Todos los veinteañeros que tienen trabajo me preguntan: ¿deberíamos comprar una casa o seguir alquilando? La respuesta no es tan fácil. La sabiduría común durante décadas fue comprar una casa lo antes posible, porque es una gran inversión. Esa “sabiduría” puso patas arriba a muchas personas en la última década. Echemos un vistazo frío a la economía de ser propietario de una casa.
En el pasado, la decisión de comprar o alquilar era en gran medida si vivir en una casa o departamento. Eso ya no es verdad. Los condominios permiten la propiedad de una residencia multifamiliar, y las oportunidades de alquilar una casa independiente son mayores que nunca. Por lo tanto, la decisión de alquiler propio debe ser de manzanas a manzanas con propiedades comparables. Si está pensando en mudarse de un apartamento pequeño y comprar una casa de tamaño mediano, descubrirá que es más costoso simplemente porque está obteniendo más metros cuadrados y un patio.
¿Sigue siendo la vivienda una buena inversión? Desde 1975, la vivienda se ha apreciado en un promedio de 4.5 por ciento por año. (Los buenos datos comienzan en 1975.) Las estimaciones de la apreciación de la vivienda desde 1890 (cortesía de Robert Shiller) muestran aumentos anuales del 3.0 por ciento en el valor nominal, y apenas un poco por encima de cero después de ajustar la inflación. Las acciones, por otro lado, tienen un rendimiento promedio a largo plazo del 9.8 por ciento, incluidos los dividendos.
La vivienda parece ser una gran inversión en los buenos tiempos porque generalmente se aprovecha en gran medida. Con un pago inicial del 20 por ciento, un aumento de precio de solo el tres por ciento se convierte en un aumento del 15 por ciento en el capital del propietario. (Haga algo de aritmética con una hipotética casa de $ 100,000 para verificar ese resultado). Los defensores de bienes raíces llaman a esto el retorno “efectivo sobre efectivo”. Sin embargo, el apalancamiento también se aplica a la baja. Con una caída del 20 por ciento, una disminución del 20 por ciento en los precios elimina todo el patrimonio del comprador. Ese no es un escenario extravagante, hemos aprendido de las caídas de precios de la reciente caída de la vivienda.
El interés en las hipotecas de viviendas es deducible, lo que suena bien pero con frecuencia está sobrevalorado. Si, es deducible. Pero la deducción no compensa el hecho de que le está pagando a alguien intereses. Es un gasto, y por eso estás peor. Si desea una gran deducción de impuestos, puede hacer una contribución a la caridad. Terminará con menos dinero que antes de su contribución a pesar de la deducción. Lo mismo es cierto para los gastos por intereses. Puede valer la pena, considerando todo, pero sigue siendo un gasto. Hable primero con su contador, porque el beneficio real de una deducción varía de familia a familia.
La comparación del mercado de valores de vivienda ignora un punto clave: la vivienda paga algo así como un dividendo, ya que puedes vivir en ella sin pagar el alquiler. Para ser tan bueno como las acciones (en promedio), el beneficio de vivir en una casa tiene que pagar un “dividendo de ocupación” de alrededor del siete por ciento. Entonces, si está pensando en una casa de $ 200,000, necesita obtener $ 14,000 por año de beneficios al vivir en ella. Eso es comparable a $ 1,167 de alquiler mensual, antes de que lleguemos a los molestos detalles.
Cuando alquila, el propietario cobra los impuestos, el seguro, el mantenimiento y, a veces, los servicios públicos. Si compra, planee reemplazar el calentador de agua algunos años, la cerca trasera otros años, el techo ocasionalmente. Espero que no necesite reemplazarlos todos el mismo año. Si va a contratar todo el mantenimiento, probablemente pagará más de lo que paga el propietario. El propietario está en el negocio de mantener propiedades y probablemente sea muy eficiente. Sin embargo, si puede hacerlo usted mismo, sus desembolsos en efectivo serán mucho menores que los del propietario. Y puede hacerlo usted mismo si está dispuesto a aprender. Pruebe en Google “grifo con fugas” y encontrará muchos consejos.
La mayoría de las personas que piensan en comprar comparan los pagos mensuales con el alquiler, que es un buen punto de partida. Sin embargo, parte de ese pago mensual va al principal. Es como ahorrar. Para poner las compras en igualdad de condiciones con el alquiler, observe solo la parte del pago mensual que irá a los intereses.
Ejemplo: pide prestada una casa de $ 200,000 con una hipoteca a 30 años al 4.25 por ciento. Su pago mensual sería de $ 993, pero $ 285 de eso irían al capital. (Sus padres se sorprenderán de que esté pagando tanto al principal. Cuando obtuvieron su primera hipoteca, las tasas eran mucho más altas y solo una pequeña parte de sus pagos fueron al principal). Para hacer sus propios cálculos, use las funciones de Excel PMT , IPMT y PPMT.
Los costos de transacción son grandes en la vivienda. Los agentes inmobiliarios cobran una comisión del seis al siete por ciento sobre las ventas, lo que hará que la mudanza sea costosa. Puede vender la casa usted mismo, pero tenga en cuenta que es mucho trabajo y su casa puede no estar expuesta a tantos compradores, lo que reduce el precio que puede obtener por ella. Esto argumenta en contra de comprar a menos que esté seguro de que desea permanecer en la casa durante varios años, preferiblemente incluso más tiempo.
Los inquilinos deben tener en cuenta que no controlan el destino de su vivienda. Si el propietario decide vender la propiedad, estará buscando un nuevo hogar. El propietario también puede aumentar el alquiler al final del contrato de arrendamiento. El propietario también puede decidir no alquilarle, aunque eso es raro para las personas que se portan bien.
Uno de los beneficios de ser propietario de una casa es la capacidad de hacer con ella lo que desea (sujeto a las reglas del vecindario, por supuesto). Cuando su hija quiere que las paredes de su habitación sean negras, pueden ser los padres geniales que le muestran cómo usar un rodillo de pintura. Puedes construir esa glorieta en el patio trasero y tener baños en cualquier color del arcoíris.
Ser propietario de una casa le brinda cierta flexibilidad, pero también requiere flexibilidad. Cuando obtienes una bonificación del trabajo, puedes mejorar tu vivienda agregando una bañera de hidromasaje. Los inquilinos no tienen esa opción. Cuando pierde su trabajo, puede diferir el reemplazo de la alfombra.
También se requiere flexibilidad para usted. Cuando el techo comienza a gotear, no se puede decir a la lluvia que este es un mal momento. Necesita tener reservas para reparaciones no planificadas.
Así que ahora estás listo para que el economista te dé una conclusión. Sin embargo, hay demasiados factores emocionales para una solución matemática. Recomiendo ejecutar los números lo mejor que pueda y luego preguntarse si los beneficios psíquicos valen el costo.
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