¿Cuáles son algunos consejos para alguien que busca comprar una casa de inicio en el Área de la Bahía en 2016?

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Como es habitual con las preguntas sobre la propiedad de vivienda en el Área de la Bahía, la respuesta de Jeff Ronne es un buen resumen. Voy a profundizar más desde la perspectiva de alguien que no ha estado en California desde hace tanto tiempo, y un comprador de vivienda reciente.

Primero, conozca a su “enemigo”: comprar una casa aquí siempre se trata de competencia. Espere un número de ofertas de dos dígitos en las casas durante los momentos de calor como a principios de 2016. El efectivo es el rey y, en algunos casos, la necesidad de financiación significa que no tiene posibilidades de ganar. A menudo no es necesario tener contingencias para ganar una oferta. Si obtienes una casa en menos de diez intentos, eso es bastante bueno. Esto parecerá una locura para las personas acostumbradas al 95% del resto de los Estados Unidos, pero esa es la realidad aquí.

Sobre su competencia: mucha gente en el Área de la Bahía es asiática. Y hay una cosa que muchos asiáticos no harán: comprar una casa donde el último propietario acaba de morir . Entonces, si no eres aprensivo y estás dispuesto a hacer el trabajo para asegurarte de que no haya problemas persistentes, puedes conseguir un trato. Un amigo cercano compró una casa donde el dueño acaba de morir, pero ese dueño anterior tenía más de 100 años, por lo que es poco probable que la casa haya sido la causa de la muerte.

Los problemas habituales al elegir una casa también se aplican en el Área de la Bahía. El primer elemento es el viaje al trabajo y los posibles lugares de trabajo . Una cosa que muchas personas que no viven en el Área de la Bahía de SF entienden es que una de las principales razones por las que las personas permanecen en el área es porque pueden cambiar de trabajo sin mudarse . Si vives en Palo Alto, por ejemplo, ir de SF a SJ es relativamente sencillo. Es por eso que es el lugar más caro para vivir en ese rango, excluyendo las áreas ultra ricas.

¿Qué tan cerca de la ciudad? O en la ciudad? Algunas personas necesitan la vida en la ciudad más de una vez a la semana: creo que un número desproporcionado de inmigrantes europeos vive en SF o en las zonas más densas del centro de la península para evitar caminar. Otros, a menudo nacidos en Estados Unidos como yo, quieren suburbios con patios. Hablando de yardas: generalmente necesita comprar más viejo y más lejos para pagar uno, ya que los nuevos desarrollos están densamente empaquetados.

Escuelas publicas . Como Jeff mencionó, la calidad percibida está estrechamente relacionada con los precios. Sin embargo, dependiendo de su horizonte de tiempo, puede aprovechar esto.

• Los mejores distritos escolares de buena reputación. Muchos asiáticos étnicos están dispuestos a pagar una prima. Un ejemplo: Monta Vista High en Cupertino es aproximadamente 80% asiático y los precios son mucho más altos que las ciudades vecinas como resultado, probablemente por encima del promedio de $ 2M en 2016. Palo Alto es otro lugar similar. Si puede permitirse el lujo de comprar una casa en estas áreas, creo que hemos dejado de hablar de casas “iniciales”.
• También hay distritos escolares mediocres. No es tan interesante, probablemente no se recomienda como inversión. Sin embargo, eche un vistazo a la última viñeta.
• Hay distritos con una combinación de escuelas primarias, primarias y secundarias buenas y mediocres. El concepto importante aquí es el del distrito escolar sindical . Si vives en algún lugar del distrito escolar, tus hijos podrían ir a una escuela secundaria “mejor” / más reputada que a la que están asignados. Una estrategia que algunos de mis amigos están siguiendo es ir a un área con buenas escuelas primarias y primarias, y apostar a que la escuela secundaria puede ser elegida o mejorará. Llegando al último punto:
• Próximos distritos. Debido a la gran afluencia de profesionales, los vecindarios están cambiando sustancialmente. Por ejemplo, la vieja escuela secundaria de mi esposa en Campbell solía ser pésima cuando estaba allí, pero ahora es bastante fuerte. Lo mismo probablemente podría decirse de Santa Clara, el norte de San José, Milpitas, áreas de Fremont y otros lugares. Entonces, si bien los precios pueden no ser altos en este momento, pueden aumentar más que los distritos escolares “superiores” con el tiempo.

Dicho todo esto, esto es lo que pienso. Las personas que conozco que compraron una casa de inicio se dividen en algunas categorías básicas:

• Solteros o casados, nunca hijos, presumiblemente relativamente jóvenes, que buscan un hogar y una inversión: la ubicación debe ser su prioridad. Necesitas invertir en tu carrera. Uno de mis amigos cercanos vive en la península cerca de San Mateo: trabaja en Cupertino para Apple, su prometido trabaja en el zoológico de SF.
• Niños en escuelas privadas o en el hogar: probablemente compre en un lugar barato, pero no espere que el valor suba mucho.
• Casados, niños (ahora o eventualmente): aquí es donde deben sopesar el horario versus cuánto cambiarán las escuelas. La mayoría de las personas que conozco tienen niños pequeños, por lo que les quedan un par de años. En general, se han dirigido a distritos escolares sindicales o distritos escolares con buenas escuelas primarias.

Actualizaré mi respuesta con cualquier detalle si las personas tienen preguntas en los comentarios.

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Necesita comprender qué es un hogar de inicio y cuáles son sus necesidades.

¿Quieres estar en una buena área escolar? Especialmente si vas a criar una familia.

¿Quieres una nueva construcción o quieres arreglar un lugar?

Obtenga la aprobación previa de un prestamista en el área y su agente debería poder ayudarlo aquí. Cuando lo aprueben, asegúrese de estar listo para comprar una casa. Las casas irán rápido una vez que estén en la lista y muchas veces un vendedor quiere cerrar rápidamente.

Necesitará todo su papeleo y finanzas en orden y listo para comenzar. Lo más probable es que reciban múltiples ofertas en un hogar. Si desea eliminar esta parte de la compra de la ecuación, busque un nuevo desarrollo que sea un poco más fácil de manejar. Tenga su documentación lista y completa. Su prestamista puede darle una lista de todo lo necesario.

Asegúrese de calcular todos los demás costos asociados con la propiedad de una casa también. No puedo decirle cuántas personas dicen “mi renta será lo que pague por una hipoteca” Se están olvidando de los impuestos, HOA / Mello-roos, reparaciones, mantenimiento, electrodomésticos, muebles, servicios públicos, seguros, pagos iniciales y otros gastos tienes.

Obtenga inspecciones si no se siente bien acerca de algo. Muchos vendedores proporcionarán una inspección de la casa y llamarán a cualquier área que necesite atención. Cualquier cosa que se sienta divertida en torno a la electricidad, la plomería, la estructura y otros artículos importantes puede requerir una segunda inspección por parte de un profesional con licencia. Tenga en cuenta que la inspección de la casa se realiza a simple vista y él solo tiene mucho conocimiento. No desea comprar esa casa que necesita 20K para reforzar la estructura cuando la compra. Sin embargo, la trampa es que la mayoría de la gente tiene dinero para solucionar estos problemas y los vendedores en el Área de la Bahía no tendrán contingencias. Debe decidir si desea realizar una negociación sobre esto. Una inspección de $ 250 puede ahorrar mucho dinero en el futuro, así que no te salgas barato.

Solo algunas reflexiones sobre la experiencia de compra de vivienda que tengo y seguro que hay más que otros publicarán. Feliz de proporcionar más información si te conectas conmigo.

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En ningún orden particular

1. Es muy probable que su hogar inicial y su hogar final puedan ser uno y el mismo que la Proposición 13 de California (1978) penaliza brutalmente a quienes financieramente compran y venden casas repetidamente, ya que sus impuestos a la propiedad probablemente se vuelvan exponencialmente más altos a medida que el costo base se restablece continuamente cada vez que compran de nuevo.
2. Es probable que uno tenga muchos trabajos en el Área de la Bahía, por lo que la ubicación de su hogar es clave para maximizar los ingresos profesionales, ya que pasar un excelente trabajo debido a un viaje de 2 horas es un evento probable, independientemente de dónde viva.
3. Con mucho, la mayor limitación para aquellos que tienen o planean tener una familia es la calidad del distrito escolar público en que los precios de las viviendas y la calidad del distrito escolar público están estrechamente correlacionados. La educación privada K – 12 es muy costosa y no hay retorno de la inversión, ya que esta gran cantidad de dinero se gasta sin ningún retorno duradero en términos del valor de la vivienda.
4. La extensibilidad es altamente deseable ya que la casa puede reconstruirse desde cero o agregarse en otro momento a medida que las finanzas mejoran con el crecimiento futuro de las ganancias profesionales. Es necesario verificar cuidadosamente las regulaciones de zonificación regionales y de la ciudad para los contratiempos de casas, los límites de tamaño de la relación de tamaño de lote a casa y cualquier otra conveniencia de construcción de vecindario especial.

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Solo hay un consejo importante, independientemente del año en el Área de la Bahía: obtenga un buen corredor de bienes raíces.

Cuando el mercado es escaso, necesita a alguien que pueda ayudarlo a navegar y encontrar buenas ofertas. Esto significa que su corredor de bienes raíces le dirá el valor justo de mercado y lo mantendrá como si estuviera gastando su propio dinero. Algunos solo lo harán apostar alto para ganar ofertas competitivas, lo que funciona pero no siempre sirve a sus mejores intereses.

Es posible que no tenga el pago inicial grande o el crédito en libras esterlinas, pero su corredor de bienes raíces (a veces llamado agente de bienes raíces) lo ayudará a encontrar una manera de competir.

En cuanto al resto de la transacción, hay tantas partes móviles de las inspecciones, reparaciones, financiación, seguros y custodia / título que su agente de bienes raíces debe ayudarlo a manejar de principio a fin, asegurándose de llegar a la decisión óptima.

En cuanto a cómo encontrar un buen corredor de bienes raíces, hable con algunos que sus amigos hayan usado y en los que hayan confiado. Vaya con el que se sienta más cómodo.