Construcción del presupuesto preliminar del proyecto
Por Eric Mahoney.
“¿Cuánto va a costar?”
Esta parece ser la pregunta inevitable hecha por todos los propietarios de proyectos de construcción.
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Esta es a menudo la pregunta crucial: la que ayuda a un proyecto a cambiar esa esquina del concepto a la realidad.
Definiciones de presupuesto del proyecto
Al construir un presupuesto de proyecto, uno debe tener en cuenta el panorama general. Los proyectos a menudo se componen de muchos componentes pequeños, y puede perderse fácilmente en los detalles de cada uno.
El costo total de la construcción solo será el resultado final. Para llegar a la cifra correcta allí, debe tener cifras correctas sobre todos los elementos en su presupuesto general.
Es importante buscar la ayuda de profesionales y también utilizar los muchos recursos disponibles para calcular los costos del proyecto.
Los siguientes componentes son a menudo piezas importantes que ayudan a formar un presupuesto general del proyecto:
Costo de la tierra
Dependiendo de la ubicación, el costo de la tierra puede variar del 10% a más del 60% del costo total del proyecto.
Al presupuestar, asegúrese de incluir todos los costos asociados con la compra de terrenos: el precio de venta, los costos de financiamiento, los impuestos y los gastos de bienes inmuebles.
Costo de construcción
Desarrollar una estimación de costos de construcción es un desafío cuando se realiza un proyecto por primera vez.
Es importante no solo multiplicar un costo aleatorio por pie cuadrado contra el tamaño del edificio, sino reflexionar e investigar sobre esos números.
Estudiar los costos de proyectos reales de formas y funciones de construcción similares puede ser una de las mejores maneras de comenzar a desarrollar su costo de construcción. Los costos por pie cuadrado para edificios médicos diferirán enormemente de los costos por pie cuadrado para edificios de apartamentos.
Ayuda profesional
Muchas veces la complejidad o el alcance de un proyecto requerirán que busque ayuda de profesionales. Un arquitecto puede ser un recurso valioso para calcular los costos preliminares.
Históricamente, los arquitectos no han preparado estimaciones detalladas de costos, pero a menudo pueden proporcionar costos como un servicio adicional. A medida que el arquitecto diseña y presenta las opciones para su proyecto, puede asesorarlo sobre un costo de construcción aproximado.
Los estimadores profesionales también pueden proporcionar el siguiente nivel de estimación de construcción si está listo para llevarlo al siguiente nivel.
La participación temprana del contratista también es clave, ya que los contratistas proporcionarán estimaciones de costos como un servicio previo a la construcción (por una tarifa). Dado que el contratista a menudo proporcionará este servicio con el objetivo de ganar el trabajo, probablemente le dará una estimación bastante precisa de que estaría dispuesto a respaldar una oferta para la construcción real.
Otro recurso valioso para los costos conceptuales es D4Cost (www.dcd.com). D4Cost es similar a los libros de costos de pies cuadrados en que extrae datos reales de proyectos reales para ayudar a crear una estimación conceptual del proyecto. Una característica útil del software es que también le permite crear un archivo de los costos de su proyecto. Sus propios costos históricos del proyecto siempre son de gran ayuda al estimar los costos del próximo proyecto.
Honorarios profesionales
El propietario cuenta con un equipo de profesionales para ayudarlo a hacer realidad su visión del proyecto. Ese proceso generalmente comienza con un arquitecto que establece el diseño y especifica el material.
El método para establecer los honorarios del arquitecto generalmente se basa en un porcentaje del costo de construcción o en una suma global. En las primeras etapas, puede que no haya costos de construcción sobre los cuales basar los honorarios del arquitecto. Puede ser una buena idea comenzar con una tarifa global para contratar al arquitecto para que lo ayude a estudiar el proyecto.
Pero al estimar las tarifas para todo el proyecto, tiene sentido establecer las tarifas del arquitecto como un porcentaje del costo de construcción. Los honorarios arquitectónicos generalmente se denominan “costos blandos”. Este es un término de contabilidad de construcción para partidas de gastos que no se consideran costos directos de construcción. Los costos blandos pueden incluir arquitectura, ingeniería, financiamiento, honorarios legales y cualquier otro costo previo y posterior a la construcción. Los costos blandos pueden representar una gran parte de sus costos generales.
El arquitecto también puede ayudarlo a determinar las tarifas de ingeniería pertinentes que puedan ser necesarias para ejecutar su proyecto. Por lo general, los honorarios de un arquitecto pueden variar entre el 5% y el 10% de los costos del proyecto, dependiendo del tamaño y la complejidad del proyecto.
Muebles, accesorios y equipos (FFE)
Si el propietario está construyendo un proyecto para su propio uso, querrá considerar el mobiliario. Si contacta a los vendedores de muebles y equipos al inicio del proceso de diseño, en realidad pueden proporcionar servicios de diseño, así como precios de muebles, equipos de cocina, sistema de sonido, alarma de seguridad y cualquier otro elemento necesario para que la instalación funcione correctamente. Los precios que proporcionan se pueden agregar rápidamente al presupuesto preliminar.
Contingencia
No importa cuán cuidadosamente planifique su presupuesto, existe una buena posibilidad de que se pierda algo. Una condición imprevista descubierta en la demolición, un requisito adicional por parte de un inspector o incluso problemas de coordinación que terminan ralentizando el proceso de construcción son cosas que pueden aumentar los costos.
Estas situaciones son imposibles de prever en las primeras fases de la estimación de la construcción, pero todas tienen un costo. La creación de un fondo de contingencia ayuda a establecer un colchón para su presupuesto como una “póliza de seguro” para los gastos inesperados que inevitablemente aparecerán como invitados no invitados.
El fondo de contingencia también está ahí para pagar las órdenes de cambio sin afectar el presupuesto general del proyecto. La contingencia no es una cuenta de gastos y no es para actualizaciones o para cambiar el alcance del trabajo. Está estrictamente allí para dar cuenta de cualquier cosa que surja en el proyecto que no haya tenido en cuenta. La contingencia generalmente se calcula como un porcentaje del costo de construcción y puede variar entre 3 y 10%. Una buena regla general es que cuanto menos se sepa sobre un proyecto, mayor será la contingencia. Algunos propietarios incluso crean un incentivo para sus contratistas al compartir los fondos de contingencia sobrantes una vez que se completa el proyecto.
Planifique con anticipación para controlar los costos
Una vez que el proyecto se identifica claramente, el establecimiento de costos comienza con un análisis de las necesidades del propietario, los recursos disponibles para responder a esas necesidades, las limitaciones de tiempo y las implicaciones operativas del proyecto. El análisis de costos debe completarse mucho antes de que comience la construcción, para evitar malentendidos y conflictos más adelante cuando la acción se está volviendo ardua y pesada. Hacer la mayor cantidad de planificación presupuestaria en la parte delantera del proyecto ayudará a mitigar complicaciones posteriores.
Establecer un presupuesto desde el principio ayuda a iluminar un camino claro que ofrece al propietario la oportunidad de tomar decisiones monetarias que afectan su participación en el proceso de construcción.
Esta es solo una guía general.