¿Por qué puede o por qué no tiene sentido comprar una casa y luego venderla antes de cinco años?

Answer 1

La equidad crece de dos maneras: reducción en el saldo del préstamo y aumento en el valor del activo. Para la mayoría de los propietarios, el crecimiento de capital es el resultado de ambos factores.

Si el valor de la propiedad no aumenta con el tiempo que la posee, su patrimonio aumentará solo del pago del principal de su hipoteca. Por un saldo inicial de $ 240,000 (supongo que pagaría un 20%, aunque eso no es la norma, ni es obligatorio), reducirá su saldo a $ 228,000 después de tres años. Esos $ 12,000 son un aumento de capital en forma de una “cuenta de ahorro forzado”.

Usted dice que sus costos de cierre serían nulos en la adquisición. Supongo que esto significa que el vendedor pagará los costos de cierre por usted (título, fideicomiso, tasación, suscripción y preparación del documento) o que obtendrá un crédito del prestamista a cambio de una tasa de interés más alta. Sin embargo, debe considerar los costos de cierre en la venta; como mínimo, puede esperar pagar la comisión de un corredor de bienes raíces. Usaré 6% para mi ejemplo.

Así se verá su capital con el tiempo, suponiendo que no haya apreciación y un costo de venta del 6%:

Puede ver que después de tres años, tendría un patrimonio neto de $ 54,000 a la venta. Eso significa que habría “ahorrado” $ 14,000 después de tres años.

Debe considerar cuánto le costaría alquilar el mismo tipo de casa. Su pago mensual en este escenario, suponiendo un pago inicial del 20% y una tasa del 4.5% sería ligeramente superior a $ 1,600, incluidos los impuestos y el seguro. Gran parte de ese pago (intereses e impuestos a la propiedad) será deducible, por lo que tendrá algún beneficio fiscal. Ser capaz de deducir los intereses de la hipoteca (un poco más de $ 10,000 en el primer año y los impuestos a la propiedad (probablemente alrededor de $ 4,000) reducirá su obligación de impuesto sobre la renta. Por simplicidad, diré que reducirá su carga impositiva en $ 1,200 anualmente— $ 100 por mes, lo que significa que su pago efectivo está más cerca de $ 1,500 por mes.

La acumulación de capital de $ 14,000 durante 36 meses llega a $ 388 por mes. Su pago efectivo es de $ 1,111 ($ 1,600 – $ 100 de ahorro en impuestos – $ 388 pagos de capital = $ 1,111). Luego, debe comparar ese pago mensual ajustado con el costo de alquilar el mismo tipo de propiedad. Si el alquiler es de $ 1,500 al mes, su decisión sería clara: pagaría casi $ 400 al mes menos para ser dueño de la casa. Si el alquiler de mercado para ese tipo de casa es de $ 1,000, estaría pagando $ 111 más para ser propietario de la casa. En ese caso, estaría tirando los dados sobre la posibilidad de apreciación.

Para completar, echemos un vistazo a lo que sucedería con su patrimonio con una modesta cantidad de apreciación. Esto es lo que parece con una tasa del 2%:

Aquí está con una tasa de apreciación del 4%:

Espero que esto sea útil … gracias por el A2A.

Answer 2

¡El único número seguro aquí es su gasto si NO compra! Es decir, tu alquiler. Eso sale de su cuenta bancaria si la economía está en alza o en baja y se ha ido para siempre. Ahora, si compra una casa y paga una hipoteca, incluso si el lugar no se aprecia en valor, estará depositando la parte principal del pago de su hipoteca, es decir, la creación de capital. Y, por supuesto, obtendrá una deducción de impuestos en la parte de intereses. Entonces, a primera vista, parece una oferta mucho mejor para comprar que alquilar, y en el mediano plazo casi siempre lo es. Pero también debe tener en cuenta los impuestos a la propiedad, tal vez las tarifas de HOA si se trata de un condominio, reparaciones, etc. Todavía debería funcionar mejor, pero puede haber riesgos a corto plazo. [email protected]

Answer 3

Gracias por el A2A Dan. Es difícil entender la pregunta, ya que usted dice que no habrá apreciación, pero lo está haciendo para “construir equidad”.

Esta es la única forma en que puedo darle sentido. Como sus costos de cierre son nulos, entonces debe comprarlo todo en efectivo. Entonces, $ 300,000 para comprar sin usar una hipoteca. Entonces creo que puede querer decir “construir capital” en lugar de pagar el alquiler para vivir en una casa que no es de su propiedad. Digamos que el alquiler es de $ 1,500 al mes para alquilar una casa similar de $ 300,000. Creo que está diciendo que ahorraría $ 54,000 en renta durante tres años y que $ 54,000 se ahorrarían si fuera dueño de la casa. Pero eso tampoco tiene sentido ya que eso no es construir equidad.

Si planea vivir en él y quiere comprar o alquilar, tiene sentido. Pero por lo general, el costo total de compra y venta es al menos el 10% del precio de compra o $ 30,000. Tendrá impuestos RE y seguro más $ 30,000 en costos totales de compra y venta frente al pago de $ 54,000 en alquiler. Si la propiedad pierde dinero además de eso, no tiene mucho que ganar.

En general, “quiere construir capital y vender en 2 o 3 años”, mientras que al mismo tiempo no esperar una apreciación no es una buena idea. Si lo está financiando y el pago de su hipoteca es el mismo que el alquiler, solo una pequeña fracción de ese pago hipotecario “generará capital”, ya que la mayor parte será interés.

Answer 4

Debe tener en cuenta: el costo de la mudanza, los costos de bienes raíces en la venta / compra, la diferencia en los costos de la hipoteca (incluida la tasación, el cierre) cuando compra una casa nueva. Además, los costos adicionales, por ejemplo, arreglar y preparar la casa para la venta, el tiempo de espera cuesta cuando la casa se pone a la venta, etc. Es probable que la venta de una casa dentro de 5 años pierda, excepto si los precios de la casa suben por alguna razón en su ubicación o si está reduciendo su tamaño deliberadamente.

Answer 5

En primer lugar hay orgullo de propiedad. Si es lo que quieres. En segundo lugar, debes vivir en algún lugar en esos 5 años. Puede pagar el alquiler o la hipoteca, pero pagará de alguna manera.

No puede saber a dónde irá el mercado en 5 años, por lo que si ve algo que le gusta y puede pagar el pago inicial y puede calificar para un pago inicial de 3.5% de la FHA o un pago inicial de VA 0%, y puede cancelar el interés contra los ingresos , entonces hazlo porque no puedes cancelar un centavo por los pagos de alquiler (que yo sepa).

Dicho esto, estos escenarios pueden requerir mucho análisis y esta plataforma no es propicia para eso, debido a la obvia falta de información de antecedentes pertinente.

Answer 6

En primer lugar, tengo que cuestionar su declaración acerca de que los costos de cierre son nulos. Estaré de acuerdo en que si paga en efectivo, sus costos de cierre son mucho más bajos que si usa una hipoteca pero todavía hay costos de cierre.

Otro factor a considerar es que la mayoría de las casas se venden a través de un agente de bienes raíces y hay una comisión a considerar. Eso suele ser del 6%, que sería de $ 18,000.00. Puede vender una casa sin un agente, pero las personas generalmente están dispuestas a pagar menos porque no confían realmente en comprar una casa directamente.

Diría que si va a hacer eso, es posible que desee ser un poco selectivo y buscar un vendedor motivado. Compré una casa hace 15 meses por dinero en efectivo. El precio inicial fue de $ 310,000. El propietario había sido transferido y estaba pagando dos hipotecas. Ofrecimos $ 285,000.00. Se acercaba el invierno y él realmente quería que se vendiera. Nos mantuvimos firmes y la oferta fue aceptada. Si quisiéramos vender, lo que no hacemos, probablemente podríamos adelantarnos al juego.

Otra opción son las ejecuciones hipotecarias. Hicimos una oferta por una casa que estaba en ejecución hipotecaria. La casa se vendió por última vez por $ 225,000.00. Lo malo fue que solo se podía pasar por la casa, no se podía ver el interior. Ofrecimos $ 165,000 y fuimos la única oferta en la casa pero no la aceptaron. Probablemente se habrían aceptado $ 180,000 y la casa probablemente valía 50 mil más. Las subastas son otro camino a seguir. Fui a uno donde vendían el contenido y la casa. Fui por algunos de los contenidos. La casa era bonita y tenía dos acres y probablemente valía $ 175,000. Se vendió en una subasta por $ 85,000.00

Answer 7

Si no hay costos de cierre asociados con el préstamo y los intereses se acumularán a una tasa menor que el capital, es más barato que alquilar. De hecho, casi estarías viviendo allí gratis. Sin costos de cierre y una baja tasa de interés combinada parece demasiado buena para ser cierta (o legal).

Espero que esto haya ayudado.

Answer 8

En primer lugar, definitivamente tendrá costos de cierre. Incluso si no lo enumera con un agente, todavía hay seguro de título y tarifas de registro. Además, inevitablemente, los compradores solicitan algunas reparaciones durante la fase de inspección del contrato. Además, la mayoría de las veces, para exponerlo al mercado de compradores más amplio posible y así obtener la oferta más alta, terminará enumerándolo y pagando una comisión.

Puede usar cualquier calculadora de valor del dinero en cualquier momento para ver cuánto se pagará la hipoteca durante 3 o 4 o 5 años, pero estará en el rango de aproximadamente 5 a 12 mil, dependiendo de su tasa, etc.

Entonces, honestamente, a menos que piense que el valor va a aumentar durante su propiedad, es probable que tenga menos dolores de cabeza, menos riesgos y un gasto de vivir allí por el mismo alquiler, dependiendo del alquiler versus el precio en su área objetivo.

¡Use la calculadora “New York Times Rent Versus Buy”, establezca la apreciación en cero y vea cómo se compara!

Answer 9

Todo depende de lo que le interese … y del mercado cuando venda. 5 años es un período demasiado corto para garantizar un aumento significativo en el valor. Francamente, hemos terminado debido a lo que el mercado de valores llama eufemísticamente un “ajuste” en el mercado inmobiliario. Los federales van a subir las tasas de nuevo.