Cómo desarrollar / construir un edificio de apartamentos en un terreno que poseo

Answer 1

Primero hablaría con un arquitecto. Hay muchas cosas que deben considerarse antes de lanzarse a un proyecto como este. Encuentre una pequeña empresa que haga trabajos multifamiliares … idealmente que se especialice en ellos. Recomiendo NO encontrar una empresa local que “pueda hacerlo”, pero que no esté muy (MUY) bien informada en todos los códigos y ordenanzas. Multi-family tiene un conjunto único de leyes federales que deben seguirse y ha habido casos en los que las buenas empresas, con miembros del equipo no calificados, han hecho un buen lío al diseñar las cocinas y baños de los apartamentos solo para que el propietario tenga que reconstruirlos. cumplir con la ley federal.

El arquitecto puede reunirse con los distintos departamentos de la ciudad, incluidos los servicios de planificación y desarrollo. Sabrán qué preguntas hacer …

Dudo en sugerirle una reunión con un contratista. Algunos contratistas pueden oler a un cliente ‘novato’ a una milla de distancia y trabajarán para tomar el control del proyecto y aumentar sus márgenes de ganancia mientras le dicen cuánto dinero le están ahorrando. Deje que el arquitecto (que tiene experiencia en este tipo de trabajo) lo guíe a organizar reuniones con tres (no más, no menos) contratistas que ellos sientan que están calificados para hacer el proyecto. Reúnase con el arquitecto antes de la entrevista y hable sobre lo que le gustaría escuchar de los contratistas. El arquitecto debe guiarlo para formar la lista de preguntas.

NO entre en conversaciones profundas sobre precios … sin un conjunto completo de dibujos y especificaciones, los contratistas saben que no pueden cumplir ninguna promesa sobre los precios, pero algunos contratistas van a criticar su opinión en un esfuerzo por ganar el trabajo antes.

Hable con el arquitecto acerca de hacer un acuerdo negociado con el contratista, o una oferta difícil.

El tamaño de su proyecto será pequeño para muchos contratistas. Francamente, me gusta mucho la idea, pero necesitará un contratista más pequeño para entusiasmarse con el proyecto.

Invierta en usted mismo, obtenga un buen diseño, hágalo bien y asegúrese de obtener buenos alquileres durante los próximos 30 años. ¡Buena suerte!

Answer 2

Sé que algunas de estas respuestas sugieren hablar primero con un arquitecto, pero estoy respetuosamente en desacuerdo. Debe hablar con un Desarrollador que evaluará todos los aspectos del Desarrollo potencial, incluida la zonificación, el diseño, la Demanda del Mercado, Legal y Financiero, y la Construcción.
Nos contactó un grupo de médicos / inversionistas que primero había contratado a un arquitecto para diseñar lo que él consideraba adecuado para el sitio. El grupo gastó 2 años y $ 250,000 para obtener los derechos para 70 condominios de mediana altura y querían vender el sitio autorizado por $ 4mil ya que tenían $ 2.5Mil de su dinero y lo llevaron por 3 años. No recibieron una oferta.
También actuamos como asesores de desarrollo, por lo que nos contrataron para revisar toda la historia y proponer un ‘escape’. Analizamos 4 esquemas de diseño diferentes y el que era un equilibrio de estética, economía y atractivo de mercado era 38 casas de lujo con ascensores privados. Tuvimos el concepto evaluado en $ 6Mil y el sitio se vendió y cerró por $ 5Mil +, más que obtener su inversión y ganancias, $ 200k para nosotros, y el dinero (y 2 años) que habían malgastado con la contratación de un arquitecto primero …

Aquí hay algunos consejos que escribí para otra pregunta de Quora. Haga caso omiso de los elementos 1 y 2 ya que ya tiene la tierra … pero antes de hablar con un desarrollador. Si su tierra es excelente, el Desarrollador puede JV con usted, y usted observa cómo se hace.

1. Encuentre un excelente sitio en Path of Progress y en Market Demand.
2. Póngalo bajo el Acuerdo de compra condicional a las aprobaciones de derechos.
3. Obtenga un preliminar. Concepto de diseño hecho
4. Obtenga la evaluación aprobada y como completada.
5. Obtenga un préstamo de adquisición de tierras / infraestructura.
6. Obtener permisos de construcción.
7. Obtenga un préstamo de construcción.
8. Proyecto de construcción (interno si tiene la experiencia o retiene Construction Management Co.)
9. Venda unidades si es un condominio (probablemente requiera un 70% de preventa antes del anticipo del préstamo de construcción).
10. Si se trata de un proyecto de alquiler, maximice el ingreso operativo neto y establezca un préstamo permanente para pagar el préstamo de construcción, etc., o bien retenga como inversión o venda a inversores privados o REIT, etc. a una tasa de capitalización baja como sea posible, y sobre una base fiscal efectiva ..
11. Toma tu beneficio y hazlo de nuevo … y de nuevo.
12. El proceso lleva entre 2 y 3 años de tu vida, por lo que es mejor que reces para que no haya una recesión en el mercado en el que estás construyendo.
13. Aparte de eso, es un gran negocio … comenzar sin nada, generar el valor a través del aumento del valor de la tierra a través de su visión, las ganancias de las Tarifas de desarrollo y las ganancias de la venta del producto terminado … y la satisfacción que ha producido un producto mejor que el promedio para que las comunidades disfruten y mejoren sus vidas.
14. Pero recuerde, el desarrollo es un poco como la planificación de la guerra … tiene una gran estrategia que cambia cada hora.
15. Avísame si necesitas un mentor o un proyecto desarrollado.

Answer 3

El primer paso para emprender un proyecto de este tipo es el más crítico: conocer el mercado .

El mercado local determinará si dicho proyecto es financieramente factible y determinará el tamaño, el alcance y los elementos necesarios del proyecto.

Por ejemplo, si el mercado de alquiler local está compuesto principalmente por familias, no desea construir un edificio de estudios y apartamentos de una habitación. Por lo tanto, desde el principio, querrá diseñar un edificio con apartamentos más grandes y de tamaño familiar. Del mismo modo, no desea construir apartamentos de lujo en un área con ingresos moderados. Estas son solo algunas de las docenas de variables de condición del mercado que afectarán lo que puede construir y cuánto costará.

Por lo tanto, su primer contacto debe ser con un agente inmobiliario local experimentado que podrá educarlo en su mercado local , incluidas las rentas del mercado que probablemente podrá lograr para las nuevas unidades de apartamentos.

Buena suerte.

Answer 4

Supongo que desea desarrollarlo y crear una salida más alta que la venta de terrenos. La mejor opción sería hacer un acuerdo de desarrollo conjunto de JDA con un desarrollador bueno, reputado y financieramente sólido.

Es posible que desee desarrollar la tierra lo suficiente (u obtener cierto soporte de infraestructura, si la tierra es lo suficientemente grande), para que sea atractivo para un posible socio desarrollador. Esto normalmente incluiría aprobaciones de NA, buen acceso, provisión de servicios y arreglos de conectividad (en cualquier lugar desde una parada de autobús programada hasta un puente de conexión).

Si tiene los recursos necesarios y el apetito por el riesgo, también podría comenzar su propio negocio de desarrolladores, pero entienda que es difícil obtener una prima a menos que ya sea una marca establecida / esté utilizando marcas establecidas y diseños premium. Lo que significa mayores inversiones.

Answer 5

Lo primero que debe hacer es buscar un arquitecto que tenga experiencia en el diseño de apartamentos / edificios residenciales de unidades múltiples. Puede hacerlo buscando en los muchos sitios sobre diseño / arquitectura disponibles en la actualidad. Entreviste a 3 empresas y seleccione con quién se sienta más cómodo trabajando.

El arquitecto propondrá bocetos / conceptos que cumplirán con los códigos y reglamentos locales de construcción y también puede asesorar sobre el costo de construcción estimado basado en el precio por pie cuadrado que generalmente sería lo suficientemente bueno para un diseño conceptual inicial.

Puede negociar una tarifa basada en la etapa de trabajo con el arquitecto para que pueda decidir las diferentes etapas que desea seguir. Muchos arquitectos están felices de darle una estimación de sus honorarios y el alcance del trabajo que emprenderán por usted … obtenga todos los honorarios, etc., negociados y acordados por adelantado para que todos estén en la misma página y el trabajo pueda progresar sin problemas.

Recuerde, necesitará algunos planos / dibujos preliminares antes de que se pueda hacer algo … así que, en resumen, la mejor persona para hablar es un arquitecto … pasan muchos años perfeccionando su oficio y sus consejos pueden ahorrarle una cantidad considerable de tiempo / dinero a la larga. ¡Un constructor es lo último!

Answer 6

Soy parcial, pero sugeriría consultar primero a un Arquitecto, a menos que necesite ayuda para comprender la viabilidad financiera. El arquitecto puede ayudarlo a aclarar los derechos, la factibilidad y los costos. Necesitará un arquitecto en la mayoría de los lugares para edificios con más de 4 unidades en lugar de un constructor. Consulte a un asesor inmobiliario comercial para evaluar la demanda de alquiler, los precios de mercado, el posicionamiento de su propiedad y su potencial. También puede leer Reshaping Metropolitan America: Development Trends to 2030 por Arthur Nelson. Se necesitan más apartamentos de acuerdo con este análisis demográfico. ¡Buena suerte!

Answer 7

Todo depende de su localidad y la profundidad de las relaciones locales.

¿Ha realizado un análisis financiero en 12 unidades para el sitio? ¿Tiene sentido financiero avanzar?

Si no es así, considere la re-zonificación o la retención del paquete si habrá un crecimiento futuro.

No importa con quién se contacte primero, si no puede generar los ingresos necesarios para este desarrollo, no hay razón para gastar tiempo y dinero en ese camino.

Mi sugerencia sería buscar un experto CRE en el área en el que pueda confiar o contactarme (enchufe descarado, lo sé).

¡La mejor de las suertes para ti!

Answer 8

Está considerando gastar más de un millón de dólares (o millones, dependiendo de la ubicación), y varios años de su tiempo, en una empresa compleja y con fines de lucro sobre la que esencialmente no sabe nada. Su primera tarea es encontrar un consultor competente en el que sienta que puede confiar, para ayudar a guiar el proceso. Como arquitecto, que también ha realizado algunos desarrollos, estoy un poco sesgado al creer que un arquitecto es la persona adecuada para comenzar. Pero también hay argumentos convincentes para comenzar con un buen contratista. Los argumentos son lo suficientemente complejos que no voy a tratar de explicarlos completamente aquí, sino de simplificar demasiado:

Si su objetivo es ganar la mayor cantidad de dinero y siente que la mejor manera de hacerlo es construir de la manera más económica posible, comience con un constructor y obtenga su ayuda para encontrar un arquitecto.

Si desea obtener el mayor valor por su dinero (pero no necesariamente gastar lo mínimo), si desea construir un edificio excepcional (y cree que puede recuperar el costo agregado en alquileres o precios de venta más altos), si desea obtener un precio fijo para la construcción y realmente saber lo que va a obtener por ese precio), debe encontrar un buen arquitecto y usar la documentación que crea para ayudar a seleccionar un constructor. Aunque no necesariamente con la documentación de la etapa final y una “oferta” fija. El objetivo de construir un proyecto de calidad y obtener el mejor valor, generalmente se cumple mejor mediante la negociación de un acuerdo con el constructor y obtener su opinión relativamente temprano en el proceso de diseño. Estos acuerdos generalmente no son vinculantes si el constructor no puede cumplir con lo que representó.

En cualquier caso, debe hablar con más de uno, confirmar que tienen una experiencia sustancial con el tipo de proyecto que está planificando, ver proyectos completados y hablar con clientes anteriores.

El departamento de zonificación debería ser la primera parada de su arquitecto; no sabes lo suficiente como para hacer todas las preguntas correctas.

Nota: Todo esto se basa en la construcción en los EE. UU. Y puede o no tener sentido en otros países.

Una nota final: el especialista con el que probablemente debería consultar antes que nadie es un banquero.

¡Buena suerte!

Answer 9

Actualmente estoy diseñando un edificio de condominios de 24 unidades. El propietario primero contactó al departamento de construcción / zonificación. La propiedad no se dividió en zonas correctamente y se vuelve a dividir en zonas para acomodar el edificio.

Por lo tanto, mi consejo es contactar al departamento de construcción y preguntar sobre los requisitos y recopilar información.

A continuación, obtenga un buen arquitecto que pueda realizar una búsqueda adecuada del código de zonificación y construcción y determine qué puede construir razonablemente en el sitio y cualquier restricción. Un arquitecto también puede ayudarlo a determinar el costo de tal esfuerzo. El costo de la construcción, los materiales de construcción, las tarifas de construcción, las tarifas de consultoría (sistemas mecánicos, eléctricos, de plomería, ingeniería estructural, requisitos de seguridad de vida, ingeniería civil, retención de agua, estacionamiento) y la estética del proyecto generalmente son manejados por la oficina de arquitectos.

Buena suerte. Hay muchos pasos y trabajo por hacer. Contrata profesionales que tengan experiencia en este tipo de proyectos y el proceso será menos doloroso.

Answer 10

Acercarse a un arquitecto local sería un buen comienzo y preferiblemente una visita al sitio. Tendrá una idea razonable de lo que permitirá la autoridad de planificación local.
Este enfoque inicial probablemente implicará que pague una pequeña tarifa al arquitecto, independientemente de si procede o no. La mayoría de los arquitectos que conozco están dispuestos a especular sobre sus honorarios en esta etapa temprana con la esperanza de conseguir el trabajo. Pero por favor discuta la cuestión de la tarifa antes de que comience. Puede o no estar dispuesto a hacer las facturas preliminares de forma gratuita.
Luego, el arquitecto le dará una idea de lo que realmente podría esperar construir en el sitio y probablemente le dará una aproximación cruda del costo de construcción.
El siguiente paso es que haga sus cálculos financieros para ver si el proyecto será viable financieramente. Supongo que su experiencia de gestión es tal que usted estará al tanto de los ingresos / ventas / alquiler.
Suponiendo que es financieramente viable, entonces debe indicarle al arquitecto que lo lleve a la siguiente etapa, que serán dibujos preliminares para discutir con la autoridad de planificación y usted puede acercarse al constructor para asegurarse el costo de la construcción. Es posible salir a licitación después de que se hayan presentado y aprobado todos los dibujos, pero he descubierto que un contrato negociado con un constructor suele ser mejor para proyectos como el suyo. – siempre que conozca a un buen constructor confiable que tal vez le haya recomendado. Su arquitecto tal vez pueda ayudarlo aquí.
Durante las negociaciones, el constructor puede ofrecer buenos consejos sobre especificaciones y diseño que podrían reducir el costo de construcción o acelerar el proyecto. Eso sería poco probable en una situación tierna.
Una vez que se haya aprobado la planificación y se hayan cumplido otros requisitos de las autoridades locales, estará listo para comenzar.
En pocas palabras, eso es todo. Buena suerte.

Answer 11

Estoy de acuerdo con Stephen Debe averiguar si tiene sentido o no hacer lo que quiere hacer. También debe averiguar cuál es el área de piso permitida que puede construir. 12 unidades sin limitación de área no significan mucho. La zonificación generalmente estipulará FAR (relación de área de piso – google it). Probablemente podría pedirle a un arquitecto local experimentado que le diga rápidamente qué puede hacer con su propiedad mediante una consulta. Necesitará un experto local experimentado en bienes raíces comerciales que pueda decirle qué tipo de apartamentos puede encontrar el mercado o incluso si los apartamentos son lo que el mercado necesita. Debe preguntar si las unidades deben alquilarse o venderse porque el producto podría ser muy diferente.

Answer 12

Lo primero que debería hacer es ir al departamento de planificación de la ciudad o del condado. A ver si la prooerty es zined para un edificio de apartamentos. Pueden darte una buena orientación. Si no está dividido en zonas para el uso, deberá solicitar un permiso de uso especial. Ese es un proyecto mucho más grande y más caro.

Answer 13

Primero vea qué buen mercado sería para el área. Lugar para ciudadanos mayores, lugar para personas solteras. Construiría una mezcla de los tres. 4 para personas mayores, 4 estudios, 4 habitaciones de una cama. No necesita un arquitecto. Presente un diseño propio de otros edificios. Y haga que el constructor presente un diseño. Recuerde hacer todo esto haciendo dinero .y el futuro del área. el área hace una gran diferencia. cambiará. tiene rutas de autobús de compras cerca. el constructor obtendrá los permisos de construcción. solo revise el estacionamiento. y recuerde el estacionamiento y el exterior. s invitando a un lugar para vivir. agradable por fuera y por dentro.