Sí. Como se ha respondido a continuación, hay un par de formas de financiar al vendedor. Puede hacer lo que se llama un contrato de tierra / contrato de venta de tierras. O puede hacer un contrato de escritura / primera escritura de fideicomiso.
He comprado dos propiedades de esta manera y probablemente voy a comprar otra en el próximo año más o menos.
Nunca recomendaría un contrato de venta de terrenos. Con este tipo de venta, el vendedor acepta venderle la propiedad a un determinado precio y condiciones. Realiza pagos al vendedor como lo haría a un banco. Sin embargo, la escritura permanece en el nombre del vendedor. La escritura no se pone a su nombre hasta que la pague por completo.
En un mundo perfecto, esto funcionaría bien. Pero el problema es que, en lo que respecta a todos los demás, esta propiedad sigue siendo un activo del vendedor. Eso significa que si alguna vez son demandados, por cualquier motivo, se puede adjuntar un derecho de retención a esta propiedad. Nunca podrá obtener la escritura hasta que se pague ese derecho de retención. Podría terminar pagando decenas o cientos de miles de dólares al vendedor y descubrir que hay un gravamen de $ 25,000 en la propiedad debido a algo de lo que no tuvo parte ni control.
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Otro problema con este tipo de transacción es que el propietario podría venderle la propiedad mientras todavía tiene un saldo de préstamo hipotecario. La mayoría de los bancos tienen una cláusula de “vencimiento a la venta” en la documentación del préstamo. Esto significa que si alguna vez se vende la propiedad, el saldo restante del préstamo vence en su totalidad. Como no se registra nada, los bancos a menudo no se enteran de esto.
Pero el punto es que pone mucho riesgo al prestatario.
Sin embargo, si realiza una primera escritura de fideicomiso o un contrato de escritura, es lo mismo que obtener financiamiento convencional a través del banco. La escritura está a su nombre y la propiedad es suya. Si deja de pagar, el titular del derecho de retención (el vendedor) tendría que ejecutar una hipoteca para que se mude. Además, el titular del derecho de retención puede vender la nota a otra persona si así lo decide. Los bancos hacen esto todo el tiempo.
Hay varias razones por las cuales un vendedor puede querer proporcionarle financiación al vendedor. A veces es porque hay algo mal con la propiedad que dificultaría la financiación. Hace un par de años compré una casa antigua que se había convertido en un triplex. Estaba en mal estado y no tenía una base regular. Es poco probable que un banco tradicional hubiera prestado esta propiedad. Pero como planeé mantenerlo durante mucho tiempo, fue una oportunidad perfecta para comprar algo barato.
Otra razón por la que un vendedor puede querer ofrecerle financiación es para evitar pagar un gran impuesto a las ganancias de capital. Es por eso que una de mis propiedades de alquiler es el propietario de llevar. El propietario había sido propietario de la propiedad durante 30 años y la había utilizado como propiedad de alquiler. No necesitaba $ 110,000 en efectivo y no quería pagar los miles de dólares en impuestos a las ganancias de capital.
Además, un vendedor puede disfrutar de los ingresos mensuales de un alquiler, pero no tiene el tiempo o el deseo de seguir siendo propietario. Ese es el caso de una unidad multifamiliar que podría comprar en un futuro cercano. El propietario está ocupado con su negocio y disfruta de los cheques de alquiler mensuales, pero está listo para salir del trabajo diario de ser propietario. Por lo tanto, para él, vender en un plazo de 15 a 20 años, incluso con un interés de 4 a 5%, es un buen negocio. Podrá diferir algunos de los impuestos sobre las ganancias de capital, podrá disfrutar de los cheques mensuales y no tendrá que ocuparse de inquilinos o problemas de mantenimiento.
El hecho de que un propietario ofrezca financiamiento al vendedor no significa que el comprador deba pagar una prima. Si usted es un comprador y no puede calificar para una casa debido al mal crédito (que en mi experiencia es la razón por la cual los compradores a menudo recurren a la financiación del propietario), probablemente no deba comprar una casa todavía. Pero, para mí, el financiamiento del vendedor ha sido una excelente oportunidad para comprar más propiedades de inversión. Es solo una opción más y una oportunidad más para tener en mi cinturón de herramientas.