No puedo hablar por Australia, ya que sus reglas bancarias pueden ser diferentes, pero aquí están las cosas principales que los bancos buscarán en general.
El crédito se evalúa, o se suscribe, observando los siguientes criterios:
Capacidad: su capacidad para pagar el préstamo.
Carácter: su disposición a pagar el préstamo
Garantía: su incentivo para pagar el préstamo (lo que le quitan si no lo paga)
Capital: su plan de respaldo. Algunos se refieren a este como efectivo.
(la gente a menudo agrega otras c de crédito, pero solo las veremos por ahora)
Su capacidad se mide más comúnmente como una relación entre su servicio de la deuda y sus ingresos. O deuda a ingresos como lo llaman. A veces esto se acorta a DTI. Para calcular el suyo, tomaremos su ingreso (que estoy redondeando a 72k para facilitar las matemáticas) como nuestro denominador, y tomaremos todos los pagos que realice mensualmente para cubrir la deuda como el numerador. Incluiría vivienda si está alquilando, pero en este caso estamos asumiendo que comprará una casa.
Entonces, el pago de su nueva casa será de 2k por mes, o 24k por año. toma 2k por mes o 24k por año y divide entre 6k por mes o 72k por año y obtiene 1/3 o 33%. Cuanto mayor sea este número, más riesgoso será su préstamo. Cuanto más bajo es, más seguro es el préstamo.
Aquí, en los estados, la mayoría de los programas de préstamos hipotecarios tienen un DTI máximo permitido. Los planificadores financieros dicen mantenerlo alrededor del 33%, pero tenemos programas que llegan hasta el 50% en los estados. Estoy seguro de que has escuchado cómo funcionó para nosotros.
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Su carácter está determinado principalmente por su puntaje de crédito. Si se trata de un préstamo privado, su banco puede agregar su propio sistema de puntaje que tiene en cuenta su saldo promedio y su rentabilidad, pero en los Estados Unidos, la gran mayoría de los préstamos son a través de un programa de préstamos, por lo que simplemente toman su puntaje de crédito. Generalmente, los puntajes más altos son mejores y la mayoría de los programas tienen un puntaje de crédito mínimo aceptable.
También están involucrados requisitos como no tener una obligación impaga recientemente, ejecución hipotecaria, recuperación u otro historial crediticio negativo. puede tener un buen puntaje de crédito (o lo suficientemente bueno de todos modos) y un comercio dudoso. A veces ese comercio lo excluirá de algunos programas.
Además, no tener suficiente crédito a veces lo excluirá de algunos programas. Aquí es común requerir al menos 4 líneas comerciales. Esto demuestra que te has establecido como un buen pagador. Todo lo que puede hacer para arreglar eso es tener una tarjeta de crédito o dos, tal vez una línea de sobregiro que nunca use en su cuenta corriente: un préstamo para automóvil funcionará, algunas utilidades podrían contar.
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La garantía se refiere a todo lo que el banco puede hacer para recuperar los costos si decide no pagar. Por lo general, esto implica tomar posesión de lo que esté comprando, aunque en los tratos comerciales puede ser un poco más complicado. Para usted, esto se medirá principalmente por el valor de su casa versus la cantidad que le prestó. A este préstamo lo llamamos Valor. Entonces, si compra un lugar por valor de 500k (hecho fácilmente en Australia, donde la tierra es muy cara), y pide prestado 400k, su préstamo a valor (LTV) es del 80%. En los estados, el número mágico es solo eso. 80% o menos es MUCHO menos costoso para pedir prestado que porcentajes más altos. Tuvimos programas de préstamos en los días de la burbuja que superaron el 120%. Es posible que haya escuchado cómo funcionó para nosotros.
De todos modos, cuanto menor sea el apalancamiento o LTV, más seguro será el préstamo para el banco y más aptos serán para querer llegar a un acuerdo. También afecta su riesgo de fluctuaciones en el valor de la propiedad, porque esas fluctuaciones se amplifican por el apalancamiento.
Si pone un 20% de descuento y la casa cae un 5% en valor, solo perderá una cuarta parte de su inversión. ¡Si pones 10, pierdes la mitad y con un 5% de descuento lo habrías perdido todo! ¿Ves cómo los pequeños cambios pueden tener grandes efectos?
Los préstamos comerciales tienden a requerir un 30% de anticipo. No estoy seguro de lo que es normal en su área, pero ahorrar una cantidad significativa para el pago inicial hará que su préstamo sea más pequeño y que su inversión en la casa sea más segura.
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Capital o efectivo
El banco también querrá saber cuánto de un fondo de emergencia tendrá después de que se realice el acuerdo (para que su pago inicial no cuente) en caso de que algo amenace su capacidad de obtener los ingresos que está ganando actualmente. Aquí en los estados tenemos pequeños requisitos tontos, a veces tan bajos como un solo pago. Es posible que haya escuchado cómo funcionó para nosotros. 🙂
Recomiendo uno o dos meses de gastos por cada 10k que realice. Cuanto más ganes, más querrás haberte metido en algún lado, porque será más difícil encontrar un trabajo para reemplazar ese ingreso.
El dinero no necesita estar en efectivo o en un banco. También podría invertirlo en una cuenta de no jubilación. Es probable que el banco deba demostrar que tiene X dólares y que ha estado en alguna cuenta durante un tiempo determinado. Antes de su compra, trate de no mover demasiado su dinero en círculos o parecerá que está tratando de aumentar sus números y lo verán como una bandera roja. Algunas transferencias están bien, pero no te vuelvas loco.
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El último CI no mencionado tiene que ver con las condiciones. para ir a lo seguro allí, trate de no comprar nada que tenga un riesgo especial de perder mucho valor de la propiedad. Evite inundaciones de llanuras, cimas y lados de volcanes, vecindarios con gran cantidad de ejecuciones hipotecarias, zonas de guerra, etc. Esto no aparece mucho, pero ocasionalmente encontrará sorpresas. Hubo un cambio reciente en el seguro nacional contra inundaciones en los estados que lo hizo muy costoso por un corto tiempo antes de que fuera derogado. Las casas en las zonas de inundación tuvieron un gran descuento debido al gran cambio en el costo de poseerlas.
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De todos modos, espero que la información te ayude aunque estés deprimido. los principios son todos iguales y los ejemplos aquí podrían reflejar algunos allá abajo.
Aconsejo jugar con una calculadora de préstamos y tener una idea de lo que puede pagar. Pregúntese cuáles son las cosas más importantes sobre la casa para usted y concéntrese en asegurarse de obtenerlas. probablemente tendrá que hacer algunas concesiones en su primer lugar.
Ah, y recuerda que tu corredor está incentivado para hacerte comprar el lugar más grande que puedas. Lo mismo con tu banquero. Tenga cuidado si siente que está siendo sobrevendido.