Entonces, la mayoría de los edificios comerciales comienzan con algo llamado ‘ Pro Forma ‘. Este es un resumen simple de los costos para obtener el terreno / edificio, prepararlo para un inquilino, los ingresos potenciales de las rentas y los costos operativos anticipados. Por lo general, hacer uno implica algún tipo de investigación de mercado y algún nivel de revisión regulatoria para confirmar que puede alquilar la propiedad por las tarifas y los usos que tenía en mente. Esto ‘diseña’ cómo el edificio se va a pagar solo. Si el edificio no se paga solo, es probable que ningún banco le preste el dinero para comprarlo / construirlo. Y si está pagando el edificio de su bolsillo, bueno, probablemente esté haciendo todo esto de manera incorrecta a menos que esté planeando ubicar su propio negocio en el edificio a largo plazo.
Luego, después de que Pro Forma haya terminado, y hayas reunido el dinero para construirlo, generarás algo llamado ‘ Programa ‘. Esta es una lista de los espacios y objetivos necesarios para el edificio. No hay dibujos ni diseños, sino una lista generada a partir de su Pro Forma que dice cuántas unidades de alquiler, qué tan grandes deben ser, cuáles serán los usos admitidos, dónde debe ir la basura, cuánto estacionamiento le gustaría, qué tipo de características que le gustaría que tuviera el edificio, qué objetivos desea alcanzar para cosas como el consumo de energía, etc. Es un documento que define lo que debería ser el edificio, pero aún no se explica cómo está cumpliendo realmente cualquiera de esos requisitos
Luego, una vez que tiene un Programa, diseña el edificio. Pero solo se detalla lo suficiente como para enviar un diseño a las autoridades locales de planificación / zonificación para obtener lo que en algunos lugares se denominan ‘ Derechos ‘. Está confirmando sus derechos con el gobierno local para construir ese tipo de edificio en esa ubicación específica con esas características. Por lo general, habrá algunos toma y daca aquí, como su gobierno local puede querer más funciones para un uso accesible y menos estacionamiento de lo que podrían haber tenido sus planes iniciales, o pueden querer que haga algo bueno para la comunidad (como poner un pequeño parque) a cambio de dejar que no tenga que seguir una determinada regla (como tener demasiado estacionamiento).
Una vez que tenga los derechos, es hora de generar los dibujos de permisos . Estos son los “planos” de CÓMO se va a construir el edificio. Todos los detalles, ingeniería estructural, productos específicos que se utilizarán y más se incluyen en estos planes. Se envían a su gobierno local para obtener un Permiso de construcción , y los constructores los utilizan para generar las Estimaciones de costos y cronogramas finales para el proyecto. Nuevamente, muchas compensaciones generalmente tienen que hacerse en el camino aquí para equilibrar sus objetivos, presupuesto, línea de tiempo y sus códigos locales.
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Y así es como diseñas un edificio comercial, en general.
Obviamente, hay profesionales que dedican toda su carrera solo a ayudar a los clientes con uno de estos muchos pasos, y dependiendo del tamaño y la complejidad del proyecto, algunos de estos pasos pueden tomar de días a años. Es muy raro que una sola persona los haga todos por algo más grande que un edificio de apartamentos de cuatro unidades o un pequeño centro comercial. No es tan raro que una sola empresa haga todos los pasos. Pero lo más común es para un equipo de profesionales que trabajan juntos y que son contratados por quien quiera que se construya el edificio.