¿Cómo ganan dinero los seminarios House Flip?

¿Cómo ganan dinero los seminarios de cambio de casa?

Excelente respuesta de Skyler Irvine. De hecho, es tan bueno que no intentaré presentar básicamente la misma información en mis palabras. Vale la pena leer el suyo.

Solo estoy agregando un poco a lo que escribió, y proporciono una ligera variación en la respuesta que dio. Lee el primero. Entonces lee esto.

Sklyer describe un tipo de programa que termina costando a un participante alrededor de $ 30,000- $ 35,000. Eso es por persona, aunque a menudo hay un descuento para parejas. Hay muchos de esos por ahí. La mayoría parece haberse quedado sin Utah. Ahí es donde están las compañías, y ahí es donde estará el soporte telefónico cuando inevitablemente llame con preguntas.

Y a menudo hay 3 tonos diferentes. El primer lanzamiento es gratis. Se realiza en una sala de reuniones o auditorio cerca del hotel. Incluso habrá algunos obsequios: un reproductor de MP3 (uno pequeño, aproximadamente del tamaño de un dólar de plata pero que no vale tanto), un CD con información “confidencial” que a menudo es poco más que testimonios de personas que explican cómo ganaron $ 70,000 en su primer trato y comida gratis (un “box lunch” barato).

Se le ofrece la oportunidad de asistir a un seminario de día completo o incluso, a veces, a un seminario de dos días en un hotel cercano. Esto no cuesta mucho: el precio de “pegatina” puede ser de miles, pero el precio que pagará será de $ 99- $ 299. De hecho, es posible que aprendas un poco, pero siguen siendo argumentos de venta. Y aquí es donde lanzan el programa de $ 30,000. Esos programas generalmente están fuera de la ciudad, en algún lugar de Utah o en Las Vegas.

[Una historia instructiva: en algún momento del seminario anterior al de $ 35,000, el presentador preguntará: “Ahora, si pudiera mostrarles cómo ganar $ 1 millón o más el próximo año, ¿cuántos de ustedes pagarían $ 50,000?” las manos suben “Ahora, si pudiera mostrarles cómo ganar $ 1 millón o más, ¿cuántos de ustedes pagarían $ 45,000? ”La cantidad en dólares sigue bajando. En la parte de atrás de la sala, en la mesa de ventas, varios de los vendedores realizan un seguimiento de cuántas manos suben en cada punto de precio. Usarán esa información para fijar el precio del seminario final. A veces, vieron suficientes manos subir a $ 40,000 para ponerle precio al programa. A veces tuvieron que bajar hasta, por ejemplo, $ 25,000.]

Conocí a unas 20-25 personas que asistieron a estos programas. Muchos de ellos dicen que la información fue realmente útil. . . pero todavía no han volteado una casa. Ni uno. (Psicológicamente, no quieren admitir que simplemente tiraron $ 35,000, por lo que están tratando de justificar su valor).

Historia real : soy un agente inmobiliario, aunque principalmente un inversor. Conocí a otro agente en una de nuestras reuniones semanales de ventas. Ella es la agente tradicional que enumera las propiedades, pero decidió que quería invertir. Ella había asistido a uno de estos seminarios de $ 35,000. Decidimos dedicar un día a recorrer nuestra área buscando posibles inversiones. Ella eligió 3 propiedades en la lista; Elegí 3. [ Consejo de expertos : por lo general, las propiedades que figuran en la MLS no son las mejores perspectivas para los inversores. Así que ambos comenzamos realmente en desventaja.]

Después de todo el dinero que había gastado, y todo el gran valor que ella insistió en recibir, los 3 que eligió habrían sido propiedades de inversión terribles. especialmente como volteretas. Eran el tipo de propiedades que ella habría enumerado: buen estado, arreglado, vendedores no particularmente motivados. La mía, aunque en la misma área geográfica de clase media, parecía asustarla. Estaban en malas condiciones. Dos estaban vacantes. Uno era una venta de bienes. En pocas palabras: había gastado $ 35,000 en un seminario de varios días y ni siquiera había aprendido lo básico sobre lo que hace un buen cambio potencial.

Como dice Skyler, algunos de esos costosos seminarios tienen una gran sección que se ocupa de solicitar tarjetas de crédito. Esa es una parte que realmente no entiendo, excepto que los promotores del seminario deben recibir una tarifa por esas solicitudes. La razón por la que no lo entiendo es que muy pocas aletas usan su propio dinero. [ Otro consejo ]: la mayoría de los inversores usan dinero duro o dinero privado al rehabilitar una propiedad. No entraré en las diferencias, pero ambas cobrarán tanto los puntos (a menudo 3–5 puntos) como los intereses (a menudo 12% -15%) y prestarán hasta el 65% -70% del valor después de la reparación del propiedad. Sí, el dinero es caro (lo privado es más barato que el dinero duro). Pero así es como se hace.

Y con dinero duro, tiene un beneficio adicional: el prestamista de dinero duro revisa el acuerdo y verifica sus números para proteger su posición. Si sus números están apagados (sus compensaciones son demasiado altas o sus costos de rehabilitación son demasiado bajos), el prestamista de dinero duro se lo hará saber. No debe depender de su prestamista para hacer su trabajo, pero es un beneficio.

Además, las líneas de crédito que obtiene en las tarjetas de crédito pueden no ser suficientes para ayudarlo. Arriba, mencioné al agente inmobiliario que había asistido a uno de estos seminarios. Había recibido tarjetas con líneas por un total de aproximadamente $ 70,000. Las casas que estábamos viendo habrían costado alrededor de $ 260,000 más $ 35,000- $ 45,000 en rehabilitación. Podría haber cubierto los costos de rehabilitación, pero apenas abordó el precio de compra con sus nuevas líneas de crédito.

¿Son estos programas estafas?

Depende de su definición de “estafa”. Me sorprendió la falta de conocimiento que han mostrado muchos de los asistentes al seminario. Y es cierto que la mayor parte de la información está disponible de forma gratuita o con un costo mínimo.

Admito que no he asistido a ninguno de esos programas de $ 35,000. Mi límite es de aproximadamente $ 2,500, lo que plantea otro punto importante: hay muchos programas valiosos de 3 días que funcionan entre $ 1,500- $ 2,500. (Al menos uno está dirigido por la misma persona que enseñó una de esas aletas de la casa de televisión de realidad que está cobrando $ 35,000.) Los programas por los que he pagado $ 1,500- $ 2,500 han sido buenos valores. El modelo de negocio para ellos es algo diferente de los seminarios más caros. No tengo el espacio (¡o tu atención!) Para entrar en todo eso. Solo entienda que no obtendrá 25 veces el valor si gasta $ 35,000 en el programa más costoso.

Bonus Story: Lo siento, no pude resistirme. Pero hay productores que buscan todo tipo de variaciones en el éxito de cambio de casa. Mujeres que voltean casas. Inmigrantes que voltean casas. Etc. Hablé con una persona, un flipper muy exitoso, a quien se le acercó un productor de reality shows. El “gancho” aquí era que el flipper perdería dinero en 3 de cada 10 flips. La aleta estaba horrorizada. Ahora gana dinero en la mayoría de los flips (no lo hizo cuando comenzó) y quería mostrar a los espectadores cómo ganar dinero, no “cometer errores”, perder dinero y presumiblemente aprender de los errores. ¡S / él no consiguió el concierto! El punto: los programas de televisión que ves son como entretenimiento. No están destinados a enseñar . Así que no intentes aprender a cambiar la casa de esos espectáculos. . . y tal vez tampoco de las estrellas de esos espectáculos.