Invertir en bienes raíces es una situación complicada. Mucho depende del mercado particular y el momento. En lugar de considerar los flujos de efectivo futuros para ayudarlo a tomar su decisión, podría ser mejor considerar el alquiler frente a la compra. ¿Qué puede comprar ahora para hacer el pago de la hipoteca, el seguro y el mantenimiento por mes? Ahora que ha calculado su gasto mensual, ¿qué puede alquilar que sea menor o igual?
No todos los mercados son iguales. Tuvimos la suerte de comprar una casa en 1976 en el área de Los Ángeles por $ 35,000. Hoy esa casa vale más de $ 1 millón, y la alquilamos para nuestros ingresos de jubilación adicionales. El alquiler actualmente es de $ 3,400 / mes, pero según mi investigación irá a $ 4,000 en seis meses. ¿Quién lo pensó?
¿Podríamos predecir que eso sucedería en 1976? De ninguna manera. Sin embargo, si llevo ese mismo modelo al área del corazón, no esperaría que funcione en esta medida.
Como regla general, las ciudades altamente pobladas como Nueva York, San Francisco, LA tienen más probabilidades de experimentar mayores aumentos de valor.
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Cuando nos jubilamos, en 2008, nos mudamos del área altamente poblada a los suburbios y compramos una casa de $ 370,000 en un mercado realmente bajo. El alto valor de esta casa fue de $ 725,000 según los registros de impuestos. Para el año siguiente, el valor de esta casa bajó y bajó a $ 270,000 antes de que comenzara a revertirse. El valor presente es de alrededor de $ 470,000. Señalo esto para indicar qué tan impredecible puede ser el mercado.
Durante la debacle bancaria, muchas personas perdieron sus hogares y, en mi opinión, fue por las siguientes razones:
- Usaron un ARM en lugar de un préstamo de interés fijo para calificar para una casa que realmente no podían pagar. es decir, si el interés es bajo, calificará para una casa de mayor precio.
- A medida que los valores inmobiliarios continuaron aumentando, los propietarios de viviendas tomaron préstamos adicionales contra su “capital” para instalar piscinas, spas, remodelaciones, etc. Ahora tenían dos préstamos. Muchos de ellos habían recibido aumentos salariales razonables y pensaron que podían pagarlo.
- Cuando el interés en el ARM comenzó a aumentar, también lo hicieron sus pagos de hipoteca, a veces cientos de dólares por mes
- Y finalmente cuando perdieron sus trabajos, perdieron todo.
Entonces, ¿quiénes fueron los sobrevivientes? Mi análisis me dice que fueron las personas las que tomaron préstamos fijos a una tasa que realmente podían pagar en ese momento. Si recibían aumentos en sus salarios, lo guardaban para un día lluvioso, y cuando la lluvia caía, estaban listos para eso.
Si eres un “flipper”, compras una casa, la arreglas y la vendes lo más rápido posible. Si compra una casa como inversión futura, compra razonablemente pero espera permanecer allí al menos 5 años. Usando nuestra casa actual como ejemplo, si TENEMOS que vender en los primeros 2 años, habríamos perdido más de $ 100,000 (teniendo en cuenta el costo de venta). Desde que llevamos aquí 9 años, logramos recuperarnos.
Otra cosa que debe considerar es el costo de comprar una casa y el costo de vender una casa. Al comprar una casa, espere pagar alrededor del 5% del costo para pagar las tarifas del préstamo, las tarifas de depósito en garantía y los costos de cierre. Este “efectivo por adelantado” se suma al pago inicial que podría ser del 10 al 20% del costo. Si está vendiendo, espere pagar alrededor del 10% del costo de venta. Si, por ejemplo, decidimos vender nuestra casa por $ 470,000, esperaríamos pagar $ 47,000 por los honorarios del agente (6%), los costos de cierre y el depósito en garantía. Por lo tanto, es una tontería para mí pensar que me iría con $ 470k.
En pocas palabras, “si tiene suerte”, comprará una casa ahora y en 30 años se pagará por completo. Debido a que ha sido sensato, se ha escondido lo suficiente como para comprar su casa de retiro por dinero en efectivo y cobrar el alquiler de su inversión inicial. La mejor decisión que tomará a lo largo de su vida es cuando tenga la mejor información para respaldar su decisión. Investigue su área, históricamente, si el valor de las viviendas aumenta 1% / año, puede no parecer mucho con $ 35,000. Pero cuando llega al millón, es mucho.