Estuve momentáneamente tentado de esperar antes de contestar, para ver si alguien me respondía con una respuesta; curiosamente, lo que voy a decirte parece ser una especie de secreto. SHHHHH !!
Un “comprador de casa por primera vez” se define como alguien que no ha sido propietario de su residencia principal durante los últimos tres años. Documentarán ese hecho al proporcionar declaraciones de impuestos de tres años que no muestran deducción de intereses hipotecarios.
Hay una agencia en Sacramento, la Agencia de Financiamiento de Viviendas de California (CalHFA — y por favor no la llame “Cal-Huffa”). Desde su creación en 1974, CalHFA ha tenido una misión: ayudar a los californianos a convertirse en propietarios por primera vez.
Ten paciencia conmigo solo unas pocas oraciones. Contestaré su pregunta directamente, pero creo que vale la pena presentar un poco de información para cualquier persona que pueda estar interesada.
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CalHFA tiene una serie de programas de préstamos para compradores por primera vez: préstamos del 95% y 97% con seguro hipotecario con descuento, y préstamos “durmientes” para ayudar con el pago inicial y los costos de cierre. Un préstamo “para dormir” es aquel en el que el prestatario no tiene que hacer ningún pago. Simplemente se sienta, o miente, allí hasta que la propiedad se venda o se refinancie.
El préstamo MyHome está destinado principalmente para asistencia con el pago inicial. Es por el 3.5% del precio de compra y tiene una tasa de interés del 2.5%. Si el préstamo comienza en $ 14,000 y el prestatario lo mantiene, por ejemplo, cinco años antes de pagarlo, el saldo sería de $ 15,750. Se habrían acumulado $ 1,750 de interés durante los cinco años.
También existe el pequeño hecho molesto de los costos de cierre. En algunos casos, estos pueden ser más que el pago inicial en sí. Para ese propósito, CalHFA también tiene el préstamo ZIP. El Programa de Interés Cero (“ZIP”) representa el 3% o el 4% del saldo de la primera hipoteca. En la mayoría de los casos, cubrirá la mayoría, si no todos, los costos de cierre. Al igual que el préstamo MyHome, no tiene pagos mensuales, pero tiene una tasa de interés de cero. Si el saldo del capital comienza en $ 14,000, eso es lo que el prestatario deberá cuando pague.
Menciono estos dos préstamos en particular porque el requisito de efectivo para entrar a una casa, especialmente en la costosa California, puede ser una gran barrera de entrada. Estos dos préstamos, junto con una de las primeras hipotecas de CalHFA, pueden resolver muchos problemas.
Usted preguntó acerca de los descuentos en préstamos para compradores por primera vez. Sí hay una. Se llama Certificado de Crédito Hipotecario (MCC). Un comprador primerizo que califique para MCC recibirá un crédito fiscal federal (no una deducción) que asciende al 20% del interés hipotecario que paga. Esto significa que si tienen una primera hipoteca de $ 400,000 al 4.375%, pagarán un poco más de $ 17,000 en los primeros 12 meses del préstamo. Recibirían un crédito fiscal de $ 3,400. Este crédito reduce su obligación tributaria en ese monto. MCC es literalmente un descuento del 20% de la tasa de interés. Si un comprador tiene una tasa del 4,375%, pero obtiene un “reembolso” (crédito fiscal) del IRS, su tasa de interés se descuenta literalmente en un 20%, hasta el 3,5%.
Para poner este crédito en perspectiva, el interés total pagado en un préstamo de $ 400,000 con un 4.375% será de $ 318,970 si el prestatario mantiene el préstamo por el plazo completo de 30 años. MCC proporcionaría un crédito total de casi $ 64,000 durante ese plazo. MCC es válido mientras el comprador sea propietario y ocupe la casa. Incluso es posible obtener un “MCC reemitido” si se refinancian en el camino.
Para calificar para cualquiera de los programas de CalHFA (incluido MCC), el comprador debe cumplir con ciertos requisitos de ingresos máximos y precios de compra. La cantidad depende del condado donde vive, pero aquí, en el costoso Área de la Bahía, un hogar de una o dos personas tiene un ingreso máximo de $ 117,000, $ 136,500 por tres o más. El precio máximo de venta está limitado a $ 585,713 para los condados del Área de la Bahía, pero hay algunas áreas “específicas” en todo el estado donde el precio máximo puede llegar a $ 715,872.
La razón por la que digo que MCC es un secreto es que hay un número sorprendentemente pequeño de personas que lo saben. Cuando digo “personas”, incluyo personas que son absolutas, y deberían saberlo: prestamistas hipotecarios. Si es un comprador por primera vez que intenta ingresar al mercado, pregúntele a su oficial de préstamos si están aprobados para proporcionarle el MCC. Si no lo son, podría ser hora de buscar un prestamista que lo haga.
Espero que esto sea útil. ¡Buena suerte!