Cómo comprar una casa en un mercado de vendedores que compite con inversores 100% en efectivo

Answer 1

Los bienes raíces son una inversión, al final son dólares y centavos en cuanto a qué ofertas dan el mayor provecho. El efectivo o el préstamo solo hicieron una diferencia en las siguientes transacciones.

1. El vendedor necesita un cierre rápido, no quiere esperar más de 30 días para que se realice el préstamo. En este caso, un comprador en efectivo lo vencería incluso si ofrece un precio más alto.
2. Tenga en cuenta que cuando necesite comprar con una hipoteca, debe cumplir con todos los requisitos establecidos por el prestamista. Por lo tanto, no importa cuánto le guste la propiedad, si la propiedad en cuestión necesita reparación; eres SOL (Mierda por suerte). Por lo tanto, no intente competir con todos los compradores en efectivo por propiedades que necesitan toneladas de rehabilitación.
3. Haga que su agente presente una oferta indicando claramente que NO hay contingencias. Lo que esto significa es que comprará la propiedad SIN contingencia de préstamo, sin contingencia de tasación, o cualquier restricción. En otras palabras, su oferta es una oferta incondicional. Pierde su depósito si su prestamista no presta y cubre la brecha entre el valor de tasación y el precio de mercado acordado. Por ejemplo, si ofrece $ 100,000 y la tasación llega a $ 95,000. Debe traer $ 5,000 en efectivo para cubrir la brecha. No si o peros.
4. Enviar la oferta TAL CUAL significa que usted toma la propiedad TAL CUAL sin la larga lista de solicitudes de reparación. Fortalezca su conocimiento y conozca algunas cosas sobre los artículos de reparación de la casa para que no sea un gato aterrador al solucionar problemas menores. Como agente, mis servicios adicionales provistos son para arreglar todas las cosas menores yo mismo. No dejo que nada se interponga entre el objetivo de cerrar el trato. Tengo un equipo de profesionales además de mí que me dará estimaciones según la demanda, así sé si estoy mordiendo demasiado de lo que puedo masticar. Por ejemplo, la casa tiene un grifo con goteras o un tocador indeseable que sé que puedo manejar, le aconsejaría a mi comprador que no cuelgue sobre este problema y que sea un factor decisivo. Un GFI defectuoso, hecho; rociador roto, hecho; ventana rota, hecho. Casi puedo manejar todo lo que sé que no me costaría más que unos pocos cientos de dólares. Solo me asusté con cimientos o techos severos, daños por termitas.
5. Conozca o tenga un agente que lo beneficie compitiendo con todos los compradores en efectivo. Haga una oferta por propiedades que no tendrían problemas con el prestamista. Dispuesto a pagar más que el precio de venta ayudaría en muchos casos. Sepa eso con la tasa de interés de hoy en 4.xx%. Cada $ 1,000 más que pidas prestado solo significa agregar cinco o seis dólares más a tu pago. Esos mil extra pueden hacerte ganar la casa de tus sueños. Así que no te obsesiones con el níquel y la moneda de diez centavos.
6. Sea valiente y escriba un cheque considerable en el depósito inicial. Para mí, el depósito inicial muestra su seriedad sobre el acuerdo. Eso hará que su oferta se destaque. Tenga en cuenta que tendrá que traer el dinero al cierre del depósito de todos modos. Entonces, si esa es la casa que desea, demuestre su compromiso con un cheque grande que definitivamente se mostrará como un contendiente serio.
7. Eso es lo que puedo pensar por ahora. Buena suerte.

Answer 2

¿Cómo compro una casa en un mercado de vendedores que compite con inversores 100% en efectivo?

Primero : ¿Qué le aconseja su agente de bienes raíces? Si él / ella no tiene ningún consejo, puede reconsiderar su elección de agente.

Segundo : estás compitiendo por las propiedades incorrectas. Los inversores están buscando propiedades de inversión, lo que significa que están buscando propiedades entre un 30% y un 40% por debajo de lo que muchas personas llamarían “valor justo de mercado”. Están planeando rehabilitar las propiedades y revenderlas, o conservarlas. y alquilarlos (Si son inversores de compra y retención, podrían estar pagando algo más que los rehabilitadores, pero aún así no están pagando el valor total de mercado).

Dejame darte un ejemplo. Un rehabilitador (un inversor) calcula primero el “ARV” o el valor posterior a la reparación de una propiedad, lo que valdrá cuando se repare. Digamos que son $ 300,000. El rehabilitador multiplica el ARV por el 70%. En este ejemplo, serían $ 210,000. Ahora el rehabilitador resta los costos de reparación, las reparaciones necesarias para llevar la casa desde donde está hasta su ARV. Digamos que son $ 30,000. Terminamos con una casa que el inversionista comprará por $ 180,000 o menos.

Ahora suponga que está buscando una casa con un precio de entre $ 150,000 y $ 180,000. Una casa sale al mercado a $ 175,000 con un ARV de $ 300,000 . La clave es la diferencia entre el precio de cotización y el ARV. Los inversores se llevarán a ese cachorro de inmediato por dinero en efectivo. Debes pensar que es una casa de $ 300,000 que necesita algunas reparaciones. Por supuesto que vas a perder.

Debe saber cómo distinguir entre esa casa y una casa de $ 175,000 para compradores minoristas (ese es usted). Tu objetivo es el último, no el primero.

¿Quieres saber cómo obtener una ventaja? No sé qué “consejos” has encontrado en línea, pero esto es lo que funcionará:

Haga que su agente busque propiedades que han estado en el mercado por más tiempo que el promedio. No sé sobre Atlanta (y estoy seguro de que el DOM —los días en el mercado— variarán según el vecindario), pero en algunos mercados calientes el DOM tiene un promedio de aproximadamente 25 días. En mercados lentos, DOM puede ser 90 o superior. Digamos que en los vecindarios que le interesan, son 30. Las casas en el mercado por más de 40-50 días son demasiado caras o hay algo mal con ellas. Haga que su agente ejecute comps en esas casas. Entonces comience a hacer ofertas. Las ofertas no deben exceder las recompensas, y generalmente deben ser menores. Aquí hay un ejemplo: una casa ha estado en el mercado durante 70 días. Tiene un precio de $ 200,000. Las composiciones sugieren que su valor real es de alrededor de $ 175,000. Oferta $ 166,357. Sí, ofrece menos. Y sí, ofrezca un número preciso. (Confía en mí en este caso). A algunos agentes no les gusta hacer ofertas sustancialmente por debajo del precio de cotización. Si ese es su agente, considere entrevistar a otros.

Ve tras las casas que no están en el mercado. Esto puede incluir:

• Anuncios caducados.
• Casas que son alquileres. ( Algunos registros de impuestos indicarán si un propietario vive en la propiedad). Desea propietarios ausentes, preferiblemente aquellos que han sido propietarios de la casa durante al menos 10 años.
• Granja para casas. Haga lo que hacen los inversores y los agentes inmobiliarios. Envíe correos a los propietarios (especialmente a los propietarios ausentes) en las áreas geográficas que le interesan con casas que probablemente venderían por lo que puede pagar. O vaya de puerta en puerta en vecindarios probables. (Su agente también puede hacer esto). No pregunta: “¿Le interesa vender?” En cambio, pregunta: “¿Conoce a alguien en este bloque que pueda estar interesado en vender?”
• Propiedades que han sido heredadas. O eso será heredado. Lea regularmente la sección de obituarios de su trabajo. (Algunas personas pueden pensar que esto es macabro. En realidad, les estás haciendo un favor a los sobrevivientes al comprarles la casa).

Haga ofertas sobre el precio de lista, siempre que la casa evalúe el valor más alto. Si está en el mercado por $ 175,000 pero se valorará por $ 195,000 en su estado actual y cerca de $ 300,000 cuando se arregle, ofrezca $ 195,000. Un inversor probablemente no irá tan alto; su modelo de negocio no acomoda casas tan caras. Pero ahora ha hecho una oferta mucho más alta que los inversores. Eso no es una garantía de que lo obtendrá: el inversor está comprando todo el efectivo en su estado actual, mientras que usted no lo está, pero de repente obtiene una ventaja significativa.

Encuentre un inversor que realice una rehabilitación en una propiedad que se incluirá en la lista de lo que puede pagar cuando esté terminado. Ejemplo: puede pagar $ 180,000. Un inversor compró la propiedad por $ 111,000 y planea realizar mejoras por alrededor de $ 15,000. El inversor planea ponerlo en el mercado en. . . $ 180,000. Pero el inversor tiene algunas preocupaciones. Una es mantener los costos reales de rehabilitación en línea con la estimación. El otro está vendiendo la casa rehabilitada rápidamente. La mayoría de los rehabilitadores en realidad no tienen el dinero en efectivo. Lo prestan de prestamistas de dinero duro, y ese dinero es muy caro. El rehabilitador quiere vender la casa rápidamente. Por lo tanto, contacte al rehabilitador, resuelva los detalles y esté en condiciones de comprarlo tan pronto como esté disponible.

Hay muchas otras estrategias para competir contra los inversores. Estoy seguro de que su agente podrá compartir algunos con usted. De lo contrario, considere entrevistar a un nuevo agente.

Answer 3

En primer lugar, ¿por qué compraría en un mercado de vendedores? Usted sabe que, por definición, en un ‘mercado de vendedores’ está comprando a un precio de vendedor ‘. Segundo punto, los inversionistas deben ganar dinero, generalmente volteando la casa, en otras palabras, comprarán a un precio que permita un cambio rápido. Eso podría ser una ventaja para usted, ya que podría estar inclinado a pagar el valor real de mercado, ya que vender o invertir no es su objetivo. Tercer punto, se trata de la fecha de cierre. Si todos sus patos están en una fila, tiene una hipoteca aprobada, no una carta de precalificación, y se dirige dispuesto a comprar la casa como está, (MUY peligroso y no recomendado) puede moverse más rápido. Nadie, que escuche, en realidad entra a la compañía de títulos con una bolsa llena de dinero en efectivo. Para el vendedor promedio, no importa cómo obtuvo el dinero, sino qué hay disponible el día de cierre y cuál es la oferta final.

Buena suerte, espere un año antes de comprar ese condominio en Miami.

Answer 4

Se beneficiaría enormemente de un agente que se especializa en listados de bolsillo en su área, que sería su ventaja, al atrapar acuerdos antes de que lleguen al mercado.

De acuerdo, la mayoría de estos agentes ya tendrían un inversor en efectivo esperando para comprar estas propiedades, pero daría una ventaja al menos vencer a los que trabajan estrictamente desde el MLS (servicio de listado múltiple).

Además, su mejor línea de defensa es jugar con las emociones del propietario (no a todos les gusta vender a los inversores, de hecho, muchos de ellos odian a los inversores que destruyen sus vecindarios).

Junto con su paquete de aprobación previa, comprobante de fondos para el pago inicial, etc., debe incluir una carta personal que describa quién es usted y algunos antecedentes de su familia y lo que significa para usted tener una casa.

Espero que esto ayude.

Answer 5

¿Cómo compro una casa en un mercado de vendedores que compite con inversores 100% en efectivo?

Con respecto a su pregunta, puede que no sea el momento adecuado para comprar. Vea qué casas están buscando en las áreas que desea y combínelas con los valores.

Si son demasiado, el mercado está muy activo y los vendedores tienen el control a la hora de negociar.

Sobre los listados, puede encontrar algunos que se consideran “listados de bolsillo” en los que los agentes de listados ya están trabajando con los inversores para cobrar ambos lados de la comisión. Manténgase alejado de este tipo de agentes y listados.

Encuentre agentes de cotización que no practiquen esta táctica y trabajen con propietarios versus inversores. Esto se ajustará mejor a su situación en general.

Espero que ayude. ¡Buena suerte!

Answer 6

Como han dicho otros, tenga una carta de aprobación bonita antes de hacer cualquier oferta.

Lo único que preguntaría: ¿está utilizando financiación de la FHA? Si es así, probablemente no podrá competir, porque los compradores de la FHA generalmente tienen poco efectivo y solo podrán pagar hasta el valor de tasación; un comprador en efectivo no tendrá esa limitación y puede ofrecer pagar por encima del valor de tasación si es necesario (si eso es sabio es otro asunto).

Lo siguiente son las inspecciones: un comprador en efectivo puede renunciar a las inspecciones; Es posible que deba contratar a su propio inspector de viviendas. Si puede eliminar cualquier contingencia de inspección, tiene la oportunidad de competir contra un comprador en efectivo; a veces aún puede contratar a un inspector para que inspeccione la propiedad, pero no podrá retirarse debido a una inspección fallida a menos que use una contingencia de inspección.

A continuación, un comprador en efectivo aceptará la propiedad “tal como está”: (generalmente) no solicitará que el vendedor realice reparaciones y (generalmente) no solicitará una concesión de reparación en lugar de las reparaciones realizadas.

Puede utilizar una disposición de escalado en sus ofertas, donde básicamente ofrece superar otras ofertas en un cierto incremento hasta cierto límite máximo. Pero una disposición de escalado con una contingencia de evaluación será débil: no puede pagar más del valor de tasación a menos que pueda cubrir ese exceso con su propio efectivo.

Solo unos pocos puntos donde puedes medir si podrás competir o no.

Answer 7

Esta no es una pregunta fácil de responder porque depende de su área de mercado específicamente.

Le recomiendo que contrate a un excelente agente comprador para que trabaje con usted. Un agente realmente inteligente tendrá amigos en el negocio, colegas en el negocio, clientes que quieran vender y que nadie más sepa. Los agentes del comprador tendrán conexiones que podrían ayudarlo antes de que alguien más vea una propiedad.

Además, un excelente agente comprador estudiará las casas que le interesan, conocerá la motivación del vendedor y lo ayudará a estructurar una oferta que le dará una ventaja.

Answer 8

En primer lugar, contrataría a un agente de bienes raíces local porque podrán encontrar casas que cumplan con sus criterios, y no serán recogidas rápidamente por un comprador en efectivo.

En cuanto a competir con todos los inversores en efectivo, siempre perderá. Los inversores utilizan el hecho de que pueden pagar en efectivo y cerrar en un período de tiempo muy corto para pagar mucho menos de lo que vale una casa. Encuentran vendedores desesperados que solo quieren reducir sus pérdidas, y no tienen tiempo ni dinero para poner la casa en buenas condiciones y encontrar a alguien dispuesto a pagar un valor justo de mercado. A menos que tenga algún medio para cerrar una casa en cuestión de semanas, es probable que no pueda encontrar una de estas casas de bajo precio por las que los inversores están luchando.

Sin embargo, si encuentra casas con vendedores que están dispuestos a dedicar un tiempo a vender la casa para recibir el valor total, los inversores no estarán interesados ​​en competir con usted. Una casa en la que pretendes vivir y, en teoría, mantener durante varios años, será mucho más valiosa para ti que un inversor. El hecho de que un inversor tenga suficiente efectivo para comprar una casa no significa que lo tendrá.

Aquí es donde un agente inmobiliario bien informado puede ayudar, ya que tendrán mucho más sentido sobre qué propiedades son buenas propiedades de inversión y cuáles tienen más probabilidades de estar ocupadas por el propietario. Entonces, buenos consejos serían evitar ejecuciones hipotecarias y ventas en corto. Busque casas que hayan sido renovadas recientemente y que estén bien mantenidas.

Lo más importante, sea paciente en su búsqueda de una casa. No se frustre si sus primeras ofertas son rechazadas, y pague demasiado por una casa o compre una casa que no sea adecuada para usted.

Answer 9

Tenga la aprobación de un asegurador de préstamos si es posible, no solo una aprobación previa.

Muévase rápido en las casas que desee, tenga un inspector listo si va a usar uno y, si es posible, acorte el período de inspección. Es al final de la inspección que las ofertas comienzan a irse al sur la mayor parte del tiempo, por lo que informarle al vendedor que puede superarlo en menos días que el estándar del contrato puede ser una ventaja.

Si tiene más de un pago inicial, eso se ve mejor, también las reservas de efectivo para pagar más si la evaluación falla. Esa es una preocupación real en un mercado en alza, así que, dado que consideré mi opinión sobre el valor de una casa como mucho más segura, a menudo renuncié a la contingencia de tasación … Aunque si no tiene el dinero extra si es necesario, eso Sería peligroso.

Solo recuerde, préstamo o efectivo, todo es lo mismo para el vendedor cuando se cierra el trato; Muchas veces, todo el efectivo no es el factor decisivo que la gente cree que es.

Answer 10

Ese es simple, haga la mejor oferta y los términos más fáciles de revisar por el vendedor. Su agente de bienes raíces debe presentar su oferta de manera que le brinde al vendedor la mayor confianza de éxito. Muchos de los compradores de efectivo piensan que todo efectivo significa el mundo, por lo que vienen con ofertas más bajas la mayor parte del tiempo. A veces prometen demasiado y no cumplen.

Answer 11

No lo hará, a menos que tenga efectivo listo y los supere.

Por supuesto, estarás jodiéndote sobre el precio. La única opción es encontrar una casa en un área decente que nadie más quiera tocar y comprarla a un precio razonable. Planee hacer MUCHO trabajo para arreglarlo. Hay una razón por la que nadie lo ha comprado todavía.

Answer 12

Podría ofrecer precios más altos con menos contingencias.