Permítame corregir algunos conceptos erróneos.
Primero, una casa es, por definición, un activo , ya sea que tenga o no un préstamo. Cualquier hipoteca que pueda tener es una responsabilidad . La diferencia entre el valor del activo y el préstamo se llama patrimonio . La riqueza real se compone de equidad. Si posee una casa con un valor de $ 500,000 sujeto a un préstamo de $ 400,000, su patrimonio (su “riqueza”) es de $ 100,000 (500,000 – 400,000 = 100,000).
Estos son términos contables, no juicios de valor.
El segundo concepto erróneo en su pregunta es que “no debe pedir dinero prestado”. Si bien es posible abusar de la capacidad de pedir dinero prestado (en realidad, está “alquilando” el dinero por una tarifa), la capacidad de usar el de otra persona El dinero puede ser muy poderoso y beneficioso.
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Aquí hay un ejemplo. Digamos que tienes $ 100,000 en el banco. Puede comprar una casa por $ 100,000 en efectivo y sin hipoteca o puede comprar una casa de $ 400,000 usando sus $ 100,000 como anticipo y obteniendo un préstamo por los $ 300,000 restantes. Digamos además que las propiedades en el área se están apreciando a una tasa del 4% anual. El valor de su propiedad, y su capital, ya que no tiene préstamo, se verá así:
No está mal; en solo cinco años, ha aumentado su patrimonio, su riqueza, en más de $ 20,000.
Ahora mire el segundo escenario, donde aprovecha “OPM” (Dinero de otras personas, también conocido como “apalancamiento”):
Con la misma tasa de apreciación — 4% — usted ha más que duplicado su patrimonio, de $ 100,000 a $ 213,000. Este simple ejemplo ignora la realidad de tener que hacer un pago de hipoteca (alrededor de $ 1,500 al mes en este caso), pero ilustra el principio de apalancamiento. (Para cualquier MBA y CPA que lean esto, mencionaré que podríamos poner los dos escenarios en términos equivalentes combinando el servicio de deuda de $ 1,500 a una tasa de reinversión, luego agregar esa cifra al capital en el primer ejemplo. No estoy haciendo eso aquí porque solo quiero ilustrar el principio de la manera más simple posible)
La segunda parte de su pregunta, cómo puede comprar una casa con poco dinero, es relativamente fácil de responder.
En el nivel más simple, hay muchos programas hipotecarios disponibles en todo el país que requieren pagos iniciales muy bajos. Los programas de la FHA asegurados por el gobierno requieren solo un 3,5% de anticipo, y hay una serie de programas de préstamos convencionales que requieren un 3%. Hay un programa del USDA para áreas rurales que no requiere ningún pago inicial. El término “rural” es un poco engañoso. Aquí, en el norte de California, por ejemplo, la comunidad de Discovery Bay se considera “rural”. Está compuesta por casas de lujo en el agua, pero muchas de ellas califican para un financiamiento del 100%. Si cree que el USDA podría ser una opción para usted, vaya a su sitio web y vea si hay áreas cercanas a usted que podrían calificar.
Cuando los prestamistas deciden aprobar su préstamo, miran un número clave llamado “relación deuda-ingreso (DTI)”. Calculan esto sumando el pago total de la vivienda (incluidos impuestos, seguro y seguro hipotecario) y todos los pagos de la deuda con diez meses o más restantes. Dividen esto por el ingreso bruto mensual del prestatario para llegar al DTI. El máximo es del 45% al 50%, según el programa de préstamos.
También hay programas para compradores de vivienda por primera vez disponibles en todos los estados. Aquí en California, por ejemplo, la Agencia de Financiación de la Vivienda de California (CalHFA) tiene varios programas útiles para ayudar a manejar tanto el pago inicial como los costos de cierre. Es posible que un comprador primerizo calificado entre en una casa con poco o nada de dinero en efectivo.
También hay un programa llamado Certificados de crédito hipotecario (MCC), disponible en muchos estados. MCC le otorga un crédito fiscal por una parte de los intereses hipotecarios pagados cada año. Si paga un interés de $ 15,000 en su préstamo este año, por ejemplo, y el MCC era para un crédito del 20%, reduciría su obligación tributaria en $ 3,000 para ese año. MCC literalmente le da un 20% de descuento en su tasa de interés. Además, el prestamista considera que el crédito fiscal es un ingreso para fines calificativos. Agregarían $ 250 a su ingreso mensual calificado si su crédito fuera de $ 3,000 en el primer año.
Hay algunas restricciones y advertencias para MCC. Simplemente haga una búsqueda para averiguar si se ofrece en su estado y ver cuáles son los requisitos. Si es elegible para él, pero su prestamista dice que no sabe qué es o que simplemente no lo ofrece, busque un prestamista diferente. El prestamista tiene que saltar algunos obstáculos para obtener la aprobación del programa, pero ofrece enormes beneficios financieros a los prestatarios que califican.
Espero que esto sea útil. ¡Buena suerte!