Girish Agarwal, de 45 años, ha estado tratando de vender su casa desde febrero. Había comprado la propiedad hace cinco años pensando que los precios inmobiliarios continuarían aumentando a un ritmo acelerado. Después de luchar por encontrar un comprador, recientemente redujo el precio de venta. Aún así, no hay tomadores.
“Los corredores dicen que la venta puede llevar algún tiempo ya que el mercado está atravesando una desaceleración”, dice. Este no es el único problema con el que está lidiando. Todavía debe obtener la carta de posesión del constructor, ya que el proyecto aún no tiene autorizaciones ambientales. El escenario no era tan sombrío cuando Girish había comprado la propiedad en 2012. Los precios subían rápidamente, haciendo de los bienes raíces una de las inversiones más solicitadas. Las cosas no habrían sido tan difíciles si no hubiera tomado un préstamo para comprar esta propiedad.
También tiene que pagar cuotas mensuales equivalentes, o EMI, por la casa donde vive actualmente. Con una gran parte de su salario destinada a pagar EMI, sus finanzas se estiran. Quiere deshacerse de la segunda casa lo antes posible. Hay miles de personas como Girish que, con la esperanza de obtener un beneficio rápido, compran una propiedad sin comprender sus necesidades. Surabhi Arora, Director Asociado, Investigación en Colliers India, dice: “Las transacciones de propiedad toman tiempo. No equipare los bienes inmuebles con el mercado de valores en términos de salir”.
1. APROBACIÓN Y LICENCIAS: Una vez que se concentre en la propiedad, verifique la documentación del constructor que va desde el certificado de inicio de trabajo, la autorización ambiental y los planes de construcción aprobados. También pregunte por el estado del título de la tierra y vea si el constructor ha comprado la tierra o solo tiene derechos de desarrollo. Aquí hay una lista de documentos que debe consultar. (una). Título de propiedad: verifique si el constructor tiene derecho sobre la propiedad. Al comprar una parcela, vea el título de propiedad de la tierra para confirmar si el constructor tiene todo el derecho. También puede pedir ayuda a un abogado para que examine la escritura. Divakar Vijayasarathy, cofundador de MeetUrPro Home, dice: “Un mero NOC (certificado de no objeción) del panchayat o el organismo local no constituye la aprobación de la autoridad”. (segundo). Certificado de liberación: si está comprando una propiedad en reventa, recuerde que puede haberse comprometido a obtener un préstamo bancario. En tal caso, tendrá que obtener un certificado de liberación del banco, que probará que el préstamo en la tierra ha sido pagado. Certificado de gravamen de cheques: también es importante verificar que la tierra esté libre de todas las cuotas legales. (do). Verificar el uso del suelo: Verifique la zona de uso del suelo según el plan maestro de la ciudad para la parcela. Puede obtener el plan en la oficina del organismo local en su ciudad respectiva. (re). Aprobaciones del organismo local: asegúrese de que todo el diseño haya sido aprobado por la corporación de desarrollo y el organismo local de la ciudad. (mi). Recibos de impuestos a la propiedad: Si está comprando una propiedad en reventa, solicite al vendedor junto con otras facturas recibos de impuestos a la propiedad anteriores. De esta manera, puede asegurarse de que no haya facturas pendientes.
2. LISTA DE BANCOS QUE FINANCIAN EL PROYECTO: Con las compañías de bienes raíces en inventario no vendido y que no tienen suficiente efectivo para completar sus proyectos, los bancos han llegado a variar su financiación. Hay muchos constructores que no obtienen préstamos bancarios en absoluto. Entonces, una vez que finalice la propiedad y confirme que todas las aprobaciones están en su lugar, averigüe los bancos que están listos para financiar el proyecto y vaya con el que le ofrece el préstamo a la tasa más baja.
3. CALCULA EL COSTO TOTAL: No sigas lo que te dice el corredor. Muchas veces, los corredores solo mencionan el costo básico y no otros factores como las tarifas de desarrollo interno / externo, los cargos de ubicación preferenciales, los cargos de estacionamiento / club / estatutarios y el impuesto de servicio, que aumentan el costo total. Pregunte por el costo final de la propiedad.
4. VERIFICAR EL CONSTRUCTOR: El terreno en cuestión puede estar bajo litigio. Por lo tanto, se recomienda que realice una verificación exhaustiva del constructor. Puede verificar sus proyectos pasados o actuales o incluso publicar consultas en los diversos foros inmobiliarios en línea.
5. COMPRA VS ALQUILER: Muchas personas compran una propiedad pensando que usarán la renta para pagar los EMI. Los expertos dicen que es un enfoque equivocado. Surabhi dice: “No apalanque en exceso con la esperanza de que los ingresos por alquiler paguen el EMI. El rendimiento del alquiler en propiedades residenciales generalmente es de solo el 2-3 por ciento”. Además, la propiedad puede permanecer vacante durante meses antes de que pueda encontrar un inquilino.
6. EL PLAN CORRECTO: Existen varias opciones de pago disponibles en el mercado, como el plan de pago inicial, el plan de pago flexible, el plan vinculado a la construcción y el plan vinculado a la posesión. Los expertos dicen que uno debe elegir con cuidado, ya que generalmente hay un costo para cada conveniencia. Por ejemplo, en los esquemas de subvención, el precio es al menos un 10 por ciento más alto de lo que se cobra bajo los esquemas regulares. Los clientes también deben comprender que cualquier pago atrasado o incumplimiento por parte del constructor en dichos esquemas afectará su historial de crédito. Luego, existen esquemas de alquiler garantizados según los cuales el desarrollador le paga el alquiler por un período fijo durante la construcción o por un período determinado después de la posesión. En el primer esquema, el comprador recibe pagos regulares del desarrollador durante la construcción de la casa, lo que lo ayuda a compensar una parte del EMI o los costos de alquiler. En el último esquema, generalmente para propiedades que están fuera de los límites de la ciudad, el desarrollador ofrece ingresos por alquiler después de la posesión. Pero la letra pequeña es que no hay garantía.
7. TAMAÑO DEL APARTAMENTO: Los constructores generalmente mencionan el área superconstruida en los folletos. Esto incluye áreas comunes como escaleras, vestíbulo, etc. El área de la alfombra del piso en realidad podría ser un 30 por ciento menos que el área superconstruida. Por ejemplo, un plano de dos BHK de 1,000 pies cuadrados en realidad podría tener solo 700-750 pies cuadrados. Es recomendable ir siempre por el área de la alfombra, el área encerrada dentro de las paredes. Divakar dice: “Si está buscando comprar una parcela para vivir en una etapa posterior, es aconsejable que primero comprenda su requisito. Asegúrese de verificar la cantidad de tierra (área construida) que necesitará para construir la casa de sus sueños. Topografía y el suelo son los otros factores vitales “.
8. COMPRUEBE LOS PLANES DE INFRAESTRUCTURA: la conectividad de Metro o cualquier otro gran desarrollo de infraestructura en el futuro vinculado a la ubicación de la propiedad que desea comprar puede aumentar enormemente el retorno de la inversión. Además, asegúrese de que la propiedad no esté cerca de ninguna industria contaminante.
9. COMPRUEBE EL SITIO: El diseño en el folleto podría ser diferente de la realidad. Por lo tanto, realice una visita completa al sitio antes de reservar la propiedad. Interactúe con las personas del vecindario, ya que pueden conocer cualquier ocupación ilegal u otras disputas legales relacionadas con la propiedad.
10. REGISTRE SU PARCELA: Después de seleccionar la propiedad, debe registrarla ante la autoridad correspondiente para que se convierta en su propietario legítimo. Surabhi dice: “Mediante el registro de la escritura de venta, una persona puede adquirir los derechos de la propiedad a partir de la fecha de ejecución de la escritura”. Por último, pero no menos importante, investigue el historial del desarrollador en términos de total pies cuadrados desarrollados, retroalimentación del mercado y retrasos en los proyectos. Además, verifique la calidad de sus proyectos anteriores. Divakar dice: “Asegúrese de buscar cualquier contingencia que pueda dificultar el desarrollo de la propiedad. Para esto, probablemente pueda consultar o participar en varios foros inmobiliarios en línea.
