¿Cuál es el presupuesto máximo que razonablemente puedo permitirme comprar una casa en Los Ángeles?

Antes de responder la pregunta, me gustaría calificar y descalificar mi respuesta:

1. Mi padre es un maestro carpintero / contratista y sé mucho sobre bienes raíces en general: casas, renovaciones, trabajo de calidad y cómo el proceso básico de tomar algo mediocre y hacerlo hermoso. Es una especialidad familiar y disfruto muchísimo el proceso.

2. No sé mucho sobre LA en general, aunque pienso bastante en bienes raíces allí porque me gustaría ser bicoastal. Paso un poco de tiempo tratando de averiguar dónde me gustaría vivir en ambos lugares. Mi respuesta sobre dónde vivir en Los Ángeles se basa en esta investigación.

3. La sugerencia financiera adicional a largo plazo que tengo también es un área de especialización mía, ya que está relacionada con lo que hago en mi trabajo: inventar y reinventar negocios, y crear productos, servicios e IP únicos que cambien el mundo .

Parece que realmente tiene apetito por el riesgo y también está buscando ganar dinero con bienes raíces. Lo que propongo es un plan para hacer eso realmente. Estás en el lugar correcto en el momento adecuado para hacerlo. Inicialmente no será tan espectacular como tener la hermosa casa desde el principio, pero a la larga creará una vida maravillosa para ti. Tienes la juventud y los medios para hacerlo.

Hay un número creciente de gurús de vida / financieros taciturnos que recomiendan no comprar una casa y, en cambio, invertir sus activos en usted y en su negocio, lo que en última instancia garantiza el mejor retorno de su inversión. “Ser propietario” es realmente acerca del ego, así que antes de comenzar el proceso, asegúrese de tener muy claros sus motivos para comprar la casa en primer lugar. ¿Por qué tantas habitaciones si no tienes hijos y eres soltero?

El área de Los Ángeles que sugiero mirar es Culver City. Está justo al lado de donde mencionó que le gustaría comprar y generalmente está ubicado en el centro de todo (aeropuerto, centro de Los Ángeles, Hollywood, Brentwood) y tiene un tráfico local sorprendentemente pequeño. La ciudad en sí es muy conveniente y accesible, tiene maravillosos bares y restaurantes, una sala de cine, galerías de arte e incluso un gran mercado de agricultores. Me recuerda a áreas de Brooklyn. Si está comprometido a querer estar tan libre de automóviles como sea posible, el área está cerca de Venecia y Santa Mónica. Tiene todos los elementos de una ciudad que está en aumento.

Sin embargo, el stock de viviendas, especialmente teniendo en cuenta lo que desea, es bastante abismal. En su mayoría son casas pequeñas y bungalows. Ahora, amo un buen bungalow o dos. También mi familia. Le recomiendo que compre una gran “casa de inicio” en Culver City en una calle donde puede caminar por todas partes, arreglarla y embellecerla, comprometerse a alquilarla desde el principio. Alquilarlo le dará ingresos sostenibles y confiables. Voltearlo solo te dará dinero en efectivo.

Recomiendo vivir realmente en el lugar, conocerlo, ver lo que te gusta de toda la propiedad y luego reclutar a un amigo o dos de tu confianza para que te ayuden a elaborar un plan para renovarlo. Contrata a un gerente de proyecto de medio tiempo que te guste. Haz que sea lo más verde, hermoso y eficiente posible. El verde ya no es el futuro, es el presente, especialmente en Los Ángeles. Toma todo el tiempo que necesites. Disfrute en el proceso. Si te encuentras corriendo, algo está mal. Investiga a los profesionales que contratas y encuentra a las mejores personas especializadas en su oficio. No escatime Te lo agradecerás más tarde.

Una vez que esté listo, en 1 1/2 – 3 años, use los ingresos adicionales del alquiler para hacerlo nuevamente o simplemente aumente la cantidad que puede invertir en la propiedad de sus sueños en Venecia o de otra manera. Encuentre una compañía de administración de propiedades que lo ayude a administrar las propiedades. Si lo haces bien, no será tanto trabajo como crees que será. Encontrará un montón de excelentes inquilinos que estarán encantados de alquilar la gran casa (s) que cree.

Para todas las casas que cree, incluso la casa donde eventualmente reside, le recomiendo crear LLC individuales. Si es una casa lo suficientemente grande, puede ganar fácilmente dinero adicional alquilando la propiedad para filmar películas. Tengo un buen amigo que alquila su casa del Upper West Side para este propósito todo el tiempo. Existen muchas ventajas financieras para administrar su hogar como negocio.

Por último, con respecto a su negocio como médico y ahorrar más dinero: como todos sabemos, la atención médica está en un gran estado de flujo y expansión. Vivimos en una gran era de oportunidades cuando se trata de bienestar. En lugar de concentrarse únicamente en ahorrar dinero, use su apetito por el riesgo para crear un producto o servicio único que realmente se necesita en su industria, ya sea un sitio web o un dispositivo. De esta manera, va más allá de la necesidad de trabajar por cada dólar, en lugar de tener dinero que realmente funcione para usted.

Este plan en general, lo llevará muy por encima de la necesidad de $ 600K para obtener una casa de $ 3 millones de dólares, a tener varios millones para comprar la casa que realmente desee.

Sí, mientras tanto, las propiedades en Venecia y Santa Mónica apreciarán, sin embargo, su propio patrimonio neto se apreciará mucho más rápido.

Idealmente, desea el 20% del precio de compra disponible en efectivo para el pago inicial. Ponga menos y los términos se vuelven más onerosos. En particular, es probable que termine pagando un seguro hipotecario privado: es el pago de una póliza de seguro que beneficia al prestamista, que le paga en caso de incumplimiento. No hablaré más sobre esto, ya que es un consejo estándar que puede obtener en cualquier lugar.

Lo que es más importante es ¿dónde estás buscando comprar? En su mayor parte, el área metropolitana de Los Ángeles (que realmente incluye OC al sur y partes de Ventura al norte) es costosa. Ha aumentado aún más en los últimos 4 años.

En lo que respecta a la configuración regional, aquí hay algunas cosas justo fuera de la parte superior. Google acaba de comprar muchos acres en Playa del Rey. Investigaría las áreas circundantes.

LAUSD es malo. Si nos fijamos en el lado oeste, estamos viendo condominios convertidos en apartamentos de 1200 pies cuadrados que cuestan $ 900k. Prepárese para otro desembolso de $ 15k / año por niño para una escuela privada.

El corredor del valle de San Gabriel, a lo largo de la autopista 210 es costoso (como en las propiedades de ~ $ 10 millones en Arcadia). Las propiedades se compran en efectivo, se derriban y se reconstruyen en falsas mansiones de estilo europeo para la nueva entrada de ricos chinos. Investigue las áreas circundantes.

Valencia al norte tiene buenas escuelas. El área está bien publicitada en Corea y se basa en ella.

Seal Beach y Los Alamitos tienen excelentes escuelas. Estos son barrios más antiguos y están algo “escondidos”. Están en el extremo norte del Condado de Orange, tan fácilmente conmutables a LA propiamente dicho.

También busque en el Condado de Orange: Irvine, Tustin, Yorba Linda, Placentia, Brea. Las escuelas son buenas. Estas áreas también están atrayendo importantes entradas de China, por lo que las compras en efectivo no son infrecuentes. Sin embargo, el área es más grande con más inventario de viviendas, por lo que un comprador nativo por primera vez puede ser más competitivo.

Esta es mi opinión personal. No lo compres y espera.

Hoy, especialmente en Los Ángeles, el área de la Bahía y Nueva York, y en casi todas partes, el precio es excesivo debido a la baja tasa de interés. De vuelta al año 2000 a 2015, el precio se aprecia 300% y más, los ingresos del hogar apenas suben un 10%. Deben suceder dos cosas. 1) Los ingresos deben aumentar un 300% para ponerse al día, y el precio de la vivienda permanece igual durante un período de tiempo muy largo. 2) O, el precio de la vivienda baja para igualar los ingresos. La brecha es demasiado amplia. El daño fue hecho nuevamente por la tasa cero de la Fed y el QE, especialmente en esas áreas. Cuando el desempleo y la alta tasa golpean el mercado, solo se necesitan pocos precios de venta al público para derribar todo el mercado. Pero, por supuesto, la tasa podría no subir mucho durante mucho tiempo. Pero no creo mucho más en la apreciación de los bienes raíces.

En general, si vuelve a la historia y estudia la economía y las finanzas, descubrirá que durante la tasa de interés más baja se creó el precio más alto de la vivienda. Durante el período de mayor interés, el precio de la vivienda cayó al fondo. El pago de la hipoteca es siempre el mismo, depende de sus ingresos. La tasa baja le permite pedir prestado más dinero, por lo que el precio de la casa aumenta, pide prestado más dinero y paga una tasa más baja por su préstamo. Cajón de tasa más alta precio de vivienda más bajo, por lo que pide prestado menos y paga una tasa más alta por el dinero que pide prestado.

La única estrategia ganadora es comprar la casa en el momento en que la tasa de interés de la Fed sea la más alta y esté lista para revertir. Pide prestado al banco usando una tasa variable, que le da la tasa más baja en ese punto (si pide prestado a la tasa fija, la tasa será más alta). Dado que la tasa está bajando, puede continuar re-fi a una tasa más baja cuando hay una diferencia del 1% (todavía tasa variable). Hasta el día en que Fed esté listo para volver a doblar la esquina (en ese momento la tasa es la más baja), usted cambia la tasa hipotecaria a 30 años.

Ahora vea qué sucede, compra la casa al precio más bajo y su tasa de interés hipotecario es la más baja. Eso supone que usted será el propietario de su casa durante mucho tiempo, sus ingresos son estables y su puntaje de crédito está en buena forma durante mucho tiempo.

Si no tienes una casa en este momento, es demasiado tarde para el juego. El precio de la vivienda es mucho más que asequible. Guarde su efectivo y obtenga un rendimiento decente del 5%. Mantenga su alquiler bajo y espere. Si puede permitirse perder el 40% de su precio de compra, puede hacerlo. A los 30 años, $ 500,000 en efectivo en su cuenta bancaria no es fácil, ya sea que trabaje muy duro y ahorre aún más o con dinero viejo. Si obtiene un buen 10% de retorno de su ahorro, sus ingresos son suficientes para alquilar un lugar agradable y mantener su principio seguro. Si tiene un patrimonio neto de más de $ 5 millones, probablemente pueda permitirse perder unos pocos cientos de miles. Anímate, simplemente no olvides el impuesto a la propiedad.

Puedo seguir y contarte una larga historia de lo que sucedió durante 2000-2015. Pero esa será una historia muy larga.

1.) Pedir prestado mentira sobre ingresos, el banco no requirió verificar.

2.) La tasa a largo plazo bajó mientras que la tasa a corto plazo subió (evento histórico), baja tasa y dinero fácil en todas partes.

3.) La burbuja inmobiliaria de China crea dinero fácil que fluye a los Estados Unidos.

4.) Recesión, QE de la Fed (evento histórico) y tasa cero, eso no es un error, es la única solución para corregir los errores de la banca.

La casa no es una inversión. Mi opinión no popular.

Puede que no le interesen las escuelas, pero son un factor importante en la demanda de un vecindario en particular, por lo que debe considerarlas al elegir. El mejor consejo que puedo darle es comprar en el vecindario de mayor demanda que pueda pagar, incluso si es una casa en dificultades que necesita trabajo.

La mayoría de los prestamistas permitirán que hasta el 43% de sus ingresos BRUTOS (antes de impuestos) se destinen a sus gastos de vivienda. Entonces, digamos que su ingreso combinado (por ejemplo, esposo y esposa) es de $ 10k / mes, entonces todos sus “gastos de vivienda” deben ser menores o iguales a $ 4,300 / mes.

Tenga en cuenta que su “gasto de vivienda” incluye “Principio + Interés + Impuesto a la propiedad + Seguro de vivienda + HOA” debe ser menor o igual a $ 4,300.

Si tiene otras deudas a largo plazo (pagos de automóviles, tarjetas de crédito, etc.), ese monto se deduce de los $ 4,300 que el prestamista está dispuesto a prestarle. Digamos que tuvo un gasto de $ 300 / mes en automóvil, entonces el prestamista solo prestará hasta un límite de $ 4,000 / mes.

A partir del ejemplo anterior, un prestamista hipotecario calculará y determinará la cantidad de préstamo para la que puede calificar

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También trabajo para mí y compré mi primera casa recientemente usando efectivo.

Aunque probablemente debería haberlo financiado (por varias razones, incluso como una forma de protegerse contra un terremoto), creo que comprar una casa que pueda pagar con efectivo fue una buena idea.
Tratar de predecir el futuro 30 años después es una tarea bastante difícil que ni siquiera los mejores economistas del mundo pueden hacer y al comprar una casa que puedo pagar en efectivo, no hay posibilidad de que tenga problemas financieros y enfrentar una ejecución hipotecaria debido al fracaso para hacer pagos de hipoteca.

Dicho esto, el tipo de casa que está buscando en el oeste de Los Ángeles probablemente no sea inferior a $ 2 millones, por lo que puede llevar un tiempo ahorrar $ 2 millones a menos que su negocio crezca.