¿Qué le sucede a alguien que vendió su casa y pagó por adelantado por un contrato de arrendamiento de 10 años en el departamento solo para quebrar poco después?

Answer 1

¡Esta es una muy buena pregunta!

Tengo una opinión muy diferente sobre el análisis resultante de este conjunto de hechos. No estoy en desacuerdo con las posibilidades planteadas por mi colega Neil Ackerman. Sin embargo, en lugar de centrarnos en motivos siniestros que no están presentes en los hechos, veamos este caso directamente de lo que nos dicen.

El propietario no hizo nada malo. ¿Por qué demandar al arrendador? La única base para hacerlo es si el propietario cobra de más. Nada en el hipo dice que hubo sobrecarga. El deudor obtuvo el contrato de arrendamiento que pagó. Nada fraudulento o conspirador sobre eso. Suponiendo que el costo del arrendamiento fue a valor de mercado, el administrador no puede recuperar nada del arrendador. (¿Y si el deudor hubiera usado el dinero para comprar papas fritas? Montañas de papas fritas. El síndico no va a demandar a FritoLay, a menos que se le cobre demasiado al deudor).

Este no es un caso de fraude ni de delitos de quiebra. Es una pregunta sobre quién obtiene la propiedad del patrimonio de bancarrota.

El arrendamiento prepago se convierte en propiedad del estado de bancarrota. Un arrendamiento prepago de 10 años es valioso, y el administrador puede venderlo siempre que los ingresos sean mayores que cualquier exención permitida a favor del deudor.

El interlocutor piensa erróneamente que comprar el contrato de arrendamiento protege el dinero. No! El arrendamiento prepago es solo otro activo, como solía ser la casa. El dinero simplemente se transfirió a un activo diferente, a saber, el arrendamiento. El resultado sería el mismo si el dinero se utilizó para comprar papas fritas, monedas raras o se dejó como efectivo.

La bancarrota es a veces como la química. Piensa en el agua. Puedes congelarlo y convertir la masa en un sólido. Pero sigue siendo agua. El deudor saca dinero de la casa vendiéndolo y usa el mismo dinero para comprar un contrato de arrendamiento. Nada ha cambiado. ¡Presto! Diez años de renta prepaga tiene un valor. ¡Sigue siendo dinero!

Pero, pero, pero … ¿qué pasa si el administrador no puede encontrar un comprador para el arrendamiento? Entonces la estrategia funciona, ¿no? Nooo El comprador más probable del contrato de arrendamiento será el propietario. El administrador puede tratar de vender el contrato de arrendamiento al arrendador, con un descuento razonable como incentivo. Si eso no se materializa, el administrador puede expulsar al deudor y subarrendar el local, cobrando el alquiler por los próximos 10 años.

Answer 2

Gracias por A2A’g me en esta pregunta.

Suponiendo que la persona se declara en bancarrota del Capítulo 7, el administrador probablemente preguntará qué sucedió con los ingresos de la venta y puede solicitar documentación para evidenciar lo que ocurrió con estos ingresos y, por lo tanto, se enterará de esto (a menos que el deudor mienta en la declaración de asuntos financieros, así como en la reunión de acreedores celebrada por ley entre 21 y 40 días después de que se inicia el caso, en el que el deudor debe ser examinado por el síndico de bancarrota designado en el caso, cuando el deudor responde a la pregunta que siempre se hace en los exámenes en cuanto a si él o ella ha poseído o vendido algún interés en bienes inmuebles dentro de los x años previos a la bancarrota; la cantidad de años solicitados depende de qué tan atrás pueda verse el administrador bajo el estado aplicable ley; en Nueva York, el período solicitado es de 6 años antes de la quiebra: si el deudor miente, el deudor habrá cometido un delito de bancarrota, de conformidad con 18 USC Sección 152, y si es procesado, es sub ject para traer multado, encarcelado por hasta 5 años, o ambos; y los acreedores también pueden comunicarse con el administrador para informarle al administrador. Además, muchos fideicomisarios hacen revisiones independientes del deudor en Westlaw o Lexis para ver si el deudor era un propietario récord de la propiedad antes de la bancarrota).

Al enterarse de que las ganancias de las ventas se utilizaron para pagar por adelantado el contrato de arrendamiento de 10 años, el administrador podría (y si yo fuera el administrador, ciertamente) demandaría al propietario bajo, entre otras causas de acción, transporte fraudulento, para la recuperación de las rentas prepagas (ciertamente todas las rentas prepagas para todos los meses que no habían vencido a partir de la fecha en que se inició el caso de quiebra), se oponen a que el deudor obtenga un alta en quiebra bajo, entre otras disposiciones, la Sección 727 (a) del Código de Bancarrota ( 2) (“el deudor, con la intención de obstaculizar, retrasar o defraudar a un acreedor … ha transferido, eliminado, destruido, mutilado u ocultado … propiedad del deudor, dentro de un año antes de la fecha de presentación de la petición”) y tomar otras y más acciones apropiadas.