / m o comprarla por 1500 / m. Esa diferencia de $ 500 / m es equidad en la casa y básicamente está en una cuenta de ahorros hasta que venda la casa y luego se le devuelva.

Si tiene 1500 / my posee, entonces tiene que ponerlo en una cuenta de ahorros. Si alquila, entonces tiene $ 500 / m para invertir.

Si desperdicias esos $ 500 / m en cosas tontas, definitivamente hubieras sido mejor no tenerlo y solo ser dueño. $ 500 / m de ahorros forzosos eventualmente lo llevarán a algún lado y $ 0 / m de ahorros definitivamente no lo harán.

Si usa esos $ 500 / m en algo mejor que una casa, entonces es mejor que alquile.

Dale la vuelta y finge que tienes un pago inicial. En una casa de 200k, es posible que necesite reducir la hipoteca a 160k para tener una renta igual. Tal vez tengas que dejar 40k y otros 10k para comprar la casa y reservar 10k para cuando las cosas se rompan. Eso es 60k para “alcanzar el punto de equilibrio” en el gasto promedio mensual.

Podrías invertir esos 60k en algo mejor que una cuenta de ahorros

Si solo puede comprar una casa de 200k por 160k porque el antiguo propietario se ve obligado a vender en malas circunstancias, entonces definitivamente saldrá ganando con la propiedad.

Si compra una casa de 200k por 240k porque realmente solo desea esa casa, probablemente hubiera sido mejor alquilarla.

Sin embargo, algunos mercados son particularmente malos para los inquilinos, y algunos mercados son particularmente malos para los propietarios. Eso también tiene en cuenta. Sin embargo, es bastante raro que la diferencia sea enorme.

Si está cambiando de trabajo hacia arriba para aumentar su salario, es casi seguro que esté mejor alquilando. Si crees que estarás en la misma área por el resto de tu vida, probablemente quieras comprar la casa y no moverte.

Answer 8

En mi final de, digamos, 30 años de pagar el alquiler cada vez mayor, no tendrá equidad. Nunca habrá experimentado la satisfacción de ser propietario de una vivienda y personalizar su espacio según sus necesidades. Prefiero ser dueño de casa.

Answer 9

Sí, en mi opinión, como alquilar un automóvil. Te estás encerrando en pagos cada vez mayores por el resto de tu vida.

El año que viene se pagará mi casa. Adivina qué $ 3,000 por impuestos y aproximadamente $ 300 por año por seguro, por lo que $ 275 al mes para “mantener” mi residencia. ¿Dónde puede obtener un rancho de 4 habitaciones y 2.5 baños con un sótano completo para el resto de mi vida?

Lo mismo con un auto. No he tenido un pago de automóvil en más de 6 años.