¿Cuándo debería bajar el precio de una vivienda?
Hay múltiples respuestas “correctas” para esta pregunta. Un vendedor (tal vez con el consejo de su agente) tiene que tomar la decisión. Aquí hay tres posibilidades diferentes:
Cuando la casa tiene un precio significativamente superior a las recompensas. Un agente de listado debe hacer un CMA inicial (análisis de mercado competitivo) para determinar el rango de precios de venta probable. Por supuesto, existen diferentes estrategias sobre el precio de la propiedad dentro (o ligeramente por encima o por debajo) de ese rango. Pero si una propiedad tiene un precio significativamente superior, el precio debería bajar. Además, el agente de listado debe verificar regularmente (al menos una vez por semana) las compilaciones para ver qué ha estado sucediendo y si las compilaciones han cambiado. Quizás cuando la casa estaba en la lista, estaba dentro del rango, pero las propiedades que en realidad se están vendiendo han sido más bajas. Esto sucedió mucho en 2007, cuando el mercado estaba cayendo. Así que mantente al día con las composiciones y asegúrate de estar en ese rango.
Cuando no ha habido ofertas serias en la propiedad dentro del lapso de tiempo sugerido por los “días en el mercado” de las compilaciones. . . y cuando no hay nada más malo en la casa. Hay dos puntos relacionados aquí. El primero es que algunos mercados inmobiliarios son más atractivos que otros. Cuando un agente mira las composiciones, también debe mirar los días promedio en el mercado (DOM). En un mercado caliente, el DOM podría ser 15 o 20. En un mercado lento, el DOM podría ser 45-60. Si una casa en un mercado caliente no ha recibido una oferta en 30 días, entonces algo puede estar mal. En un mercado lento, sería razonable esperar de 60 a 75 días antes de explorar los precios y otros factores.
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Sigo mencionando “otros factores”. Es posible que la casa tenga un precio adecuado. . . Si se mostró bien. Pero tal vez no se ve bien. Puede estar impregnado de olores de mascotas, alimentos u tabaco. Quizás esté sucio o desordenado. Quizás necesite pintura y alfombra nuevas. Tal vez no hay nada malo en la casa; es la casa del vecino con el auto en los gatos en el patio delantero. (He conocido a los rehabilitadores que han pagado para limpiar un bloque completo para hacer que el bloque y su casa sean más atractivos). En otras palabras, no solo reduzcan el precio. Averigua si el precio es el problema. Entonces arregla el problema.
Cuando hay urgencia de vender. La casa cuesta dinero todos los días; puede tener sentido vender antes por menos que conservarlo durante un par de meses más y no recuperar los costos adicionales de esos pocos meses de propiedad. Tal vez los vendedores han presentado una oferta sobre otra casa dependiendo de la venta de su casa actual, y se preocupan de que no puedan vender su casa actual a tiempo. Tal vez haya un gasto financiero inminente y los propietarios quieran vender para hacer frente a ese gasto.
Pero aquí hay un consejo: los agentes dicen: “Cualquier casa se venderá al precio correcto”. Eso es generalmente (aunque no siempre) cierto. Pero cuando hay algo más que desanima a los compradores, tal vez la casa necesita puesta en escena, puede ser mucho más económico solucionar el problema real que seguir reduciendo el precio. Entonces, como aconsejo anteriormente, la primera tarea es descubrir por qué una casa no se vende. Entonces arregla el problema. Si es el precio, bájalo. (O ajuste los términos). Si se trata de algo más, como la condición de la propiedad, arréglelo.