Si una casa es un pasivo y no debe pedir dinero prestado para no endeudarse, ¿cómo puede comprar su primera casa con poco dinero?

Answer 1

Permítame corregir algunos conceptos erróneos.

Primero, una casa es, por definición, un activo , ya sea que tenga o no un préstamo. Cualquier hipoteca que pueda tener es una responsabilidad . La diferencia entre el valor del activo y el préstamo se llama patrimonio . La riqueza real se compone de equidad. Si posee una casa con un valor de $ 500,000 sujeto a un préstamo de $ 400,000, su patrimonio (su “riqueza”) es de $ 100,000 (500,000 – 400,000 = 100,000).

Estos son términos contables, no juicios de valor.

El segundo concepto erróneo en su pregunta es que “no debe pedir dinero prestado”. Si bien es posible abusar de la capacidad de pedir dinero prestado (en realidad, está “alquilando” el dinero por una tarifa), la capacidad de usar el de otra persona El dinero puede ser muy poderoso y beneficioso.

Aquí hay un ejemplo. Digamos que tienes $ 100,000 en el banco. Puede comprar una casa por $ 100,000 en efectivo y sin hipoteca o puede comprar una casa de $ 400,000 usando sus $ 100,000 como anticipo y obteniendo un préstamo por los $ 300,000 restantes. Digamos además que las propiedades en el área se están apreciando a una tasa del 4% anual. El valor de su propiedad, y su capital, ya que no tiene préstamo, se verá así:

No está mal; en solo cinco años, ha aumentado su patrimonio, su riqueza, en más de $ 20,000.

Ahora mire el segundo escenario, donde aprovecha “OPM” (Dinero de otras personas, también conocido como “apalancamiento”):

Con la misma tasa de apreciación — 4% — usted ha más que duplicado su patrimonio, de $ 100,000 a $ 213,000. Este simple ejemplo ignora la realidad de tener que hacer un pago de hipoteca (alrededor de $ 1,500 al mes en este caso), pero ilustra el principio de apalancamiento. (Para cualquier MBA y CPA que lean esto, mencionaré que podríamos poner los dos escenarios en términos equivalentes combinando el servicio de deuda de $ 1,500 a una tasa de reinversión, luego agregar esa cifra al capital en el primer ejemplo. No estoy haciendo eso aquí porque solo quiero ilustrar el principio de la manera más simple posible)

La segunda parte de su pregunta, cómo puede comprar una casa con poco dinero, es relativamente fácil de responder.

En el nivel más simple, hay muchos programas hipotecarios disponibles en todo el país que requieren pagos iniciales muy bajos. Los programas de la FHA asegurados por el gobierno requieren solo un 3,5% de anticipo, y hay una serie de programas de préstamos convencionales que requieren un 3%. Hay un programa del USDA para áreas rurales que no requiere ningún pago inicial. El término “rural” es un poco engañoso. Aquí, en el norte de California, por ejemplo, la comunidad de Discovery Bay se considera “rural”. Está compuesta por casas de lujo en el agua, pero muchas de ellas califican para un financiamiento del 100%. Si cree que el USDA podría ser una opción para usted, vaya a su sitio web y vea si hay áreas cercanas a usted que podrían calificar.

Cuando los prestamistas deciden aprobar su préstamo, miran un número clave llamado “relación deuda-ingreso (DTI)”. Calculan esto sumando el pago total de la vivienda (incluidos impuestos, seguro y seguro hipotecario) y todos los pagos de la deuda con diez meses o más restantes. Dividen esto por el ingreso bruto mensual del prestatario para llegar al DTI. El máximo es del 45% al ​​50%, según el programa de préstamos.

También hay programas para compradores de vivienda por primera vez disponibles en todos los estados. Aquí en California, por ejemplo, la Agencia de Financiación de la Vivienda de California (CalHFA) tiene varios programas útiles para ayudar a manejar tanto el pago inicial como los costos de cierre. Es posible que un comprador primerizo calificado entre en una casa con poco o nada de dinero en efectivo.

También hay un programa llamado Certificados de crédito hipotecario (MCC), disponible en muchos estados. MCC le otorga un crédito fiscal por una parte de los intereses hipotecarios pagados cada año. Si paga un interés de $ 15,000 en su préstamo este año, por ejemplo, y el MCC era para un crédito del 20%, reduciría su obligación tributaria en $ 3,000 para ese año. MCC literalmente le da un 20% de descuento en su tasa de interés. Además, el prestamista considera que el crédito fiscal es un ingreso para fines calificativos. Agregarían $ 250 a su ingreso mensual calificado si su crédito fuera de $ 3,000 en el primer año.

Hay algunas restricciones y advertencias para MCC. Simplemente haga una búsqueda para averiguar si se ofrece en su estado y ver cuáles son los requisitos. Si es elegible para él, pero su prestamista dice que no sabe qué es o que simplemente no lo ofrece, busque un prestamista diferente. El prestamista tiene que saltar algunos obstáculos para obtener la aprobación del programa, pero ofrece enormes beneficios financieros a los prestatarios que califican.

Espero que esto sea útil. ¡Buena suerte!

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Answer 2

Tus suposiciones están equivocadas. La deuda es una herramienta poderosa cuando se usa de manera responsable. Lo probaré con la menor explicación posible:

Desea comprar una casa que se venderá por $ 1,000,000. Digamos que tiene $ 50 millones a su nombre, o digamos que solo tiene $ 200,000 a su nombre. No importa.

Desea responder la pregunta (en función de cualquier cantidad de patrimonio neto que tenga): ¿es matemáticamente óptimo obtener una hipoteca o no?

Digamos que tomo el préstamo por $ 800k después de pagar el pago inicial del 20%. Digamos que obtengo una tasa de interés fija de 4.0% por 30 años.

“Pero no quiero pagar un interés del 4% sobre los $ 800k en 30 años”, podría exclamar. Mi respuesta a usted es esta:

Si tiene $ 50 millones a su nombre, y está tomando un préstamo por $ 800,000 adicionales, sería matemáticamente correcto tomar ese préstamo si cree que puede obtener una rentabilidad superior al 4% de los $ 800,000 que tomó prestados. De esa manera, está llegando al límite del préstamo POR LO MENOS. Si ya tiene $ 50 millones, esos $ 800,000 adicionales serán una cantidad adicional en la que invertirá en lo que ya estaba invirtiendo. La apuesta (inversión) mejor y más segura para más del 95% de nuestra población es invertir específicamente en ticker SPY. Ticker SPY es un fondo indexado para el S&P 500. Básicamente, usted posee una pequeña parte de 500 de las mejores compañías. Ha devuelto aproximadamente el 11% anual (hay altibajos) en los últimos 30 años. ¿Es 11% mayor que 4%? Sí lo es. Por lo tanto, era matemáticamente correcto tomar esa hipoteca, ¡AUNQUE TENGA $ 50 millones! De hecho, se benefició al tomar esa hipoteca PORQUE al menos, ESPERA un mejor retorno del dinero que está pidiendo prestado que la tasa de interés que pagará por él.

Ahora, si solo tiene $ 200k y toma la hipoteca de $ 800k, no puede usar ese dinero para comprar el ticker SPY. Esos $ 800k se utilizan para comprar esa casa. Entonces, la pregunta es: “¿Mi casa apreciará su valor en más del 4% anual?” La respuesta a esa pregunta es a menudo sí, pero en realidad no siempre es una respuesta definitiva y depende de dónde vivas y el futuro de esa ubicación panorama. ¡Sin embargo! Cuando tiene en cuenta el hecho de que AHORRARÁ el dinero de la renta que habría pagado por el resto de su vida (y los alquileres siguen subiendo A diferencia de su hipoteca de tasa fija que también termina después de 30 años) además del hecho de que obtendrá deducciones de impuestos de su interés hipotecario, puntos de hipoteca al momento de la compra e impuestos sobre bienes inmuebles (¡estas 3 son todas deducciones de impuestos!) Sinceramente, me parece obvio que generalmente debería comprar bienes inmuebles en lugar de alquilar , a menos que haya otras variables involucradas que influyan en su decisión. Agregaré que en partes angustiadas de los EE. UU., Tendría más argumentos para que los bienes raíces NO se apreciaran, por lo que tal vez alquilar sería mejor en ALGUNAS áreas angustiadas.

Answer 3

Hay algunas escuelas de pensamiento que parecen creer que una casa es una responsabilidad. Como con cualquier cosa en la vida, no hay absolutos. Me parece que tienes dos pensamientos opuestos que, cuando se usan juntos, realmente no tienen sentido.

Robert Kysoaki popularizó el pensamiento (estoy seguro de que no fue el primero en pensarlo) en su libro Rich Dad Poe Dad de que comprar una casa para ocupar era una responsabilidad porque definió la responsabilidad como algo que no paga usted cada mes Sugirió que use el mismo dinero o pago inicial para comprar la casa y convertirla en una propiedad de inversión o algo que fluya mensualmente.

En lo que respecta a no saldar bien la deuda, depende de la deuda o el costo del dinero, y más aún cuánto tiempo mantendría la deuda. Pediría un préstamo de dinero duro con una tasa de interés del 12% para comprar un arreglo y un cambio, pero encontraría otro prestamista preferiblemente convencional y una hipoteca de 15 o 30 años y una tasa de interés mucho menor del 8% o menos para una compra y mantener o alquilar propiedades.

¿Cómo se compra una casa con poco dinero inicial? Bueno, posiblemente podría ir a la FHA, que es de 3 a 5% de descuento, compraría un seguro hipotecario. Puede encontrar una propiedad financiada por el vendedor y resolver algún tipo de trato. Quiero decir, para ser honesto, hay muchas maneras diferentes de entrar a una casa porque hay personas que están tratando de salir de una casa tan mal como quieres entrar.

Edúquese sobre las diferentes formas en que se puede adquirir una propiedad, es increíble.

Espero que esto ayude. Cualquier otra pregunta házmelo saber.

Answer 4

La mayoría de las personas necesitan pedir dinero prestado, pero pagan demasiado por el valor intangible y no miran el lado de inversión de la ecuación.

No hay nada de malo en el apalancamiento de la hipoteca, pero debe hacer un buen uso de su patrimonio, obteniendo un rendimiento más alto que la tasa de su hipoteca de manera constante. Tampoco puede usar el valor neto de su vivienda para comprar activos de depreciación rápida como: vacaciones costosas y autos lujosos. Esas son inversiones terribles.

Answer 5

Los pasivos en lo que respecta a la contabilidad solo significa que le debes dinero. Si está alquilando un lugar, el alquiler adeudado a su arrendador también se consideraría una responsabilidad. Tampoco he escuchado de una fuente confiable que alguien diga que no debe pedir prestado dinero para comprar una casa. Al igual que con cualquier cosa que necesite hacer su diligencia debida al comprar una casa, y asegúrese de que ambos puedan pagar los pagos, intente comprar en un área donde los precios subirán, asegúrese de que la casa esté en buenas condiciones para que no tenga gastar dinero en reparaciones importantes al menos durante los primeros años. Pedir dinero prestado puede ser algo muy bueno si eres inteligente al respecto. Lo que no quiere hacer es comprar algo por encima de lo que debería, dejar un poco y terminar en una mala situación. Sin embargo, ahorraría dinero para un enganche decente, y también tendría una reserva para reparaciones y demás antes de intentar comprar una casa.

Answer 6

En Canadá, podemos comprar una casa con tan solo un 10% de descuento. Cuando compré mi casa, teníamos un pago inicial del 25% y eso mantuvo nuestros pagos de hipoteca casi lo mismo que los pagos de alquiler que estábamos haciendo. Nos cuesta lo mismo o menos tener nuestra casa que alquilarla. También estamos aumentando la cantidad de capital que tenemos en nuestra casa con cada pago. La deuda es algo necesario y puede ser bueno si se maneja correctamente. Ser propietario de su propia casa tiene sus altibajos, pero al menos está pagando su inversión inmobiliaria, no la de otra persona.