¿Por qué mucha gente de clase media y media baja en los Estados Unidos hipoteca una casa y luego la alquila (como inversión) pero la mayoría de las personas adineradas no?

Answer 1

Lo hacen porque no entienden la gestión de riesgos y las premisas reales detrás de sus decisiones. La lógica es algo así como ‘X nunca se cae’, por lo que se aprovechan de las hipotecas y piensan que tomaron una decisión de inversión segura, ya que son reacios al riesgo.

Tales situaciones están realmente cargadas de riesgo, ya que sus inversiones están altamente apalancadas, donde el índice de apalancamiento (precio de la vivienda / capital) es de 10-20X o más. Es curioso cuando uno habla con una persona supuestamente reacia al riesgo acerca de una cuenta de margen en un corretaje apalancado 2X y lo consideran de alto riesgo y luego no piensan en aprovecharse 20X con un pago inicial del 5%.

Los inversores sofisticados saben que no hay inversiones que ‘siempre suban’ y que se trata de cronometrar ciclos inevitables. Los menos sofisticados se niegan a admitir y reconocer hechos obvios como los ciclos de inversión y, en cambio, se involucran en racionalizaciones simples, por ejemplo , los precios en Florida siempre serán altos debido a la proximidad a las playas y la afluencia de dinero extranjero, etc. Este pensamiento simplista se populariza y refuerza aún más por interminables programas de cambio de casa en la televisión.

Los ciclos de inversión están esencialmente impulsados ​​por las tasas de interés. No hay ningún misterio por qué los precios de la vivienda vuelven a ser altos, por segunda vez en los últimos 10 años. La razón principal son ocho años de políticas de tasa de interés cero (ZIRP), e incluso tasas negativas (NIRP), aplicadas por los bancos centrales en todo el mundo. No se ha aprendido nada de los bloqueos anteriores y el ciclo se repite, como siempre.

Answer 2

Probablemente hay varios factores que llevan a la gente a hacer esto. Para empezar, esta es una inversión que es familiar y al menos conceptualmente fácil de entender: compra una casa y deja que alguien le pague. En última instancia, cualquier hipoteca se retira y, con suerte, los precios de las viviendas se aprecian y un activo considerable permanecerá y se puede apalancar o licuar según se desee.

También se tiene en cuenta que el sector inmobiliario residencial es uno de los muy, muy pocos lugares en los que “Joe Sixpack” puede usar el apalancamiento para aumentar su poder adquisitivo, lo que puede tener un efecto de aumento en el aumento del valor disponible como inversión. Una hipoteca para una propiedad de inversión puede requerir un pago inicial del 20 o 25%, pero se puede comprar una hipoteca para viviendas ocupadas por el propietario en algunos casos con tan solo un 3 por ciento de pago inicial (ocasionalmente menos). Dicho esto, el prestatario debe residir legalmente en la propiedad durante un período de tiempo razonable antes de mudarse a una nueva casa y alquilar la antigua, pero esto no es tan raro. Tenga en cuenta que sacar una hipoteca residencial ocupada por el propietario donde existe una intención clara al principio de alquilar la propiedad se conoce como “fraude de ocupación” y puede ser procesado como un delito grave.

Dependiendo de las condiciones del mercado, este apalancamiento puede producir rendimientos considerables. En los últimos años, incluso los depósitos de ahorro bloqueados durante un período prolongado (3-5 años) han devuelto muy poco, por lo que una suma invertible de, digamos, $ 50,000 podría haber devuelto un 1-1.5 por ciento en el mejor de los casos. Contraste esto con bienes raíces residenciales; a nivel nacional, los precios de las viviendas han estado subiendo a un ritmo quizás del 6% anual durante los últimos 3-4 años, por lo que una inversión de $ 50,000 que apalancó la compra de una casa de $ 200,000 hace 4 años podría haber aumentado el valor a quizás $ 238,000 durante ese tiempo, de modo que La inversión de $ 50,000 ahora vale $ 88,000 brutos invertidos en una casa, en lugar de quizás $ 52,200 depositados en un CD durante ese tiempo.

También es probable que esté ocurriendo un poco de “yo-tooism” en algunas áreas (probablemente ahora se llama Fear Of Missing Out (FOMO)). Vimos este tipo de comportamiento durante los años de “auge” de la última década, cuando parecía que todos y su hermano estaban ganando dinero en bienes raíces, ya sea comprando y cambiando, o mejorando y vendiendo o simplemente acumulando tantas propiedades como posible con poca o ninguna piel en el juego. El entorno actual no es el mismo, pero ciertamente hay elementos que son evidentes.

Con todo, ¿por qué la gente hace esto? Parece atractivo, fácil (o al menos comprensible) y una forma de obtener rendimientos descomunales en comparación con otras inversiones. Desde este punto de vista, los aspectos negativos parecen pocos, y los riesgos de perder dinero parecen manejables. ¿Qué puede salir mal?

Answer 3

En mi experiencia, las personas ricas esperarán los ciclos del mercado para comprar a una tasa de capitalización específica. La tasa de capitalización es la tasa de rendimiento esperada de su dinero. Un ejemplo de esto sería gastar $ 250k en una inversión que genere una ganancia posterior a los gastos (excluyendo el impuesto sobre la renta) de $ 25k produciría una tasa de capitalización (límite) del 10%. Los verdaderos inversores inmobiliarios no se preocupan mucho por la apreciación y, a menudo, mantienen propiedades de inversión durante períodos de tiempo muy largos o hasta que los mercados de la vivienda se sobrecalienten de manera tan irracional que puedan justificar el costo de los impuestos sobre las ganancias de capital y la recuperación de las deducciones de depreciación que ocurren cuando se vende una propiedad de inversión. En otras palabras, los inversores inmobiliarios profesionales buscan un retorno del capital desplegado y, por lo general, no especulan sobre un aumento en el valor de las propiedades.

En cuanto a las personas apalancadas, están contando el diferencial entre el servicio de la deuda y las rentas (el efectivo en la devolución de efectivo). Esto funciona mejor para grandes inversiones comerciales, pero puede ser peligroso para los compradores de viviendas unifamiliares más pequeños y altamente apalancados. La razón es que una factura de reparación grande o un largo período de vacante borrará cualquier ganancia en el diferencial porque el pago de la hipoteca no desaparece. La mayoría de los compradores apalancados de propiedades individuales como inversión realmente no se consideran inversores, sino especuladores que esperan que las rentas cubran el costo de propiedad y confíen en la apreciación para obtener sus ganancias. Lamentablemente, este es un plan terrible a largo plazo porque cuando los valores disminuyen (y siempre lo hacen eventualmente), las personas apalancadas están atrapadas con una propiedad no vendible y están a 1 reparación importante de la insolvencia y / o ejecución hipotecaria.

Answer 4

La premisa de su pregunta es defectuosa. No es cierto que solo las personas de clase media y media baja usen esta oportunidad de inversión. Sospecho que el problema radica en cómo se define la “clase media”. El ingreso familiar promedio en los Estados Unidos es de aproximadamente $ 55K. Estas personas son de clase media. Sería razonable incluir ingresos del hogar de hasta aproximadamente $ 85K en la clase media, ya que todavía están por debajo del 25% de los que ganan más.

De hecho, muchas personas de clase media y media baja no pueden ser aprobadas para hipotecas y no tienen los ahorros para pagar el pago inicial (generalmente del 25% al ​​30% en una propiedad de inversión). Las personas de clase media que creen en el sector inmobiliario, especialmente en la primera mitad de su vida laboral, generalmente usan su exceso de flujo de efectivo para comprar una casa en la que vivir. Las personas de clase media generalmente no tienen el dinero para encontrar un pago inicial de una segunda propiedad hasta la mediana edad. La gente de clase media baja nunca llega allí.

El alquiler de bienes raíces es una inversión razonablemente común para aquellos que no se sienten cómodos con poner todo su dinero en el mercado de valores y se sienten cómodos invirtiendo parte de su tiempo en administrar la propiedad.

El rango de ingresos para el inversor inmobiliario típico es probablemente de aproximadamente $ 75K a $ 200K por año. Este rango de ingresos abarca parte de la clase media y gran parte de la clase alta. Un ingreso de $ 200K es mayor que aproximadamente el 95% de los hogares en los Estados Unidos.

Tampoco estoy de acuerdo con su sugerencia de que los bienes raíces residenciales son una mala inversión. Por supuesto, puede ser una mala inversión si paga demasiado, pero también puede ser una muy buena inversión si obtiene un buen trato. Debe analizar los flujos de efectivo. No es raro experimentar un rendimiento anual razonablemente estable de más del 20% por año.

Para obtener más información y educación sobre finanzas personales, visite Finanzas Tipo Z Nunca vuelva a tomar una decisión financiera no informada.

Answer 5

Pedir prestado dinero para invertir en algo es casi siempre una mala idea. No pedirías prestados $ 200K e irías a las carreras de caballos para apostar, ¿verdad? Como muchos de los otros respondedores dijeron: todo lo que se necesita son unos pocos meses de cheques sin fondos, inquilinos que no desalojarán la propiedad, y cuando finalmente lo hagan, destrozarán el lugar y se declarará en bancarrota.

Mi consejo sigue siendo: “Compre la peor casa en la que pueda vivir, en el mejor vecindario que pueda pagar”. Sin embargo, antes de comprarlo, investigue a fondo y asegúrese de que su casa tenga un precio muy bajo y asegúrese de que el vecindario sea estable y esté creciendo. Múdate, renuévala (o renuévala y muévete), vive en ella hasta que encuentres otra gran oferta y empieces de nuevo. No tendrá que pagar el Impuesto a las Ganancias de Capital, no tendrá que aguantar a los inquilinos malos que destrozan su lugar y le emiten cheques sin fondos, y no recibirá llamadas a las 2 AM porque tienen un inodoro cerrado y el el sistema de calefacción dejó de funcionar …

Answer 6

Creo que se debe al hecho de que las casas comunes como una clase de activos están en el espectro superior de accesibilidad para las personas de ingresos bajos y medianos. Por ejemplo, una persona en un rango de ingresos bajos a medios tendría que estirar para pagar los pagos de la hipoteca de una casa unifamiliar; dicho pago puede caer entre $ 1000 y $ 2000 por mes, que es una gran parte de sus ingresos mensuales. Los ingresos netos mensuales generados por la casa una vez que se alquila y se deducen todos los gastos probablemente solo sean unos pocos cientos de dólares por mes, tal vez $ 200 a $ 500 +/- en una casa que vale $ 150k a $ 350k. Este ingreso neto de ninguna manera vale el tiempo y la consideración o la molestia de una persona rica para el caso.

Además del ingreso mensual neto relativamente bajo, es bien sabido por las personas adineradas que la gran preponderancia de los recursos legales está a favor del inquilino residencial. Por ejemplo, una propiedad residencial debe ser “habitable” o de lo contrario el propietario es responsable. El propietario de una vivienda residencial está obligado a reparar el aire acondicionado, la calefacción, la plomería y otros asuntos similares de inmediato. Compare esto con los bienes raíces comerciales, donde los inquilinos comerciales son responsables de la construcción de la unidad, el mantenimiento del aire acondicionado y los sistemas de plomería, etc. La persona adinerada naturalmente se sentirá atraída por los bienes raíces comerciales porque la carga de tiempo para él o ella es mucho menor.

Además, los bienes inmuebles comerciales suelen ser más caros y los plazos de alquiler son más largos; los plazos de 3, 5 y 10 años son comunes, lo que suaviza el ciclo de ganancias para el inversor rico. Él o ella puede contar con no tener que volver a anunciarse para alquilar la vivienda cada 6 meses o cada año. Finalmente, normalmente ocurre que las unidades comerciales se alquilan a empresas que tienen más dinero y es menos probable que no paguen. Hay problemas de pago incluso con las empresas para asegurarse, pero no tanto como con los inquilinos de ingresos bajos a medios que viven de un sueldo a otro y que pueden tener una emergencia de vida y de repente no pueden hacer el pago de la renta ese mes.

Personalmente, conozco a un propietario que posee y alquila casi 40 casas individuales en Minneapolis y me dijo que nunca ha habido un solo mes sin que algún inquilino tenga que ser desalojado, o que no haya devuelto un cheque o se haya saltado el pago de la renta. Literalmente tiene un trabajo a tiempo completo cobrando renta, escribiendo avisos de desalojo, reparando inodoros y llenando formularios de la sección 8. Lamentablemente, en realidad gana más dinero con los pagos atrasados ​​que con el diferencial entre el costo y la renta base. Los bienes raíces comerciales, en igualdad de condiciones (tasas de interés, valores de propiedad, etc.) son mucho más compatibles con la cartera de una persona rica.

Answer 7

El mantra “cualquiera puede invertir en bienes raíces” ha sido un elemento constante en los Estados Unidos. Independientemente de que el mercado suba o baje, no hay escasez de gurús de bienes raíces que le digan a las personas cómo matar a la propiedad.

Comprar casas embargadas. Renovar y voltear. Compra para alquilar. Puede encontrar innumerables guías, sitios web, libros electrónicos, etc. sobre estos temas. Pero te dejaré en secreto.

La razón por la cual los autores de estos sistemas están vendiendo libros electrónicos y guías es porque no pueden ganar dinero invirtiendo en propiedades.

De vuelta a tu pregunta. A todos les gusta el lanzamiento, que es algo como esto:

1. ¿Odias tu trabajo? ¿No tienes dinero a fin de mes?
2. Puedes hacer una propiedad asesina o estar sentado en la playa mientras los idiotas te pagan el alquiler.

Los ricos no tienen trabajo y tienen dinero a fin de mes. Entonces el campo solo funciona en la clase media.

Ahora, observe cómo los inversores profesionales hacen propiedades. ¿Crees que compran un departamento en su vecindario, cobran renta y administran la propiedad? NO. Eso no es muy rentable y no es escalable.

Si quiero obtener ingresos de bienes raíces residenciales, hago un trato. Hace un tiempo compré con otras personas un desarrollo multifamiliar de 169 unidades. Hay administración de propiedades profesional y la deuda de la propiedad era más barata de lo que podía obtener de una hipoteca. Recibo un cheque cada trimestre y un informe.

Hay muchas ofertas inmobiliarias en activos multifamiliares, hoteleros, de oficina, médicos e industriales. Estos se enumeran, pero generalmente son demasiado grandes para que un inversor de clase media lo haga solo. Además, realmente no quieres hacerlo solo. Entonces, contacte con personas en su comunidad. A los médicos y atletas en particular se les ofrecen muchas de estas ofertas.

Además, las compañías de administración de propiedades intentan encontrar inversionistas para que luego puedan ganar honorarios por administrar la propiedad. Estoy buscando un acuerdo que me envió una compañía que administra hoteles. Tienen más de 200 hoteles en los Estados Unidos y saben lo que están haciendo. Pero no están en el negocio de ser dueños de hoteles, por lo que necesitan inversores. Funciona en ambos sentidos.

Como en cualquier inversión, haga su tarea y asegúrese de invertir con personas sólidas y en una buena oportunidad.

¡Buena suerte!

Answer 8

Muchas, si no todas las personas ricas son ricas por lo que saben. pueden tener una o dos áreas en las que se sienten cómodos invirtiendo porque es lo que saben. Si no tienen experiencia en bienes raíces, generalmente no se aventurarán en ese mercado

Hace varios años, después de muchos años con varias nuevas empresas con las que me involucré y otras cosas que probé, me di cuenta de que nunca desarrollé un plan de jubilación sólido. Decidí que iba a comprar una casa, vivir en ella por un par de años, luego comprar otra, mudarme y alquilar la primera y repetir cada pocos años, siempre que pudiera hipotecarlos, lo cual estaba bastante seguro de que podría con un FICA 800.

La idea era que obtendría hasta diez de estas propiedades y dejaría que otros pagaran la hipoteca, los intereses, etc. y obtuviera un poco más de cada uno para cualquier cosa que pudiera necesitar. Después de 20-30 años con muy poco o nada en la hipoteca y un aumento en el valor de la propiedad, tal vez tendría un par de millones disponibles. Vendería uno a la vez y viviría del dinero que también se invertiría principalmente a corto plazo.

Esa fue mi base básica para el plan, pero me di cuenta de que a medida que más experiencia en cualquier cosa crea más contacto y más oportunidades que aparecerán para invertir. Todavía estoy trabajando en ello, pero debido a un par de retrocesos por problemas de salud, ya no tengo más de 800 FICA. Pero eso debería ser difícil de recuperar rápidamente.

Fue una idea quedar atrapado en lo que debería haber comenzado hace mucho tiempo rápidamente. Permitir que otra persona deposite el dinero en su hipoteca durante 20 años significa que solo está acumulando riqueza para usted y siempre que no necesite hacer inversiones adicionales en mantenimiento o reparaciones en esas propiedades. El más antiguo fue construido en 2005.

Si intenta invertir en bienes raíces, busque ejecuciones hipotecarias, gravámenes fiscales y / o encuentre un agente inmobiliario que lo ayude a hacer ofertas en varias propiedades muy por debajo del precio de lista. la mayoría será un no o un infierno no pero luego uno será aceptado. A veces una familia heredará algo y tendrá su propia riqueza y hogar, vivirá lejos y solo querrá venderlo y no lidiar con eso. Esto sucede de vez en cuando. No hay historias tristes para escuchar o desalojos para procesar, etc. Pero puede requerir más dinero para actualizarlo para alquilar o puede ser una mejor casa de cambio que a largo plazo.

La otra respuesta que leí, que mencionó que el cambio de hogar fue mejor para aquellos que lo han estado haciendo por un tiempo ofreciendo educación o un libro simple, pero que tampoco les está yendo tan bien a menos que el (los) autor (es) formen parte del programa tema.

Las personas no han confiado en invertir o no han tenido la capacidad de correr riesgos en los últimos 9 años, pero las cosas están comenzando a mostrar signos de que esto está cambiando. La confianza del consumidor es más alta que desde 2006 o 2007. A veces, solo un presidente que habla sobre el futuro puede tener un efecto. pero las oportunidades deben estar ahí para avanzar. El gobierno solo necesita salir del camino y dejar que la gente construya el futuro de este país. Los políticos siempre arruinan las cosas.

Answer 9

La totalidad de los mercados de deuda de EE. UU. Y la impresión de dinero son el resultado de una causa y sus efectos. El Tesoro obtiene mil millones impresos por el banco federal y deposita ese efectivo de miles de millones en los sistemas bancarios de los bancos de EE.

Ahora los bancos tienen miles de millones que deberían destinar a financiar la industria y las empresas, pero la casa o industria de negocios inteligentes no absorbe la deuda, ya que puede ir a la opción de capital y aumentar las deudas.

Por lo tanto, el banco apunta a la clase media y media baja que no tiene tanta necesidad de hipotecas, pero ocurre una gran venta.

Se les dicen dos mentiras,

A. Los pagos de intereses son como porcentajes mucho más bajos que los intereses de alquileres

B. El precio de la casa se duplicará cada cinco años.

Cuando llega la crisis, el banco reposa la propiedad del prestamista ya que no puede pagar y mantiene la casa con ellos y vende bajo un esquema de ejecución hipotecaria.

La clase media es un buen objetivo, ya que se les muestra soñados y prácticamente caen en las mentiras.

Esto solo ocurre en países que imprimen dinero y crean deudas como la UE, EE. UU., Japón, etc.

Cualquiera que sea perspicacia financiera no caerá en la trampa.

Answer 10

Economía simple y oportunidad. La clase media y baja no pueden simplemente comprar una segunda propiedad, ya que necesita un 20–30% de descuento en una propiedad de “inversión”. Eso significa que si desea comprar una casa de $ 250K para una propiedad de alquiler, necesita al menos $ 50K para pagar. No muchas familias con ingresos familiares de $ 200K> x van a limpiar tanto capital. Entonces, la forma más fácil de evitar ese 20% de descuento es saltar a una nueva casa y mantener su propiedad existente como propiedad de alquiler.

Si eres rico, o simplemente usemos a mis amigos, amigos que ganan más de $ 1 millón por año. Tienen diferentes cosas en las que pueden ingresar que pagan más rápido y más que las propiedades de vivienda. Pueden ingresar a unidades de almacenamiento que les pueden dar ingresos de hasta $ 400K por año. También pueden entrar en otras ofertas comerciales que les están pagando rápidamente en lugar de la lenta acumulación de ofertas inmobiliarias residenciales.

Entonces, al final, los amigos ‘ricos’ que tengo pueden hacer ambas cosas: pueden aportar $ 1M o másf o una mayor oportunidad de inversión u obtener un préstamo / crédito más grande para una inversión mientras mis otros amigos son relegados a comprar una casa nueva , arrendar el antiguo escenario de la propiedad.

Answer 11

Porque….

Las hipotecas son fáciles de obtener en los Estados Unidos. Puede pedir prestado con un margen de 5: 1 o más para comprar bienes inmuebles versus prácticamente nada para otros activos.

Un análisis ingenuo de las ganancias y pérdidas llevaría a uno a creer que está ganando dinero si la renta bruta excede los pagos de intereses.

Si te equivocas y tienes pocos activos, las reglas de bancarrota básicamente te dan una opción gratuita. Jefes, ganas dinero en bienes raíces. Tails, archivas BK.

Answer 12

En pocas palabras: una propiedad no crece, se necesita mucho trabajo, tiempo y dinero para mantenerla. Si quisiera invertir en algo relacionado con edificios, preferiría tener acciones en compañías que construyen edificios.

Answer 13

Pregunta interesante: mucha gente en los Estados Unidos compra hipotecas porque el precio de un inmueble es alto. Creo que incluso las personas ricas hacen lo mismo, esa es la mentalidad de los estadounidenses: no tiene nada de malo si tienen dinero y luego compran fácilmente, pero si no tienen mucho, pero saben que pueden aumentar el nivel de calidad por qué no tomarlo como hipoteca